房子，買與不買都會後悔
趙卓文（廣州市同創卓越房地產投資顧問有限公司 總經理）
4月1日，在網上講了“2020家庭資產配置和房地產持有策略”後，每天都收到不少朋友熟人的詢問。大家都在問：今年還能不能買房？
儘管，我在網課上已經反覆講了：三年內（2023年前），完全可以買房，留著現金沒有用。大家還是覺得不過癮，讓我再講詳細一點。
1、2020年是一個特別的年份。現在發生的事情，和我們未來將發生的變局，值得我們提前去做好準備。
遠的不說，1997年亞洲金融風暴後，香港樓價一度跌到只有原來的三分之一。2008年，全球金融危機後，國內樓價由於貨幣寬鬆而上了新臺階。
2020年，世界正在變，理財的觀念也要變。
2、2020年，我們能確定的事情是：現金將進一步貶值。
疫情發生後，世界各主要經濟體為防止經濟衰退，陸續推出了規模巨大的經濟刺激計劃，包括G20計劃推出的5萬億美元計劃，美國推出的2萬億美元經濟刺激計劃等。美聯儲直接把利率調到0，並且推出了“無限制量化寬鬆”。
全球性的疫情，造成了一個直接的結果，就是全球的貨幣寬鬆。
在全球貨幣大水漫灌的時期，持有現金，絕對不是一個好的選擇。
4月10日，央行公佈的數據顯示： 3月末，我國廣義貨幣(M2)餘額208.09萬億元，同比增長10.1%，這是3年來， M2增速首次破10%。
在這樣的背景下，持有現金，就意味著貶值。
3、一般情況下，房地產是對抗通脹的有效工具和手段。
然而，2020年的中國房地產又具有特殊性。用一句話來形容，是“高處不勝寒”。當前的地價和樓價，都處於歷史的高位。
2020年買房，肯定是買在高位，至少是接近山頂的點位。
還記得2008年金融危機那一年，我參加《羊城晚報》財富沙龍擔任主講。演講完後，聽眾問：能不能買房？
我回答是：買樓傻，不買樓更傻。
這句話，後來成為了報紙的文章標題。
在價格高位買樓，確實傻。這麼多年，這麼多機會，你都沒有買。到了山頂，你考慮買樓，確實傻。
問題是，如果你有現金，你不買樓，就更傻了。未來的通脹和樓價上升，都是看得見的。
2020年和2008年，有點像，都是：買樓傻，不買樓更傻。
4、2020年和2008年又有點不一樣。
2020年，中國的城鎮化率已經超過60%，房地產需求增速減緩，是無法改變的現實。
未來幾年，經濟下行的壓力會越來越大，房地產需求在未來10年一定是呈收縮趨勢，這點沒有人能否認。
很多人看到疫情對經濟造成的巨大影響，認為短期房地產會有問題。事實上，短期（3年內），各方面都會合力托住房地產市場。在貨幣寬鬆的背景下，市場甚至會出現一波熱潮。中國房地產短期沒有問題，問題在於中長期的需求衰退。
沒有近憂，但有遠慮，
3年內，買樓是沒有任何問題的。
5、2020年買賣房子，需要注意四點：
（1）並非所有的房子，都能跑贏通脹。過去20年，中國M2年均增速是15.2%。能跑贏M2增速的，只有一、二線城市的優質居住類物業。
2020年，家庭資產配置的最佳選擇，依然是一、二線城市的優質居住類物業，這點沒有改變。
（2）2020年，商業、商務類物業，沒有前途。下半年，市場會有大量這類物業拋售，大家要經受得住價格誘惑。
（3）投資買房，會買還要會賣。居住類物業，受到“房住不炒”的約束，難以發揮金融槓桿作用。商服類物業，又大多沒有投資價值。2020年，要賺房子的錢，一點都不容易。
（4）2023年前，擁有物業較多的朋友，需要進行一次物業的整合和捨棄。2023年後，賣房子將是一件艱難的事情。
2020年，不買房而持有現金，會後悔。
2020年，買了房，買錯了，會後悔。
2020年，買對了房，但將房子變成長期資產，未來也會後悔。
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