法官說法：合同有約定，戶口卻未按期遷出，違約金怎麼認定？
甲：我們雙方是簽了字的，合同寫得清清楚楚，說好了辦完房屋轉移登記後180天內遷出戶口，遷出晚了你就得賠我違約金。
乙：我已經按期履行了戶口遷出義務，剩下那個戶口是我女兒的，她是案外人，而且就遷出晚了一陣兒，也沒給你造成什麼損失，何必揪著不放？
甲：白紙黑字，你還怪我揪著不放？
那麼問題來了
賣房後戶口未按照合同約定遷出
該如何認定違約責任呢？
今天，編者通過一個案例跟大家講講
案情簡介
賀某與閆某、王某簽訂房屋買賣合同，以218萬元的總價款購買閆某、王某的房屋，雙方在合同中約定出賣人應於辦理該房屋不動產轉移登記之日起180日內將涉案房屋內的戶口遷出，若出賣人違約則應當按日計算向買受人支付房屋總價款萬分之五的違約金。賀某繳納房款，雙方辦理房屋過戶手續，2018年7月19日，涉案房屋過戶到賀某名下，2018年11月8日，閆某的戶口自涉案房屋中遷出，但閆某之女閆X的戶口於2019年3月20日才從涉案房屋中遷出。賀某認為閆某、王某逾期遷出戶口，存在違約行為，將閆某、王某訴至法院，向閆某、王某主張逾期遷出戶口的違約金69760元。閆某、王某則認為雖然其逾期遷出戶口，但其已經積極履行義務，不存在惡意違約的行為，未給賀某造成任何損失，賀某主張的違約金過高，請求法院予以調整，閆某、王某同意按照每日50元標準。
調查與處理
一審法院認為，雙方合同合法有效，應當遵守，閆某、王某未按約將涉案房屋上原有戶口遷出，構成違約，應當支付違約金。但賀某未能舉證證明在此期間發生實際損失，其主張的標準過高，一審法院對違約金數額予以調整。判決閆某、王某支付賀某違約金五千元。
賀某不服提起上訴，認為一審法院酌定的違約金數額過低，主張二審法院改判支持其一審全部訴訟請求，改判閆某、王某支付其違約金69760元。
二審法院經審查認為，賀某與閆某、王某簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，合法有效，應當遵守。根據該合同約定，閆某、王某應在涉案房屋所有權轉移之日起180日內將戶口遷出。現根據查明的事實，閆某的戶口於2018年11月8日自涉案房屋中遷出；而閆X的戶口於2019年3月20日從涉案房屋中遷出。閆X的戶口遷出日期晚於各方合同約定的時間。故閆某、王某構成違約，應當向支付違約金。根據本案查明的戶口轉出時間情況，結合閆某、王某的過錯程度、違約造成損失等綜合情況可以認定賀某主張的違約金標準過高，應予以調整。賀某未提供充分證據證明其因閆某、王某的違約行為遭受到客觀經濟損失的數額，一審法院對違約金予以調整並無不當。二審法院最終判決：駁回上訴，維持原判。
相關法條
《中華人民共和國合同法》
第一百一十三條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當於因違約所造成的損失，包括合同履行後可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。
第一百一十四條 當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。
約定的違約金低於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。
當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金後，還應當履行債務。
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》
第二十九條 當事人主張約定的違約金過高請求予以適當減少的，人民法院應當以實際損失為基礎，兼顧合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量，並作出裁決。
當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失”。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》
第十六條 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30%為標準適當減少；當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。
《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》
第八條 為減輕當事人訴累，妥當解決違約金糾紛，違約方以合同不成立、合同未生效、合同無效或者不構成違約進行免責抗辯而未提出違約金調整請求的，人民法院可以就當事人是否需要主張違約金過高問題進行釋明。人民法院要正確確定舉證責任，違約方對於違約金約定過高的主張承擔舉證責任，非違約方主張違約金約定合理的，亦應提供相應的證據。合同解除後，當事人主張違約金條款繼續有效的，人民法院可以根據合同法第九十八條的規定進行處理。
