从去年下半年开始，刚需市场在龙岗不温不火开始，刚需的这股寒流在疫情影响下，得到进一步蔓延。小道消息说：3月底的光明乐府花园、坪山的谷仓府卖的都不理想，网红之地的光明都冷遇，这还是第一遭。笔者上住建局网站查看2019年销售楼盘的备案情况，发现罗湖茂业德宏天下、京基御景东方、金众麒麟花园、康达尔备案情况都不理想，有的甚至备案仅仅三成左右，虽然可能有备案时间过长问题的影响，但能部分反映出刚需遇冷的现实。
另外一方面，豪宅市场的两个孵化基地：宝中跟前海，却表现的异常抢眼。宝中10万+楼盘更是在2019年年底统计的17个基础上增长了五家，总数到了22个。新增的10万+楼盘分别是：深业新岸线、名门华府、御景湾、菁英趣庭、海纳公馆。加上上周推出的前海太子湾项目，23亿的销售总额，半小时售罄的速度，再次打脸了深圳楼市拐点论的脸。对此，笔者深感有必要对这一热销事件进行深度分析。
深圳楼市不相信眼泪
深圳楼市是中国楼市的风向标，一点也不为过。无论是从大型房企把深圳作为总部的态势，还是从深圳楼市的整体表现看，深圳在四个一线城市中的表现都十分抢眼。 进入卖房市场的深圳，卖房早已进入不愁卖的阶段。
那么深圳都是哪些人在买，出于什么目的在买？首先在深圳买房的客户一般为上市公司高管，深圳上市公司有近400家，高管的住房需求比较旺盛；其次是早期买过多套房的白领阶层，经过前期的炒房积累，既有资金，又有炒楼经验；再次就是本地一些生意成功人士，外加广东外市居民以及香港、澳门客户； 最后是看好深圳市场的外地人，但没有购房资格，只能购买公寓。
在目前疫情横行的年代 ，刚需的遇冷，只能代表深圳的买房逻辑在性价比的高低，光明从3.8万上涨到当下的5万，只能说明目前的性价比没有太大吸引力了。而宝中、前海即使目前房价近十万，因其是限价区域，大部分新盘与二手房都有很大的价格差，比如太子湾项目，均价8万多，可周边普遍12万左右，它的热销，还是属于一二手房的倒挂。
深圳市场不缺资金，缺的只是这种好的产品，性价比高的产品。
深圳之外不买房
深圳市场，横盘调整三年，成交量不仅没有萎缩，还在持续增长，这说明了深圳市场十分健康。可以断言，全国楼市假如进入到调整期，深圳将是最抗跌的市场。2000万人口的规模，对应一年才4万不到的供应量，加上社会主义先行示范区的城市利好与粤港澳大湾区规划纲要的双重推动下，深圳只会越来越国际化。
在过往的工作经历中，笔者曾测算过：深圳出售一套房，在没有限售影响的情况下，出售速度不到半年，北京则至少一年以上，内地五年都难以出手，这就是资产流动性的速度区别。一个无法流动的市场，是没有太大投资价值的——比如惠州，即使从过去4000元的价格入手，上涨到今日的12000，可8000元的价格出手，还是存在相当难度，那涨幅仅仅是纸上富贵了。最近很多人咨询笔者，假如惠州并入深圳，房价会不会大涨？本人的意见是，假如你是投资，请不要听信谣言或者猜测，投资是需要跟上确定性的利好，而不是臆断。
深圳市场一是抗跌，二是流通性好，三是供需矛盾尖锐，四是城市利好较多。现在关键的是选择深圳哪个区域投资的问题。个人重点推荐沙井片区，原因有四点：第一是接近宝中区域；第二是海洋星城国家高度的规划；第三是性价比较高；第四炒作还不够充分，正是布局时期。
2020年还有多少限价的机会
疫情下，深圳楼市还有没有投资机会？本人的答案是绝对有，机会在豪宅领域。政府的限价令下，要求对豪宅产品进行限价报备，但限价后的市场就会出现一二手房价格的倒挂现象，比如早些年的华润城3期产品，买到一套房，至少可赚到500万左右。再比如去年的深业中城，每平米与周边相差4万的单价，一套100平的房子就有400万的套利空间。
那么，2020年的深圳楼市，像这种机会最要存在宝中片区、前海片区、深圳湾片区、香蜜湖片区。今年这几个片区将会有宝中片区盛意家园、泰华海逸世家、泰华梧桐聚落花园、前海的嘉里中心、蛇口的晗山悦海城、蛇口临海揽山御园、后海的恒裕深圳湾、科技园的华润城润玺、华侨城片区深业世纪山谷，限价机会大多从以上这几大项目中诞生。
这波牛市的推动力，不仅仅在于需求，更多层面在于一二手价格的倒挂，导致的资金投资套利需求，在资金充沛的深圳市场，性价比的高低就显得格外重要了，从这一层面上就可以解释为何刚需遇冷，豪宅亢奋的现象了。最直接的原因就是性价比高低的差别，豪宅虽然很贵，可与周边二手房比，价格还有比较大的倒挂，于是出现很多客户卖了房子也要买新房的现象，而刚需产品虽然很便宜了，可与周边二手房比，没有太大的价格优势，甚至新房还比二手房贵，在这种情形下的刚需族，肯定会观望了。
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