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买房，一件看似买卖的简单交易，却内含包罗万象的知识。
稍有不慎，那将会是涉及家破人亡的大事。
为啥？
因为买房所涉及的资金巨大，法规细微，倘若再遇到黑中介或黑业主，一旦出事，买房者将随时人财两空。
那今天，不才的我将与大家一同分析一下各项因素，为大家在买房的路上扫除尽可能多的‘地雷’。当然，这些分析都是本人在过去十年时间内积累的经验，若是与当下实际操作或现实有出入的地方，希望大家能多担待，毕竟，买房的细节与科技一样，日新月异啊！但是，既然是经验，那总是可以作为举一反三的傍证，让各位能每做一件事前都多三思三思。
OK，我们开始吧！
（一）买房的原因。
说起原因，可谓百家争鸣，但不外乎分为主观与客观两种。
1、主观：
（1）想有属于自己的房子：独立、结婚、特别需要（如：喜欢独处、喜欢安静或工作所需）；
（2）需要更换更大的房子：生育（如二胎家庭）、赡养（如与单方或双方老人共住）、空间扩展（如原有的房子过小，不利摆放杂物等）；
（3）需要有特定因素的房子：优质学位、泳池、花园、电梯、阳台或其他喜好。
2、客观：
（1）房子年代久远，没有可修缮的资本或必要；
（2）房子所在楼宇被定性为危楼，且修缮需要很长时间；
（3）房子无法安装电梯；
（4）房子邻里相处极不和谐，关系无法调和；
（5）房子面积过小，且无法经由装修扩展使用面积；
（6）房子所处地段曾有地陷发生，或地面曾出现断层现象；
（7）房子所处地段曾有或持续出现雨水倒灌或积蓄事件；
（8）房子所在3公里范围内有垃圾填埋场或处理站，且中短期内这些站场没有迁移的计划；
（9）房子所在1公里范围内新建精神类或传染病类医院；
（10）房子所在经常受到不同种类污染源的覆盖，如：光污染、气体污染或水源污染，且短期内无法改善。
无论出于主观或客观原因买房，以我之见，只要这个原因能改善和提升生活质量，那就是买房的源动力。
房子，是家的代名词。住得舒适，这就相当于有了一个和谐的家庭环境。
小家的和谐，更多的意味着个人幸福感的提升。
（二）买房的支出。
论完原因，咱就说说买房到底需要多少钱！
这个话题有点悬，毕竟每一个人的收入和支出不尽相同，而且每一个人想要购买的房产价格不一，怎么可能确定到底要花多少钱呢？
当然不能。不过，我可以将所有要花钱的地方列一列，这样，各位就能通过简单的相加，得出自己心仪房产所需承担的支出了。
1、房款。
这笔费用是大头，绝对的大头。担不起这笔费用，买房这件事儿就不要凭空多想了。
量力而为最重要。
2、税费。
按不同省份、不同区域的不动产购置规定所示，缴纳相应的各类税费。值得注意的是，很多地方，买家都是要承担双税的，即需要为卖家的税费一并买单，卖家实收房款，不支付交易所涉的一切税费。所以，买房的支出，最好算上卖家的税费。
3、中介费。
这笔费用吧，可以谈，将费率适当下调，能免最好，不能免就尽量将单向费用控制在房款总价的0.5%以内，值得注意，很多时候卖家都可以不支付中介费，选择实收房款，那买家自然要支付双向的中介费，即1%。
假如你钱多，而且中介的服务也相当专业和贴心，比如替你准备所有的资料，为你安排所有的流程时间，帮你处理一切与交易相关的事项，那你也可以按正常比率支付中介费。
具我所见，能够做到一条龙专业服务的中介并不多。
4、管理费。
这个费用只在收楼后出现，但也属于买房的支出。具体的数额，要看所在的楼盘规定，广州这边，一般在1.8元每平米～3.2元每平米之间。所以，你必须知道，房子买得越大，管理费就越多，针对高端住宅楼，那笔费用可以是过千的存在。想想都肉疼。
5、装修费。
哈，说到装修，大家或许都会想到近几年流行的那些装修平台吧？号称即时报价，没有最低，只有更低......这现实吗？
