本圖與本文無關，僅為借用當封面
買房，一件看似買賣的簡單交易，卻內含包羅萬象的知識。
稍有不慎，那將會是涉及家破人亡的大事。
為啥？
因為買房所涉及的資金巨大，法規細微，倘若再遇到黑中介或黑業主，一旦出事，買房者將隨時人財兩空。
那今天，不才的我將與大家一同分析一下各項因素，為大家在買房的路上掃除儘可能多的‘地雷’。當然，這些分析都是本人在過去十年時間內積累的經驗，若是與當下實際操作或現實有出入的地方，希望大家能多擔待，畢竟，買房的細節與科技一樣，日新月異啊！但是，既然是經驗，那總是可以作為舉一反三的傍證，讓各位能每做一件事前都多三思三思。
OK，我們開始吧！
（一）買房的原因。
說起原因，可謂百家爭鳴，但不外乎分為主觀與客觀兩種。
1、主觀：
（1）想有屬於自己的房子：獨立、結婚、特別需要（如：喜歡獨處、喜歡安靜或工作所需）；
（2）需要更換更大的房子：生育（如二胎家庭）、贍養（如與單方或雙方老人共住）、空間擴展（如原有的房子過小，不利擺放雜物等）；
（3）需要有特定因素的房子：優質學位、泳池、花園、電梯、陽臺或其他喜好。
2、客觀：
（1）房子年代久遠，沒有可修繕的資本或必要；
（2）房子所在樓宇被定性為危樓，且修繕需要很長時間；
（3）房子無法安裝電梯；
（4）房子鄰里相處極不和諧，關係無法調和；
（5）房子面積過小，且無法經由裝修擴展使用面積；
（6）房子所處地段曾有地陷發生，或地面曾出現斷層現象；
（7）房子所處地段曾有或持續出現雨水倒灌或積蓄事件；
（8）房子所在3公里範圍內有垃圾填埋場或處理站，且中短期內這些站場沒有遷移的計劃；
（9）房子所在1公里範圍內新建精神類或傳染病類醫院；
（10）房子所在經常受到不同種類汙染源的覆蓋，如：光汙染、氣體汙染或水源汙染，且短期內無法改善。
無論出於主觀或客觀原因買房，以我之見，只要這個原因能改善和提升生活質量，那就是買房的源動力。
房子，是家的代名詞。住得舒適，這就相當於有了一個和諧的家庭環境。
小家的和諧，更多的意味著個人幸福感的提升。
（二）買房的支出。
論完原因，咱就說說買房到底需要多少錢！
這個話題有點懸，畢竟每一個人的收入和支出不盡相同，而且每一個人想要購買的房產價格不一，怎麼可能確定到底要花多少錢呢？
當然不能。不過，我可以將所有要花錢的地方列一列，這樣，各位就能通過簡單的相加，得出自己心儀房產所需承擔的支出了。
1、房款。
這筆費用是大頭，絕對的大頭。擔不起這筆費用，買房這件事兒就不要憑空多想了。
量力而為最重要。
2、稅費。
按不同省份、不同區域的不動產購置規定所示，繳納相應的各類稅費。值得注意的是，很多地方，買家都是要承擔雙稅的，即需要為賣家的稅費一併買單，賣家實收房款，不支付交易所涉的一切稅費。所以，買房的支出，最好算上賣家的稅費。
3、中介費。
這筆費用吧，可以談，將費率適當下調，能免最好，不能免就儘量將單向費用控制在房款總價的0.5%以內，值得注意，很多時候賣家都可以不支付中介費，選擇實收房款，那買家自然要支付雙向的中介費，即1%。
假如你錢多，而且中介的服務也相當專業和貼心，比如替你準備所有的資料，為你安排所有的流程時間，幫你處理一切與交易相關的事項，那你也可以按正常比率支付中介費。
具我所見，能夠做到一條龍專業服務的中介並不多。
4、管理費。
這個費用只在收樓後出現，但也屬於買房的支出。具體的數額，要看所在的樓盤規定，廣州這邊，一般在1.8元每平米～3.2元每平米之間。所以，你必須知道，房子買得越大，管理費就越多，針對高端住宅樓，那筆費用可以是過千的存在。想想都肉疼。
5、裝修費。
哈，說到裝修，大家或許都會想到近幾年流行的那些裝修平臺吧？號稱即時報價，沒有最低，只有更低......這現實嗎？
