這次的新冠疫情，對全球經濟都造成了明顯的影響，各類資產價格都劇烈下跌，甚至引發全球央行集體放水來保經濟。
那麼中國的房價，在這波疫情之後，會漲，還是會跌呢？
長期以來，中國的房價有兩個明顯的特點，且互相矛盾。
1、大家都覺得房價有泡沫。
2、大家都覺得房價不會跌。
矛盾中帶著和諧，大家都早已接受並習慣這一事實。
我先跟大家說說為啥房價有泡沫，再和大家說說為啥房價不會跌。
亞洲金融危機+非典疫情
中國房價有泡沫的最大證據，就是租售比。
雖然我已經提過很多次，但是我今天還是想說一下。
中國大城市的房產，每年的租金收益僅為總房價的1/70，大約每年1.5%，租金其實漲的並不慢，但房價漲的太快了。
要知道在2003年時，中國的房租收益，還能達到每年7%左右。
所以這些年，我國一直在嘗試推廣租房業務，採用土地競拍設上限，然後讓開發商自持租賃的辦法來冷卻房價。
但結果大家也看到了，開發商先不惜一切代價，甚至允諾會100%自持來獲取土地，隨後就開始偷偷搞以租代售，籤超長租約，一次性收取款項來變相銷售，最後迫使管理層出手整治。
開發商對每年1.5%的租金收益毫無興趣，快速回籠現金才是他們最感興趣的。
相比於3.5~4%的理財收益而言，指望租金收益無疑是不靠譜的，大家購買房產都是指望房價上漲，甚至有人長期閒置房產。
而這種投機行為，正是泡沫的一大特徵。
中國的房地產製度源於香港，各方面都高度相似，所以香港的房價走勢，對中國非常具有參考意義。
香港房價曾出現過一次峰值，就是1997年。
隨後，金融危機席捲亞洲，香港經濟受到了極大的衝擊。
而在2003年，中國經歷了非典疫情，香港地區是僅次於大陸的重災區。
而香港的房價自1998年起，就一路下跌，一直到2005年才重拾升勢。
金融危機+非典疫情，讓香港的這一次房價走勢非常具有參考意義。
香港的房價波動
1984年，中英簽訂聯合聲明，約定1997年香港迴歸中國。
為防止港英政府在這13年裡大量出售土地，趁機捲款走人，在聯合聲明裡中方限定港英政府平均每年只能售地50公頃，大大壓縮了香港的土地供應。
雖然本意是防止港英政府做最後變現，但事實上造成了香港土地供不應求的狀況。
5年後，香港的土地吃緊，房價開始迅速上漲。
到1997年時，香港樓價出現最高峰，市中心的房價要1萬港元1平方尺（約合0.09平方米），差不多合11萬人民幣一平方米，哪怕把城郊的貧民窟拉過來摺合一下，均價也達到了7萬多一平米。
要注意，這是1997年，不是2017年。
在2003年，北京的房價，也才2000多一平米。
如果你看過當時的港劇，就會發現裡面的霸道總裁和主角們，住的也就是“千尺豪宅”。
一千尺，摺合90平米，這就是香港電視劇裡的土豪生活了。在普通人眼裡，這就是富，而且是大富大貴。
為了平息沸騰的民怨，香港首任特首董建華推出了“八萬五”計劃來壓低房價。
1、每年興建的公營和私營房屋單位不少於八萬五千個
2、十年內全港七成的家庭可以自置居所
3、輪候租住公屋的平均時間縮 短至三年
特區政府有意放寬土地和房屋的供應，加上亞洲金融危機，董特首的政策立竿見影的生效了，香港房價一跌再跌，2003年非典疫情時的最低價，較之巔峰跌去了70%。
但從圖中我們可以看到，1998~2003香港政府的賣地數量並沒有顯著的增長，甚至還不如港英政府賣的多。
所以我們可以認為，香港的房價下跌主要是因為金融危機刺破了地產泡沫導致的，董建華的八萬五計劃只不過是背鍋俠而已。
2003年的非典疫情，給了香港房價再一次的重重一擊。
從圖上看起來好像沒跌多少，但其實百分比很嚇人，這個道理炒過股的人都懂。
房價從100塊跌到70塊，是下跌30%。
