小區物業服務合同到期之後，由業主委員會決議是否新簽約物業公司。然而，在深圳市南山區棲遊家園小區，新舊物業的交接並不順利。該小區業主向記者反映，自更換物業公司以來，開發商拒絕轉交停車場的管理權，由此給小區業主的生活造成了很大困擾。對此，該小區開發商稱不承認該業委會資格，認為其享有該小區停車場的所有權及收益權，並向法院發起撤銷業委會的訴訟請求。立案受理後，法院駁回了該訴訟請求。
新舊物業交接不暢 小區停車場秩序混亂
深圳市南山區棲遊家園的業主王先生告訴記者，該小區由深圳市蛇口灣廈實業股份有限公司開發建成，建成後由深圳市廣容豐物業管理有限公司進行管理。然而，業主們對於物業公司的服務並不滿意。“在售樓時，開發商口頭承諾小區商鋪將建超市，後來卻引進一家門診部，面積近3800多平方米。”王先生說，當初該商鋪施工時，破壞了小區承重樓板並安裝了大量的醫療汙水管道，物業公司卻並沒有為業主們主張權益。
2018年1月23日，在蛇口街道辦事處指導下，南山區棲遊家園小區成立了第一屆業主委員會。並在2018年7月召開了第一屆業主委員大會，對是否與原物業公司續聘進行公開投票，最終決定不與原物業公司續聘。隨後該小區經公開招標，引進了深圳市金地物業管理有限公司。
然而，新舊物業的交接並不順利。“原物業公司始終未交出業務資料，只交了幾個不重要的圖紙，並把消防器材等物料都拆走。”南山區棲遊家園業主程先生告訴記者，經過多次物業交接之後，原物業公司才勉強轉交部分配套設施。但是，小區停車場卻由開發商灣廈實業有限公司管理。“小區是灣廈實業和廣容豐物業公司合作開發的，現在灣廈實業認為地下車庫的產權是他們自己的，提出自管。”
目前，南山區棲遊家園二樓平臺以上由新物業公司進行管理，停車場仍存在物業交接糾紛。由此帶來的管理真空，給小區業主的生活造成了很大困擾。“業主開車進停車場的時候，新物業公司經常盤問業主的身份，要我們提供住房證明、駕駛證、行駛證、保險單等這些資料才讓我們進去。”該小區業主王先生表示，對方並沒有主體資格來收集業主資料，此舉讓業主們感到很不樂意。“沒有物業管理權，又不出具停車場經營許可證，車放在那裡，我們也不安心。”
與此同時，南山區棲遊家園小區停車場的衛生環境得不到保障。記者目測，該小區為四層立體式停車場，每一層的角落都堆放著生活垃圾。“垃圾桶早就撤走了，現在垃圾遍地都是，很影響空氣，我們不願意生活在遍地垃圾的環境當中。”南山區棲遊家園的業主們表示，希望小區儘快完成物業交接，恢復停車場的正常秩序。
開發商不認可業委會資格 稱擁有小區停車場所有權
關於南山區棲遊家園小區停車場管理權益的問題，記者聯繫了深圳市蛇口灣廈實業有限公司。工作人員稱，公司銷售棲遊家園小區物業時，與小區業主簽署了《深圳市房地產買賣合同》。“其中明確約定本房地產項目範圍內的車庫、車位、輔房和架空層花園等以及其他的未分配予買受人的面積，其所有權及由此產生的任何權益均歸出賣人所有。”
據此，深圳市蛇口灣廈實業有限公司表示依法享有棲遊家園小區車位的所有權及收益權。“任何物業公司為棲遊家園提供服務，都應該將棲遊家園小區車位的收益支付給我公司。”同時，工作人員表示小區新物業公司應當就車位的管理費用進行協商，車位收益應當全部支付給深圳市蛇口灣廈實業有限公司。
此外，該工作人員表示，深圳市蛇口灣廈實業有限公司也是棲遊家園的業主，並擁有南山區棲遊家園共計299套房屋的產權。“當得知小區召開業主大會時，我們便以業主的身份參加了，對相關議題進行了投票。”工作人員說，籌備組在開箱驗票時，以未在選票中列明具體房號為由，最終作廢其所投選票，他們認為此舉侵犯了其合法權益。為此，深圳市蛇口灣廈實業有限公司於2018年4月23日發起撤銷業委會的訴訟請求，深圳市南山區人民法院依法受理該案件。
法院駁回撤銷該業委會訴訟請求 工作站將促進物業交接協商
2019年1月11日，深圳市南山區人民法院駁回灣廈公司訴南山區棲遊家園第一屆業主委員會撤銷權糾紛一案的請求。同時，關於深圳市蛇口灣廈實業股份有限公司投票作為廢票處理的問題，經審查發現，原告在委託他人投票時，未載明其授權代理人代全部還是部分房屋業主投票，且代理人在投票時未提交相關產權資料複印件等證明文件。
此外，經審查後證實，南山區棲遊家園業主委員會是經深圳市南山區住房和建設局備案的合法組織。故要求撤銷深圳市南山區棲遊家園第一屆業主委員會的決定，依據不足，不予支持。
與此同時，南山區棲遊家園小區業主在深圳市不動產登記中心進行查詢，發現該開發商並未擁有小區停車場的產權證明。“雖然開發商在買賣合同裡進行了停車場的約定，但並沒有依法取得產權登記。所以我們不承認開發商擁有停車場所有權。”該小區業主們認為，根據《深圳經濟特區物業管理條例》，一個物業管理區域只能由一家公司提供物業管理。“明確規定了地上地下不可以分割管理，至於停車場收益如何分配應該以後再談。”
目前，深圳市南山區蛇口街道漁一社區工作站積極介入。為了保證南山區棲遊家園小區業主的正常生活，以及小區停車場的有序使用，經協商後暫時由深圳市金地物業管理有限公司收集業主進入停車場的資料。同時，停車場的垃圾已清理，但是物業管理權仍然沒有完成交接。工作站工作人員表示，將繼續協調促進開發商與物業公司就停車場管理問題的協商。
馬上辦評分 66分
被點名單位：深圳市南山區蛇口街道漁一社區工作站
介入速度：18分
理由：在南都記者介入前，深圳市南山區蛇口街道漁一社區工作站已參與協調南山區棲遊家園的物業交接糾紛，並積極跟進處理此事。
處理進度：17分
理由：深圳市南山區蛇口街道漁一社區工作站積極跟進該糾紛的處理，並先後特意發函提供指導意見。
處理效果：13分
理由：在協商處理過程中，深圳市南山區蛇口街道漁一社區工作站對於該小區停車場的業主資料收集問題和管理權問題的指導方案，讓許多小區業主並不滿意，甚至是覺得不合理。
南都評價：18分
老物業的合同一旦到期，按理說新物業即刻便能走馬上任。然而現實中，除了物業公司自動退出的情況，若由業主委員會解聘更換物業公司，往往會產生移交難的問題。舊物業公司不願走，新物業公司進不來，小區陷入種種矛盾的糾纏，甚至是曠日持久的“扯皮”。面對糾紛，相關部門應該積極指導、協助業委會的工作，特別是在新老物業交接時，依法依規協助小區平穩過渡。
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