編者按：本文來自微信公眾號“大鬍子說房”（ID:dahuzishuofang），作者：士子心，36氪經授權發佈。疫情之下，最近大灣區9市的樓市到底是個什麼情況？最近的這段時間，深圳樓市很魔幻。千萬豪宅秒光，百萬喝茶費重出江湖，傳聞多套房源一夜漲百萬。然而實際情況是怎樣呢？從數據來看，深圳一手住宅成交基本穩定，二手住宅成交才剛結束三連跌，連3月中的水平都為恢復，一切並沒有看起來地那麼火熱。
再考慮到網籤的延遲性，很多網籤來自於疫情前的公交，實際的成交更不會有宣傳的那麼火爆。當下深圳樓市的火熱和房價上漲，主要發生在南山、寶安，這些有大利好的西部區域，集中在有優質地理位置和優質學區資源的片區。而東部，樓市仍是溫和。我仍看好深圳西部的發展，但目前過分熱炒，甚至都出現“吹牛式報價”，掛出超高掛牌價，將很多不明真相的剛需都誤導了進去。加上前幾天，深圳市住建局表示擬新開工商品房1000萬㎡左右，大大高於過去每年600-800萬㎡的銷售量。此時，剛需完全不用急著進場，要麼等這個熱潮過去，要麼轉移到沒被波及的東部。
最後，對於深圳樓市，只有一句話：在個案面前，我更相信數據和邏輯。難不成還經濟越慘，房價越高了？相比深圳，廣州的樓市可謂正常多了。上週廣州一手住宅網籤成交1385套，環比上升26.02%，在疫情反撲導致的短暫下降後，再次恢復上漲。二手住宅周成交1019套，環比上漲16.3%，在春節後首次迴歸千套水平。
近期最熱的，就是不限購的增城新塘板塊，離廣州市區最近，又是重點建設區域，加上疫情衝擊下的“以價換量”促銷吸客，讓新塘成為了廣州當下最熱的板塊，畢竟是的的確確給到了優惠。相比深圳，這才是正常套路啊。2019年，全國城市對GDP重訂，新規則是各市GDP之和與省級要相當，而廣東各市GDP之和超省級4000億，作為老大哥的廣州恐怕是承擔了很多溢出，才導致名義GDP增速只有3.37%。但廣州實際GDP增速卻為6.8%，還略高於深圳的6.7%。加上廣州2019年的常住人口增量僅次於杭州、深圳，達到40.15萬，房價又相對低，對於廣州，不管是城市發展，還是樓市，我都看好且認為很健康的。東莞一直跟隨著深圳發展，結果樓市也一樣，也火了一把。3月，東莞接連拍出3宗高價地，隨後幾個熱盤乘勢開盤，刷新東莞房價新高，單價3萬多到6萬多的都有。近期，又有一批業主緊急漲價，最高的一夜之間飆升110萬！這其中，當然也離不開疫情期間無所事事，只好炮製聳人聽聞的新聞的某些無良媒體，將其稱之為“報復性買房”。實際上，只是極個別的少量房源價格賣得高，部分業主掛牌高沒成交，用個案說事沒意義。其次，跟深圳局部熱一樣，東莞也是熱了城區和臨深，冷了其它鎮區，很多鎮區都還得促銷求量。3月東莞住宅成交30.95萬㎡，同比下跌32%，受疫情影響還是很明顯的。
上週東莞全市住宅成交845套，環比上漲15%，面積約9.6萬㎡。隨著疫情的逐漸好轉，整體走勢比較平穩。
當然，東莞供應不足也是事實，一季度住宅供求比0.72，連續7個季度供不應求。但是，跟深圳一樣，還是要理性看待，不要成為被群體情緒帶偏的“烏合之眾”。佛山的樓市分化很明顯。整體來看，一季度，佛山樓市網籤量同比下跌46%，但備案價環比上漲15%。而上週新房網籤2357套，連續五週破兩千套，簽約面積達25.88萬㎡，環比漲了14%。