說白了，任何涉及手工的項目，人工費都是大頭，省不了，那怎麼作低價？只能從材料上省唄。這就是變相害了自己，劣質的材料，你敢用嗎？
有鑑於此，很多人就自已動手，自購材料，自已找人，甚至自己下手。這樣可行嗎？也不是不行，就是要求你精力好，計算好、人緣好，且手工好，對了，還要有很多時間，倘若沒有，那就要有耐性，願意每天做一些，不急於入住。
朋友，時間就是金錢，花自己的時間，等同於花自己的錢，雖說可靠，但你這被佔用的時間，或許可以做其他更有意義的事情，專業的事情還是找專業的人處理。
我建議，你在找裝修平臺前，先花點時間學習瞭解裝修的知識和貓膩，然後認真瞭解各個裝修平臺的操作流程，以及合約細節，最後就確認一個口碑和專業水平都可靠的裝修公司，平心靜氣地談談合作詳情。在商談前期和當期多花點時間和精力，裝修依始你就會感覺很輕鬆。
6、傢俱費。
傢俱嘛，要視裝修風格為準。
眼下比較奢侈的傢俱，當屬紅木製品與歐式高定製品，論收藏價值呢，紅木更勝一籌，稀缺嘛。
所以啊，傢俱費這一部分，既要看裝修風格，又要看囊中之物，我以為，適當的混搭也不錯，無論風格還是價格。
7、家電費。
至於家電，雖跟裝修風格有關，但更應注重個人的使用需求。
有人喜好高科技，那所花費用肯定不低；有人則認為配套就行，那所花費用就要精打細算了，畢竟配套也是很燒錢的，比如烤箱、洗碗機、掃地機器人等等，不一定很有用，卻不能少。
建議預算不高的朋友，試試以下兩個方法：
（1）拒絕‘斷舍離’，繼續使用原有的電視、冰箱、微波爐、電腦及吸塵器等家電，缺什麼再補什麼。
（2）必須什麼買什麼，非必須品暫緩購買，比如空調、冰箱及微波爐等必須使用的，就先購置，待存款豐厚些，再逐一購買其他家電。
8、生活設施費。
這個費用呢，包括的範圍有點廣，我儘量列示。
（1）網絡費用：包括開通費、盒子費、月租或年租費，以及提速費等。
（2）水電費用：包括充值費以及開通費等。
（3）燃氣費用：包括開通費、充值費、管線費以及廚衛產品費等。
（4）門禁費用：包括門禁視頻對講設備費、安裝費以及開通費等。
（5）門禁卡費用：包括辦卡押金以及工本費等。
（6）公攤水電費用：包括小區或樓宇公共區域的水費和電費。
（7）維修基金費用：一手樓的都是買家自付；二手樓的基本可以包括在購房款中。
（8）安防物品費用：包括定製、安裝防盜網和防盜門的費用，以及購買安防設備等費用。
9、搬家費。
這個費用，顧名思義是將舊家遷至新家的費用。
建議找大型的搬家公司，這樣，傢俱家電都能被‘溫柔’地對待，並完好地送至目的地。
千萬不要扣，想著自己租臺車，再找幾個農民工朋友搬搬東西，表面上，好像是節省了不少，但萬一出現物品丟失或損壞，那所有損失就必須自己承擔了。
10、入夥宴。
既然是搬了新家，那宴請家人朋友，一起高興高興，是很必要的。這也是一筆開銷，當然，豐儉由人，你不請也是可以的。
11、其他費用。
這個費用包括了看房、買房、裝修以及入住前等四個階段所花費的誤工費、交通費、通訊費以及就餐費。
（三）選房的方法。
如果上述的所有費用，你都計算無誤，而且，兜裡確實有相應的預算，那我們就接著聊選房的方法。
依照我的經驗，要選一套適合自己的好房，離不開對以下這些因素的甄別：
1、地段：
這個因素對不動產的價格有直接的影響作用。
眾所周知，好的地段，房價貴，差的地段，房價低。
那何為好的地段？
一個省裡經濟實力最好的城市；這個城市裡經濟發達、且文化底蘊豐厚的區域；這個區域裡教育資源豐富且生活配套最齊全的路段，這個路段裡地理位置最優越的樓盤。
以上缺一不可。
舉個例子，廣州南沙的金沙洲。
這個地方符合了上面對好的地段的大部分描述，唯獨教育資源和生活配套最齊全這一點，然而，正是因為這一點，大多數人購買南沙的房子都是為了度假或投資，並沒有作為長期自住的打算。
2、交通：