房價從40塊跌到30塊，也是下跌接近30%。
香港的自有住宅率是49.4%，房價下跌固然有一半的無房人很滿意，但同樣有一半的人不滿意。
而這不滿意的一半有房人，掌握的能量和話語權遠大於另外一半的無房人。
2003年時，香港陸陸續續的開始有人因為房屋被銀行沒收拍賣而自殺，在當時的香港，負資產者有10萬戶之多，95-97年買入房產的人悉數被套，不僅自己拿來當首付的一輩子的積蓄沒了，還倒欠銀行幾百萬元，一個月2萬的月供讓很多家庭不堪重負，勉強抗了幾年之後幾乎耗盡了所有的力量。
當因為意外而失去工作，房屋被拍賣沒收，銀行通知你還欠幾百萬，以後一輩子都在還債陰影之中時，絕望到自殺，就成了不少人的選擇。
2003年7月1日，非典疫情剛剛結束，香港街頭就爆發了50萬人大遊行，抗議房價下跌，要求港府救市。
6年前，為迎合輿論，香港媒體盛讚八萬五計劃是大善政。
6年後，為迎合輿論，香港媒體痛罵特首為董八萬。
面對巨大的輿論壓力，董建華特首黯然下臺，新任特首立刻廢除了八萬五計劃，並大幅降低土地供應量，一度甚至接近零。
效果很很顯著，從2005年開始，香港房價就開始一路上漲，並於2010年左右正式超過1997年的巔峰房價。
從香港的例子我們可以看出，房價下跌，未必會讓天下會和諧，相反可能會引發有房人極大的不滿和動亂。
中國房價如果真像香港那樣大跌70%，你可以想象一下會發生什麼場景。
而且房價這個東西無所謂泡沫不泡沫，核心在於供給和需求。
供需關係決定價格
自2001年以來，中國房價經歷了暴漲的19年，房價一漲再漲，已經漲出了慣性。
但這個上漲，並不是因為供給不足，而是因為需求太大。
中國這些建的樓盤，不可謂不多，不知道有多少人望著密密麻麻的樓盤說：
這麼多房子賣給誰啊，以後不會成鬼城吧。
但實際上鬼城是極少數，絕大多數房子都賣出去了。
不僅賣出去了，房價還一漲再漲。
北京從二環擴到了五環，當年很多五環房子都蓋在麥田裡，每天回家都有一種倩女幽魂的感覺。
結果十幾年後，這裡全都住滿了人，五環居然都成了市中心了，得到通州才算郊區。。。
這就是典型的需求太大導致房價上漲，蓋再多房子都不夠用。
但購房是可以貸款的，租房卻只能用現金。
這就導致房價的漲幅遠遠大於租金的漲幅，雙方慢慢拉開了差距。
租金收益低至1.5%，表示了很多人的經濟收入已經和房價脫節了。
這些人不是對房子沒需求，而是真的買不起。
有需求沒錢，就等於沒需求，在市場經濟裡並沒有區別，這就為房價下跌埋下了隱患。
如果有一天狂熱的中國人發現房價真的不漲了，那面對區區1.5%的租房收益，沒人會滿意的，他們寧可把房子賣了選擇租房，這個時候房價就會承受巨大的壓力。
但房價是可以維持的，因為需求減少了沒關係，只要供應量也減少，就可以達到造市的目的。
一個鍋一隻羊，你嫌貴。
沒關係，我砸幾個鍋，一個鍋三隻羊你也得買。
2008年美國金融危機時，曾有人建議美聯儲直接購買房產，然後一把火燒掉，就是這個原理。
房產建築作為一種消耗品，並不是永恆不變的，設計院只定下了70年壽命。
這相當於房屋每年會自然折損1.5%，如果時間拉的足夠長，那效果就會很顯著。
我們從衛星地圖上可以明顯看到，香港地區簡直就是一片綠，大片的土地閒置。從深圳關口去香港，需要乘坐三四十分鐘的港鐵才能抵達市中心香港九龍。
這三四十分鐘的旅途中，經過的大多數都是山林野地，完全沒有任何開發。
香港人說這叫自然保護，這些地是拿來當森林公園的。
香港只有6.9%的土地，是拿來做住宅的，農地、荒地、林地、草地、溼地高達75.7%。
而即便是這6.9%的住宅用地裡，還有一半是密度超低的城中村，香港警匪片特別喜歡在這樣的破落區域內取景，尤其是打鬥和槍戰場景。