漲價之下，是分化。三水有樓盤降價到4千多/平起促銷，高明、順德、南海的不限購地區還有6-7千的樓盤特價單位。而桂城、祖廟這些核心地段，新樓盤備案價基本在3-5萬/平。實際上，3月廣州越秀拍了一塊破6萬樓面價的地王，廣佛同城之下，佛山很難不受影響。另一方面，佛山也在核心地段拍了很多不設最高限價的地塊，這也助推了整體房價的上調。佛山低調，但不弱。去年，佛山市GDP突破1萬億大關，成為廣東第三個萬億GDP城市。但即使這樣，也沒帶動郊區的房價，這又一次論證了地段的重要性。佛山雖然有多箇中心，但房產投資，首選只能是廣佛交界核心板塊。惠州降價空間有限。上週惠州市網籤住宅2020套，為1月下旬以來的新高，環比上漲32%，整體市場在升溫。其中，惠陽和大亞灣兩區的成交量在全市佔比超四成，兩區仍是惠州的熱點區域。其中惠陽區網籤476套，網籤套數排名第一。
據瞭解，清明過後，看房的人翻倍增長，購房熱情大為好轉，但相比去年同期水平，只有六七成的量，仍未恢復正常水平。雖然有不少打折促銷的消息，但在惠州的限價環境下，開發商也給不到很大的打折力度。所以要買房的，也不用寄望於大降價，本就因為限價而利潤空間有限，除非真到了生死關頭，否則再慘，開發商也不至於虧本賣。珠海，賣得火的區域，反而房價跌了。上週，珠海商品住宅網籤成交6.16萬平，環比上漲4.4%，網籤成交均價約為22888元/㎡，環比下降0.4%。
3月珠海一手商品房，環比上漲466%，樓市已經重燃，但主要集中在西區。有意思的是，成交前三的區域分別為斗門區、橫琴和金灣，網籤均價下跌的也是這三個區域（斗門均價應該是跌0.0346%）。又一次說明，炒得熱的，不一定就是漲得好的。
小而美的珠海有一個明顯的特點，真正高價值區域其實非常有限，東區土地枯竭，西區純新城開發。然而它的發展邏輯，還是得落在澳門和珠江東岸的外溢上，投資買哪裡，那就一目瞭然了。江門，鬆綁限購，房價下跌。3月末，江門鬆綁限購，大專可購房，成為全國第一個正式鬆綁的城市。可惜的是，限購也救不了它的樓市。上週，江門全市住宅成交1099套，環漲65.8%，網籤均價7713元/㎡，環降8.1%。市區近兩月都量價下降。
對此我能說什麼？想來想去只能憋出一句：剛需的福音。中山，樓市已恢復，未來待成長。上週，中山網籤住宅面積為10.7萬平方米，環比上漲1%，同比下降5%，基本上已經恢復正常水平。3月時，中山的項目開盤推出各種優惠折扣，整體價格以下調為主，這也是成交量恢復的一大原因。
中山的樓市沒什麼亂象，倒是GDP存在問題。2019年，中山的GDP比2018年減少了531億元，名義增速為-14.63%，實際增速1.2%。雖然有重新核算GDP的原因，但被砍這麼多，還是有點超出意料。中山已經錯過了前十年的產業調整升級，能不能跟上大灣區核心城市的發展步伐，就看能否把握好這三五年了，深中通道是逆襲的一大利器啊。肇慶，不限購，但比江門好不到哪裡去。上週肇慶新房網籤1554套，環比上漲9.51%，新房成交參考均價5839元/㎡，環比上漲0.01%雖然有個別樓盤優惠力度大，但整體市場還是平穩的，售價基本與去年底持平。
肇慶，是粵港澳大灣區難得的不限購城市，但看一看人口，長期外流。作為人口外流型城市，置業價值極其有限。如果一定要買，那就死盯著端州、四會、高新區、鼎湖4個還有人口流入的區域吧。
樓市過熱的要理性進場，樓市遇冷的要冷靜看待，大灣區正在蓬勃發展之中，但並非所有城市都能同步前進。本文經授權發佈，不代表36氪立場。如若轉載請聯繫原作者。 【關注百家號樂居財經，洞悉房產市場風雲變化。】
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