這一項，與上面所說的生活配套相關聯。
生活配套包括商食玩教交醫，即商業、飲食、玩樂、教育、交通以及醫療，這六樣都是生活所需。
其中，尤以交通為首。
有一句俗語說得好，‘路通，財通’，只有交通發達的地方，其商業、飲食以及玩樂等營商環境才好；而且，得益於交通的發達，去哪兒都方便，去哪兒都快捷。
可想而知，住在如此繁華的路段，生活質量只增不減。
3、生活：
承上啟下所述，交通便利的地段，生活更為方便，不僅能夠及時採購生活用品、辦理各項私人業務，而且接送小孩就在家門口、生病受傷也能及時得到治療。
甚至，週末也能在小區附近找到樂子，無需遠行。
作為當代的社會人，工作壓力不小，全靠從生活中獲得繼續前行的力量，倘若居住在生活不太便利的小區，買點菜都要騎車10多分鐘的，幸福感哪裡來？
其實，我並不建議大家購買人口密度過高區域的房子，相對而言，如果一個大型樓盤，它的交通發達，生活設施完備，商教醫等齊全，那也是值得選購的地方。
4、小區：
一個小區好不好，我認為：
（1）看佈局。看看它的四周都有什麼，範圍的話大概是小區半徑5公里內。特別要注意小區附近有否垃圾填埋場、垃圾處理站、廢棄工廠、爛尾樓、家禽飼養農場、魚塘、臭湧以及排放汙染源的工廠等。針對一手樓盤，最好先查查土地規劃，確認樓盤周邊未來十年的規劃詳情。建議不要買太偏僻的地方，以免規劃說變就變。
（2）看基礎設施。看看它有否配備園林、小公園、兒童小樂園、公共健身區、泳池、體育館、公交車站、地鐵站以及共享單車停放點等。針對一手樓盤，這個就不好說了，畢竟，這些基礎設施都沒有專門的機構可以確認規劃詳情的，必須靠購房者自己甄別。
（3）看安全係數。看看它有幾個出入口？每個出入口是否都設有安保亭？每個安保亭安排幾人輪崗？輪崗班次是一天幾更？每個出入口以及小區內每條道路是否都安裝攝像頭？是否對非業主人員進行出入登記？小區內道路是否給車輛進入？小區內道路是否能騎自行車？車輛出入口又有幾個？每個車輛出入口是否做足安全措施？是否有人值守？物業管理人員的響應時間是多久？小區內每棟樓宇是利用什麼方式出入？小區安保人員素質是否過硬？小區外立面的空調分機安裝位置是否合理？小區頂樓是否加裝防護欄？小區對養狗業主的要求如何？小區對魚塘魚池等地方是否設有警示牌？以上，都是我們需要自尋答案的。
（4）看業主素質。趁看房時，可以多觀察小區內業主的言行，甚至可以與他們多攀談，瞭解清楚這個小區是否與自己理想中的小區氛圍相似。
5、樓層：
若是對小區的大環境滿意，那就是時候選擇自己喜歡的房子了。
我們不妨從樓層開始著手。
（1）樓梯樓：一般來講，1-3樓蠻適合有腿腳不便老人的家庭，但不適合年輕人，因為私密性不好；4-6樓適合腿腳相對靈活的老人，或有小孩的家庭，具有一定私密性，就是每次搬運物品時比較費力；7-9樓適合沒有小孩的中青年人居住，不僅私密性和採光都好，而且房價很實惠。當然，搬運物品仍是較為麻煩的事項，其他就沒什麼了。值得一提的是，7-9樓價格實惠的房子，僅限於不具備加裝電梯的戶型，如果能夠加裝電梯，其房價將與電梯戶型相仿。
（2）電梯樓：因為有電梯，所以對於什麼年齡住哪些樓層沒有特別建議，反倒是恐不恐高，以及介不介意風大這兩個因素，會影響購房者選擇樓層。關於介不介意風大這個因素，沒有住過高層的人無法體驗那種感受，真的，一旦打開對流的門窗，那‘狂風’不是說笑的，尤其在沿海地區刮颱風的時候。
（3）其他：這裡指的是別墅戶型。因為總高也就3-5層樓之間，且是一整套的格局，無需思考樓層。反而，如果家中有腿腳不便的老人，建議讓他們住在一樓，方便他們活動。
6、朝向：
挑好鐘意的樓層，我們就要挑朝向了。
眾所周知，南向的房子是首選。
真的如此嗎？
像廣州吧，你買南向的房子，冬暖夏涼，確實舒適。但回南天的時候，朝南就意味著潮溼，無論開不開窗戶，房子陰涼的地方就會滲水，連地也是溼的。