说白了，任何涉及手工的项目，人工费都是大头，省不了，那怎么作低价？只能从材料上省呗。这就是变相害了自己，劣质的材料，你敢用吗？
有鉴于此，很多人就自已动手，自购材料，自已找人，甚至自己下手。这样可行吗？也不是不行，就是要求你精力好，计算好、人缘好，且手工好，对了，还要有很多时间，倘若没有，那就要有耐性，愿意每天做一些，不急于入住。
朋友，时间就是金钱，花自己的时间，等同于花自己的钱，虽说可靠，但你这被占用的时间，或许可以做其他更有意义的事情，专业的事情还是找专业的人处理。
我建议，你在找装修平台前，先花点时间学习了解装修的知识和猫腻，然后认真了解各个装修平台的操作流程，以及合约细节，最后就确认一个口碑和专业水平都可靠的装修公司，平心静气地谈谈合作详情。在商谈前期和当期多花点时间和精力，装修依始你就会感觉很轻松。
6、家具费。
家具嘛，要视装修风格为准。
眼下比较奢侈的家具，当属红木制品与欧式高定制品，论收藏价值呢，红木更胜一筹，稀缺嘛。
所以啊，家具费这一部分，既要看装修风格，又要看囊中之物，我以为，适当的混搭也不错，无论风格还是价格。
7、家电费。
至于家电，虽跟装修风格有关，但更应注重个人的使用需求。
有人喜好高科技，那所花费用肯定不低；有人则认为配套就行，那所花费用就要精打细算了，毕竟配套也是很烧钱的，比如烤箱、洗碗机、扫地机器人等等，不一定很有用，却不能少。
建议预算不高的朋友，试试以下两个方法：
（1）拒绝‘断舍离’，继续使用原有的电视、冰箱、微波炉、电脑及吸尘器等家电，缺什么再补什么。
（2）必须什么买什么，非必须品暂缓购买，比如空调、冰箱及微波炉等必须使用的，就先购置，待存款丰厚些，再逐一购买其他家电。
8、生活设施费。
这个费用呢，包括的范围有点广，我尽量列示。
（1）网络费用：包括开通费、盒子费、月租或年租费，以及提速费等。
（2）水电费用：包括充值费以及开通费等。
（3）燃气费用：包括开通费、充值费、管线费以及厨卫产品费等。
（4）门禁费用：包括门禁视频对讲设备费、安装费以及开通费等。
（5）门禁卡费用：包括办卡押金以及工本费等。
（6）公摊水电费用：包括小区或楼宇公共区域的水费和电费。
（7）维修基金费用：一手楼的都是买家自付；二手楼的基本可以包括在购房款中。
（8）安防物品费用：包括定制、安装防盗网和防盗门的费用，以及购买安防设备等费用。
9、搬家费。
这个费用，顾名思义是将旧家迁至新家的费用。
建议找大型的搬家公司，这样，家具家电都能被‘温柔’地对待，并完好地送至目的地。
千万不要扣，想着自己租台车，再找几个农民工朋友搬搬东西，表面上，好像是节省了不少，但万一出现物品丢失或损坏，那所有损失就必须自己承担了。
10、入伙宴。
既然是搬了新家，那宴请家人朋友，一起高兴高兴，是很必要的。这也是一笔开销，当然，丰俭由人，你不请也是可以的。
11、其他费用。
这个费用包括了看房、买房、装修以及入住前等四个阶段所花费的误工费、交通费、通讯费以及就餐费。
（三）选房的方法。
如果上述的所有费用，你都计算无误，而且，兜里确实有相应的预算，那我们就接着聊选房的方法。
依照我的经验，要选一套适合自己的好房，离不开对以下这些因素的甄别：
1、地段：
这个因素对不动产的价格有直接的影响作用。
众所周知，好的地段，房价贵，差的地段，房价低。
那何为好的地段？
一个省里经济实力最好的城市；这个城市里经济发达、且文化底蕴丰厚的区域；这个区域里教育资源丰富且生活配套最齐全的路段，这个路段里地理位置最优越的楼盘。
以上缺一不可。
举个例子，广州南沙的金沙洲。
这个地方符合了上面对好的地段的大部分描述，唯独教育资源和生活配套最齐全这一点，然而，正是因为这一点，大多数人购买南沙的房子都是为了度假或投资，并没有作为长期自住的打算。