法律分析
認定約定違約金是否過高，一般應當以《中華人民共和國合同法》第一百一十三條規定的損失為基礎進行判斷，這裡的損失包括合同履行後可以獲得的利益。除借款合同外的雙務合同，作為對價的價款或者報酬給付之債，並非借款合同項下的還款義務，不能以受法律保護的民間借貸利率上限作為判斷違約金是否過高的標準，而應當兼顧合同履行情況、當事人過錯程度以及預期利益等因素綜合確定。主張違約金過高的違約方應當對違約金是否過高承擔舉證責任。
《中華人民共和國合同法》第一百一十四條明確了約定的違約金過分高於造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》 第二十九條對《中華人民共和國合同法》第一百一十四條中“過分高於造成的損失”進行了釋明，明確了當事人約定的違約金超過造成損失的百分之三十的，一般可以認定為合同法第一百一十四條第二款規定的“過分高於造成的損失。
根據《中華人民共和國合同法》及《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》及其他有關規定，認定違約金標準主要應把握以下規則：
第一、違約行為造成的損失是違約金認定需要考量的基礎。違約金具有“補償為主，懲罰為輔”的性質，違約金制度具有賠償和懲罰的雙重功能，其主要功能是賠償非違約方的損失，而不是嚴厲的對違約方予以懲罰違。合同自由並非絕對，其受到合同正義的前提製約，違約金條款亦不應導致合同權利與義務失衡，成為一方壓榨另一方從而牟取暴利的工具。因此，衡量違約金是否過高的考量基礎是違約造成的損失。
第二、認定違約金是否過高還應當結合合同的履行情況、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據公平原則和誠實信用原則予以衡量。首先，應查明事實，確定實際損失。根據相關司法解釋的規定，超過實際損失的30%是認定違約金過高的基本標準。
其次，應考慮合同的履行情況、當事人的過錯程度及當事人締約時對可得利益損失的預見等因素。第三、借款合同以外的雙務合同違約金是否過高也應嚴格按照法律和司法解釋的規定來確定。應根據《中華人民共和國合同法》第一百一十三條查明因違約造成的損失，在此基礎上，結合合同的履行情況、當事人的過錯程度及當事人締約時對可得利益損失的預見等對違約金數額綜合加以確定。
第四、違約金過高的舉證責任一般情況下應當按照“誰主張、誰舉證”的原則，但是，鑑於衡量違約金是否過高的重要標準是違約造成的損失，守約方更瞭解違約造成的損失並對於提供相關證據具有更大便利，因此，違約損失的舉證責任不宜絕對化，在違約方提出請求減少違約金數額時，守約方亦應負有提供證據證明其遭受損失的義務，換一個角度來看，守約方主張違約金合理，其本身就承擔舉證責任，對其主張的違約金數額與其實際損失相符承擔著提供證據進行證明的責任，《關於當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導意見》第八條亦對此做出了規定。
案件釋法
本案中，賀某主張對方按照合同約定向其支付逾期遷出戶口的違約金69760元，其依據是雙方簽訂的合同中的相關條款。雖然涉案房屋買賣合同是雙方當事人真實意思表示，合法有效，應當遵守，但違約金條款亦不應導致合同權利與義務失衡從而導致違約金的數額超出當事人締約時對可得利益損失的預見，違約行為造成的損失是違約金的認定基礎，賀某對閆某、王某的違約行為對其造成的損失承擔舉證責任，其未提供充分證據證明其因閆某、王某的違約行為使其遭受到經濟損失的數額，法院應對違約金的數額進行調整。
同時，從本案合同的履行情況、當事人的過錯程度等角度來看，首先，涉案房屋買賣合同的主要內容是購房款的支付及房屋過戶等權利與義務的約定，現購房款的支付及房屋過戶等已經順利的履行完畢，雙方雖然對戶口遷出的事宜的履行及違約金計算問題進行了約定，但從戶口遷出事宜的相關權利義務的約定在整個房屋買賣合同中的權重來看，逾期遷出戶口的違約責任與當事人締約時對可得利益損失的預見並不相稱。
其次，閆某、王某雖逾期遷出戶口存在違約行為，但根據本案查明的事實，閆某、王某並未完全怠於履行其合同義務，其於2018年11月8日就將閆某自己的戶口自涉案房屋中遷出，此時合同約定的戶口遷出期限尚未屆滿，2019年3月20日將案外人閆X戶口從涉案房屋遷出後，涉案房屋內全部戶口遷出，逾期六十餘天，閆某、王某一直在努力督促閆X將涉案房屋戶口遷出並做了一些工作，其遲延六十餘日遷出涉案房屋全部戶籍的過錯程度並不嚴重。另，賀某在庭審中陳述其損失系精神損失，並無具體客觀損失。綜合上述情況，法院最終未對賀某的訴訟請求全部支持，而酌情對違約金數額進行減少。來源| 北京三中法院風景線”微信公眾號
作者 | 全奕穎、林家誠
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