所以，應該明確自己的需求和要求。
比如，有人喜好曬太陽，討厭回南天，那可以選西向的房子；有人喜歡陽光，但不好炎熱，那可以選東向的房子。
同時，咱們必須清楚一個道理，朝向也是會影響房價的。
朝東南的房子最貴，朝西北的房子最便宜。如果正北向和西北向的兩套房子比價的話，肯定是正北向的貴。
我建議挑自己喜歡的，並不一定按約定俗成的朝向論選擇，畢竟有時對於別人是短板的因素，或許對於你而言就是長板的。
7、戶型：
在定了樓層和朝向後，選什麼戶型又是一個重要的問題。
建議看預算說話。
只能買1房1廳的，別妄想買2房1廳，多出的預算就是沉重的負擔，做房奴，餘生會很壓抑。
真想將1房1廳當成2房1廳使用，前提是房子的淨高足以分割二層空間，如此，通過裝修方式，可以有效擴展空間，實現所願。
那怎麼挑戶型呢？
1房1廳：足夠兩個成年人共住，搭夥也好，情侶也好，夫妻也行，只要不生小孩，或者沒有第三者，這樣的戶型是夠住的。
2房1廳：標準的三口之家戶型。當然，你要三個人搭夥也成，四人搭夥也行，兩對情侶或夫妻也能，只要不超五人，這個空間還是比較溫馨實用的。
3房1廳：使用方式多種，單人住，可劃分出臥室、健身房和衣帽間；雙人住，可劃分出臥室、書房和衣帽間或兩個臥室，一個書房；三人住，可劃分出主臥、兒童房和書房（衣帽間）或直接三個臥室；四人至六人住，可劃分出主臥、次臥以及兒童房（含保姆居住空間）或直接三個臥室。
4房1廳：可以居住超過6人。
可見，1房最多住2人，房越多，可住人數也多。
同樣，房間越多，房價越高，所以，不是你家有多少人，就代表你能住多大的房子，而是，你兜裡有多少人（民幣），才代表你能住多大的房子。
8、房型：
這裡說的房型，跟上述的戶型不同，是我自己獨創的概念，指的是對於整屋內各個部分的要求，包括：
（1）洗手間：3房1廳或以上的戶型必須要有2個洗手間；洗手間儘可能不要黑廁，即不能沒有窗戶；洗手間的窗戶不能對著自己房子的廚房、臥室、客廳或陽臺。
（2）臥室：每個臥室都應帶窗戶，不要是黑屋；窗臺玻璃面積不要過大；窗戶儘量做推拉窗，不要外推型；臥室天花盡量不要有橫樑；臥室佈局儘量方正。
（3）陽臺：陽臺上或側旁有排汙管經過的，要做好防盜措施；陽臺上最好有兩個排漏口（1個洗衣機使用，另1個用於清洗陽臺排水用）；陽臺地面必須比室內地面低2-3公分。
（4）廚房：廚房佈局儘量方正；廚房儘量要有窗戶；洗手檯應安裝在地面的排汙口之上。
（5）客廳：客廳佈局最好為直出陽臺型；客廳大門最好在洗手間側旁；客廳天花盡量不要有橫樑；客廳形狀儘量挑選寬闊的長方型或正方型。
上述5小點，是我多年的選房經驗之談，雖然並不周全，但至少在一定範圍內，能解決大部分人忽視的小問題。
舉個例子。
有很多人覺得，房子不需要2個洗手間，很多餘，而且打掃起來忒累。
OK，如果你是中青年，且腸胃好的很，那是不需要的。
倘若你家裡有老人，又有小孩，或者經常有朋友借宿，那有2個洗手間，簡直會拯救你的人生。
想想啊，某天清晨，你起晚了，急著洗漱上班，可是，家裡的老人比你早起，他們把洗手間‘霸佔’了，而且，還有些便秘，屆時，你該怎麼辦？這種情況不會是一天兩天的，老人家的通病是長期的，重點是，他們永遠比你起得早！
莫以事兒小而忽之。
生活中，處處是問題。
解決不妥，隨時影響生活質量。
（四）買房的前期準備。
經過一輪篩選，你終是對自己理想的房子有了個大概，甚至也看中了某套不動產，那麼，是時候進入下一個環節了。
那就是買房的前期準備。
1、所屬地域的購房政策。
這個是前期準備的首要因素，你必須瞭解所購房產所屬區域的購房政策，明瞭具備什麼條件才可買房，能買多少套，以及貸款要求等細節。
2、個人的買房資格。