如果把這些城中村全部建設成高層，那香港的住宅數量可以憑空翻倍都不止。
深圳南山科技園，和香港一河之隔，其建築類型是這樣的。
但香港沒有絲毫開發荒地的打算，甚至連繞開“自然保護”的填海政策，也被廢止。
2003年，環保人士在香港終審法院推翻《灣仔填海計劃》，絕了填海造地的路，又不準開發那些“森林公園”，那香港當然沒有土地了。
只要不供地，房價就一定不會跌，甚至還會漲。
談論房價泡沫其實沒有意義
今天中國的房價有沒有泡沫，其實沒太大意義。
也許今天有泡沫，但明天一起床，政府說以後不供地了，那今天的房價不僅沒泡沫，反而被大大低估了。
也許今天沒泡沫，但明天一起床，政府說城市周邊的農田，都挪到偏遠山區去，以後在那裡種糧食，從今天開始城市土地供應量直接翻倍，那房價就立刻有泡沫了。
新冠疫情雖然對房價有一定的衝擊作用，但這個房價的本質是不會變的。
這個地球上，無論你去任何一個國家，你所見的一切都是被精英們給精心設計的，一種隱形的力量會誘使你主動做出別人想讓你做出的決定。
只有你洞悉了事物的本質，才能做出正確的決定。
而房價的本質，就是一個稅收遊戲。
建設城市需要大量的資金，基建需要的資金量之龐大遠遠超過一般人的想象，但建設城市帶來的經濟好處，需要很多年後才能返還。
按人類正常的發展路徑，我們需要先積累很多年，攢夠了資金，才能開始建設城市，然後等城市紅利釋放後，才能進行新一輪的建設。
所以很多國家的城市化遲遲不能啟動，或者進展緩慢，就是因為積累不夠，需要時間。
而中國的地產製度，讓全中國人一起掏錢來建設城市，讓我們可以把未來數十年的積累挪到今天來使用。
這讓中國的城市化變得異常簡單和迅速，而城市化帶來的紅利，也反哺了中國。
賣地相當於收稅，地產公司相當於替政府收稅的包稅人，但所有參與的人也的的確確受益了，土拍制度在過去的20年裡，對中國也確實做出了巨大的貢獻。
中國借地產製度實現了城市化，所以房地產已經深深融入了中國的城市經濟裡，成為了不可分割的一部分，要想徹底剝離房地產，擺脫地產對經濟的鉗制，這幾乎是不可能的。
在中國，房價問題已經不再是一個經濟問題了，而是一個社會問題。
而房價越來越高，對政府來說也未必是好事。
很多人眼裡，政府賣地能賺大錢，自然是美滋滋，巴不得房價越高越好。
但實際上，過高的房價會導致企業和人才的流失，從而導致稅收和房價失去了根基，政府未必美滋滋，甚至可能是淚汪汪。
深圳就是一個例子，因為房價過高，導致華為被迫把大批員工和基地從深圳龍崗遷徙到了東莞。
人才走了，產業鏈也走了，你覺得深圳政府心裡會美滋滋?
所以政府要平衡房價和經濟的影響，房價中等偏高是最好的。
而在確定房價的時候，政府既不能得罪那些無房的群體，確保他們跳一跳就能買得起房，也不能得罪那些有房的群體。
漲了得罪一頭，跌了得罪另一頭。
目前中國的房價怎麼看都是中等偏高了，為確保社會穩定，凍市就成為了唯一的選擇。
而不管疫情對經濟有多大沖擊，政府都是有能力給房價託底的，阻止房價上漲那更是輕而易舉。
這次疫情面前，有人認為是買房的時機到了，有人認為該把房產給套現了。
在我看來，這都是瞎折騰，這幾年的房產，註定只能以居住為目的，以盈利為目的的買賣都必然是虧損。
你對這個世界有多大認知，決定了你能賺多少錢。而這個世界上最需要認知的地方，就是樓市，因為這裡動輒就是幾百萬幾千萬的盈利和虧損。
哪怕是利息，都是一個很大的數字。
不明白房價的本質，一味討論泡沫和漲跌，毫無意義
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