2、交通：
这一项，与上面所说的生活配套相关联。
生活配套包括商食玩教交医，即商业、饮食、玩乐、教育、交通以及医疗，这六样都是生活所需。
其中，尤以交通为首。
有一句俗语说得好，‘路通，财通’，只有交通发达的地方，其商业、饮食以及玩乐等营商环境才好；而且，得益于交通的发达，去哪儿都方便，去哪儿都快捷。
可想而知，住在如此繁华的路段，生活质量只增不减。
3、生活：
承上启下所述，交通便利的地段，生活更为方便，不仅能够及时采购生活用品、办理各项私人业务，而且接送小孩就在家门口、生病受伤也能及时得到治疗。
甚至，周末也能在小区附近找到乐子，无需远行。
作为当代的社会人，工作压力不小，全靠从生活中获得继续前行的力量，倘若居住在生活不太便利的小区，买点菜都要骑车10多分钟的，幸福感哪里来？
其实，我并不建议大家购买人口密度过高区域的房子，相对而言，如果一个大型楼盘，它的交通发达，生活设施完备，商教医等齐全，那也是值得选购的地方。
4、小区：
一个小区好不好，我认为：
（1）看布局。看看它的四周都有什么，范围的话大概是小区半径5公里内。特别要注意小区附近有否垃圾填埋场、垃圾处理站、废弃工厂、烂尾楼、家禽饲养农场、鱼塘、臭涌以及排放污染源的工厂等。针对一手楼盘，最好先查查土地规划，确认楼盘周边未来十年的规划详情。建议不要买太偏僻的地方，以免规划说变就变。
（2）看基础设施。看看它有否配备园林、小公园、儿童小乐园、公共健身区、泳池、体育馆、公交车站、地铁站以及共享单车停放点等。针对一手楼盘，这个就不好说了，毕竟，这些基础设施都没有专门的机构可以确认规划详情的，必须靠购房者自己甄别。
（3）看安全系数。看看它有几个出入口？每个出入口是否都设有安保亭？每个安保亭安排几人轮岗？轮岗班次是一天几更？每个出入口以及小区内每条道路是否都安装摄像头？是否对非业主人员进行出入登记？小区内道路是否给车辆进入？小区内道路是否能骑自行车？车辆出入口又有几个？每个车辆出入口是否做足安全措施？是否有人值守？物业管理人员的响应时间是多久？小区内每栋楼宇是利用什么方式出入？小区安保人员素质是否过硬？小区外立面的空调分机安装位置是否合理？小区顶楼是否加装防护栏？小区对养狗业主的要求如何？小区对鱼塘鱼池等地方是否设有警示牌？以上，都是我们需要自寻答案的。
（4）看业主素质。趁看房时，可以多观察小区内业主的言行，甚至可以与他们多攀谈，了解清楚这个小区是否与自己理想中的小区氛围相似。
5、楼层：
若是对小区的大环境满意，那就是时候选择自己喜欢的房子了。
我们不妨从楼层开始着手。
（1）楼梯楼：一般来讲，1-3楼蛮适合有腿脚不便老人的家庭，但不适合年轻人，因为私密性不好；4-6楼适合腿脚相对灵活的老人，或有小孩的家庭，具有一定私密性，就是每次搬运物品时比较费力；7-9楼适合没有小孩的中青年人居住，不仅私密性和采光都好，而且房价很实惠。当然，搬运物品仍是较为麻烦的事项，其他就没什么了。值得一提的是，7-9楼价格实惠的房子，仅限于不具备加装电梯的户型，如果能够加装电梯，其房价将与电梯户型相仿。
（2）电梯楼：因为有电梯，所以对于什么年龄住哪些楼层没有特别建议，反倒是恐不恐高，以及介不介意风大这两个因素，会影响购房者选择楼层。关于介不介意风大这个因素，没有住过高层的人无法体验那种感受，真的，一旦打开对流的门窗，那‘狂风’不是说笑的，尤其在沿海地区刮台风的时候。
（3）其他：这里指的是别墅户型。因为总高也就3-5层楼之间，且是一整套的格局，无需思考楼层。反而，如果家中有腿脚不便的老人，建议让他们住在一楼，方便他们活动。
6、朝向：
挑好钟意的楼层，我们就要挑朝向了。
众所周知，南向的房子是首选。
真的如此吗？