根據購房政策，比對自身的條件，確認自己是否有資格購買這個區域的這套房子。
3、房款以及訂金。
（1）房款：首先，讓中介計算你所心儀的房產所需的一切費用，這裡僅算房款及稅費等款項，不含管理費等；其次，倒騰自己的所有積蓄，包括可向銀行貸款的數額，以及可從家人處借到的款項數額，作相加運算；再次，根據計算得出的可支配購房款，作最壞打算的計算，即，如果支付首期後，貸款審批下來的數額與之前自算的不一樣，少了，那缺口部分如何處理？變化總是突如其來，沒有後備方案，滲人的麻煩就會出現多米諾骨牌的效應。
（2）訂金：支付訂金前，必須熟讀自己需要簽署的各類協議合同，因為，錢一旦支付，即便可以退還，那也是要費一翻周折的。
4、中介的資質。
看房時，中介是不是真的，有沒有資質，這是大多數人並不關注的事情。然而，當牽涉房產交易時，中介的資質確認，則是必須關注的。
當然，我建議大家，應該委託大型連鎖中介企業，或信譽度較高的中介企業，為自己處理房產交易。千萬不要貪便宜，找一些私人的中介，或沒有資質的中介公司，以免得不償失。
5、所購樓盤及單元的前世今生。
這一項也很重要。
什麼是樓盤的前世今生呢？就是樓盤是什麼時候開建的？開發商是誰？有否爛尾？有否變更了開發商？樓盤所屬開發商是否揹負訴訟？如有，都是哪類訴訟？樓盤開發商是否處於破產狀態？是否有外債？是否有抵押？
而什麼是單元的前世今生呢？就是你所看中的那間房子，它是否處於抵押狀態？是否有一房兩賣？是否為凶宅？是否存在漏水和牆體破裂等問題？業主與樓上樓下以及左鄰右舍的關係如何？業主是否有拖欠管理費、水電費以及燃氣費等？
簽訂購房合同前，這些必須瞭解清楚。
6、中介服務協議、購房合同以及補充條款。
（1）中介服務協議：大部分的中介服務協議很簡單，漏洞百出，尤其在保護買家利益方面。所以，我們必須打醒十二分精神，看清看楚每一項條款。一旦發現對買家不利的條款，我們最好據理力爭。當然，這僅適用於二手樓交易，一手樓都是不能更改的。
（2）購房合同：當下，不少城市的購房合同都採取網籤方式，購房合同都是定式的。但，如果仔細閱讀，你會發現，這定式的合同並不完善，貌似保護了買賣雙方的利益，可是，在購買二手樓時，牽涉的問題更多，定式的合同無法一一確認細節，這造成了不少二手房產交易的糾紛。
（3）補充條款：於是，補充條款變得尤為重要。我有幸見識過，一手樓開發商把補充條款當成購房合同主要條款使用的情況，簡言之，本來應該是相互協商的環節，變成了開發商的獨言堂，而購房者連發聲的權利都沒有。那二手樓交易呢？情況會好一點，懂行的買家會與賣家協商，並以補充條款形式落實協商結果，不懂行的則任由賣家和中介忽悠。
我建議，大家有空要多讀讀法律書籍，萬一哪天處理二手樓交易，你還能為自己力爭一些權益；同時，希望大家一定要有耐心，在閱讀協議或合同時，必須親力親為，不要靠‘信’字行事。
7、業主的真偽。
當上述的事宜都濾了一遍，沒有什麼問題時，在簽訂合同，支付訂金前，我們必須要求中介與業主，一同到房子所屬區域的不動產中心，進行業主真偽識別，確認你所買的房子，其業主真的是這個人。儘量不要使用委託交易，畢竟，你永遠不知道，一趟交易下來，那水有多深，或許真能把你淹死。
8、價格商談。
確認業主身份後，在簽訂合同，支付訂金前，再委婉地殺一下價。
這一步，主要看個人的智商和處事手段了。
如果，你能表達出足夠的購買誠意，那一般業主也是會優惠個3、5萬元的。
但，不要妄想勸說業主減十幾二十萬給你，要真降給你，我建議你不要買。
因為，好的東西，價值永遠都在，只有不好的東西，價值才會隨時波動。
好了，以上便是我個人在買房方面的一點經驗，希望能為大家開拓一條新思路。
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