像广州吧，你买南向的房子，冬暖夏凉，确实舒适。但回南天的时候，朝南就意味着潮湿，无论开不开窗户，房子阴凉的地方就会渗水，连地也是湿的。
所以，应该明确自己的需求和要求。
比如，有人喜好晒太阳，讨厌回南天，那可以选西向的房子；有人喜欢阳光，但不好炎热，那可以选东向的房子。
同时，咱们必须清楚一个道理，朝向也是会影响房价的。
朝东南的房子最贵，朝西北的房子最便宜。如果正北向和西北向的两套房子比价的话，肯定是正北向的贵。
我建议挑自己喜欢的，并不一定按约定俗成的朝向论选择，毕竟有时对于别人是短板的因素，或许对于你而言就是长板的。
7、户型：
在定了楼层和朝向后，选什么户型又是一个重要的问题。
建议看预算说话。
只能买1房1厅的，别妄想买2房1厅，多出的预算就是沉重的负担，做房奴，余生会很压抑。
真想将1房1厅当成2房1厅使用，前提是房子的净高足以分割二层空间，如此，通过装修方式，可以有效扩展空间，实现所愿。
那怎么挑户型呢？
1房1厅：足够两个成年人共住，搭伙也好，情侣也好，夫妻也行，只要不生小孩，或者没有第三者，这样的户型是够住的。
2房1厅：标准的三口之家户型。当然，你要三个人搭伙也成，四人搭伙也行，两对情侣或夫妻也能，只要不超五人，这个空间还是比较温馨实用的。
3房1厅：使用方式多种，单人住，可划分出卧室、健身房和衣帽间；双人住，可划分出卧室、书房和衣帽间或两个卧室，一个书房；三人住，可划分出主卧、儿童房和书房（衣帽间）或直接三个卧室；四人至六人住，可划分出主卧、次卧以及儿童房（含保姆居住空间）或直接三个卧室。
4房1厅：可以居住超过6人。
可见，1房最多住2人，房越多，可住人数也多。
同样，房间越多，房价越高，所以，不是你家有多少人，就代表你能住多大的房子，而是，你兜里有多少人（民币），才代表你能住多大的房子。
8、房型：
这里说的房型，跟上述的户型不同，是我自己独创的概念，指的是对于整屋内各个部分的要求，包括：
（1）洗手间：3房1厅或以上的户型必须要有2个洗手间；洗手间尽可能不要黑厕，即不能没有窗户；洗手间的窗户不能对着自己房子的厨房、卧室、客厅或阳台。
（2）卧室：每个卧室都应带窗户，不要是黑屋；窗台玻璃面积不要过大；窗户尽量做推拉窗，不要外推型；卧室天花尽量不要有横樑；卧室布局尽量方正。
（3）阳台：阳台上或侧旁有排污管经过的，要做好防盗措施；阳台上最好有两个排漏口（1个洗衣机使用，另1个用于清洗阳台排水用）；阳台地面必须比室内地面低2-3公分。
（4）厨房：厨房布局尽量方正；厨房尽量要有窗户；洗手台应安装在地面的排污口之上。
（5）客厅：客厅布局最好为直出阳台型；客厅大门最好在洗手间侧旁；客厅天花尽量不要有横樑；客厅形状尽量挑选宽阔的长方型或正方型。
上述5小点，是我多年的选房经验之谈，虽然并不周全，但至少在一定范围内，能解决大部分人忽视的小问题。
举个例子。
有很多人觉得，房子不需要2个洗手间，很多余，而且打扫起来忒累。
OK，如果你是中青年，且肠胃好的很，那是不需要的。
倘若你家里有老人，又有小孩，或者经常有朋友借宿，那有2个洗手间，简直会拯救你的人生。
想想啊，某天清晨，你起晚了，急着洗漱上班，可是，家里的老人比你早起，他们把洗手间‘霸占’了，而且，还有些便秘，届时，你该怎么办？这种情况不会是一天两天的，老人家的通病是长期的，重点是，他们永远比你起得早！
莫以事儿小而忽之。
生活中，处处是问题。
解决不妥，随时影响生活质量。
（四）买房的前期准备。
经过一轮筛选，你终是对自己理想的房子有了个大概，甚至也看中了某套不动产，那么，是时候进入下一个环节了。
那就是买房的前期准备。
1、所属地域的购房政策。
这个是前期准备的首要因素，你必须了解所购房产所属区域的购房政策，明了具备什么条件才可买房，能买多少套，以及贷款要求等细节。
2、个人的买房资格。
根据购房政策，比对自身的条件，确认自己是否有资格购买这个区域的这套房子。
3、房款以及订金。
（1）房款：首先，让中介计算你所心仪的房产所需的一切费用，这里仅算房款及税费等款项，不含管理费等；其次，倒腾自己的所有积蓄，包括可向银行贷款的数额，以及可从家人处借到的款项数额，作相加运算；再次，根据计算得出的可支配购房款，作最坏打算的计算，即，如果支付首期后，贷款审批下来的数额与之前自算的不一样，少了，那缺口部分如何处理？变化总是突如其来，没有后备方案，渗人的麻烦就会出现多米诺骨牌的效应。
（2）订金：支付订金前，必须熟读自己需要签署的各类协议合同，因为，钱一旦支付，即便可以退还，那也是要费一翻周折的。
4、中介的资质。
看房时，中介是不是真的，有没有资质，这是大多数人并不关注的事情。然而，当牵涉房产交易时，中介的资质确认，则是必须关注的。
当然，我建议大家，应该委托大型连锁中介企业，或信誉度较高的中介企业，为自己处理房产交易。千万不要贪便宜，找一些私人的中介，或没有资质的中介公司，以免得不偿失。
5、所购楼盘及单元的前世今生。
这一项也很重要。
什么是楼盘的前世今生呢？就是楼盘是什么时候开建的？开发商是谁？有否烂尾？有否变更了开发商？楼盘所属开发商是否背负诉讼？如有，都是哪类诉讼？楼盘开发商是否处于破产状态？是否有外债？是否有抵押？
而什么是单元的前世今生呢？就是你所看中的那间房子，它是否处于抵押状态？是否有一房两卖？是否为凶宅？是否存在漏水和墙体破裂等问题？业主与楼上楼下以及左邻右舍的关系如何？业主是否有拖欠管理费、水电费以及燃气费等？
签订购房合同前，这些必须了解清楚。
6、中介服务协议、购房合同以及补充条款。
（1）中介服务协议：大部分的中介服务协议很简单，漏洞百出，尤其在保护买家利益方面。所以，我们必须打醒十二分精神，看清看楚每一项条款。一旦发现对买家不利的条款，我们最好据理力争。当然，这仅适用于二手楼交易，一手楼都是不能更改的。
（2）购房合同：当下，不少城市的购房合同都采取网签方式，购房合同都是定式的。但，如果仔细阅读，你会发现，这定式的合同并不完善，貌似保护了买卖双方的利益，可是，在购买二手楼时，牵涉的问题更多，定式的合同无法一一确认细节，这造成了不少二手房产交易的纠纷。
（3）补充条款：于是，补充条款变得尤为重要。我有幸见识过，一手楼开发商把补充条款当成购房合同主要条款使用的情况，简言之，本来应该是相互协商的环节，变成了开发商的独言堂，而购房者连发声的权利都没有。那二手楼交易呢？情况会好一点，懂行的买家会与卖家协商，并以补充条款形式落实协商结果，不懂行的则任由卖家和中介忽悠。
我建议，大家有空要多读读法律书籍，万一哪天处理二手楼交易，你还能为自己力争一些权益；同时，希望大家一定要有耐心，在阅读协议或合同时，必须亲力亲为，不要靠‘信’字行事。
7、业主的真伪。
当上述的事宜都滤了一遍，没有什么问题时，在签订合同，支付订金前，我们必须要求中介与业主，一同到房子所属区域的不动产中心，进行业主真伪识别，确认你所买的房子，其业主真的是这个人。尽量不要使用委托交易，毕竟，你永远不知道，一趟交易下来，那水有多深，或许真能把你淹死。
8、价格商谈。
确认业主身份后，在签订合同，支付订金前，再委婉地杀一下价。
这一步，主要看个人的智商和处事手段了。
如果，你能表达出足够的购买诚意，那一般业主也是会优惠个3、5万元的。
但，不要妄想劝说业主减十几二十万给你，要真降给你，我建议你不要买。
因为，好的东西，价值永远都在，只有不好的东西，价值才会随时波动。
好了，以上便是我个人在买房方面的一点经验，希望能为大家开拓一条新思路。
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