2016年国庆的时候，济南楼市里有个段子广为流传，“国庆出门逛一圈，回来少个卫生间”。今年中秋节，济南楼市里可能会流传意思相反的段子“中秋回家过个节，回来多个卫生间”。
济南很多开发商趁着中秋三天假期，可谓下了血本搞促销，而且不再是羞羞答答的暗地降价，而是简单粗暴的大降价。雪山片区两处低密度楼盘，金地越秀凤鸣艺境1号楼单价13500元/㎡起，叠墅300万起！一墙之隔的金茂逸墅2号楼单价则推出了单价13600元/㎡的特价房。要知道金茂逸墅18层小高产品之前价格多在15000-16000元/㎡之间，这才过了几个月，每平米单价就比之前低了约2000块？
大家只看单价，可能未能理解这个价格到底有多合适，雪山片区不还有单价12000元/㎡的楼盘吗？这两处楼盘单价13000元/㎡多也不便宜啊。
单价高低，这得结合住宅产品种类和容积率来看。小高产品的居住体验和大高层是完全不一样的，这直接反应在价格上，同一处楼盘产品不一样，价格也有很大差距。像新东站片区的天鸿公园大道新推出1号楼，34层大高层，单价12000元/㎡左右，而天鸿公园大道的小高产品单价14000元/㎡，小高比高层单价贵了2000元/㎡左右。
金地越秀凤鸣艺境地上容积率仅为1.5，项目规划13栋楼，其中10栋叠拼，3栋小高，规划建设278户。金地的产品和物业其他城市的口碑来看很不错，这次单价13500元/㎡是1号楼1梯2户的小高产品。
金茂逸墅地上容积率仅为1.8，产品主要有叠拼4F/6F，洋房11F，小高层18F。三叔之前发文聊过这个楼盘，产品真不错，售楼处的小姐姐能不重样连续夸赞产品优势至少2小时。缺点是挨着铁路，而且位置太靠里，出行不太方便。
金茂逸墅近期推出单价13600元/㎡是2号楼的5楼和6楼，楼层还不错。
结合楼面价来看，金地越秀凤鸣艺境楼面价约10900元/㎡，现在1号楼卖13500元/㎡；金茂逸墅楼面价约9700元/㎡，现在特价房卖13600元/㎡。两座楼盘目前出售的部分住宅产品售价只比楼面价高了不到4000元/㎡块。这够其他建安成本、税费成本、资金成本等费用吗？
真心疼金地越秀凤鸣艺境，不但拿地楼面价高，房子卖的便宜，而且给各个渠道的返佣也高，实际到开发商手里的房款就更少了。据小道消息，中介帮金地越秀凤鸣艺境卖出一套房子，佣金6-7万，金地的实际单价还会被中介渠道薅一层羊毛。
在这里特别想多提一句，济南楼市里有一种声音，济南房价不会降了，因为楼面价摆在那，开发商不会赔钱卖的。这句话放在正常市场环境下是或许对的，开发商又不傻，干嘛赔钱卖？但现在济南楼市处在非常时期，绝非正常环境。三叔老说开发商会断臂求生，“断臂求生”这四个字的含义很深，在企业活下去面前，赔点钱又算什么？
楼面价高企，房价却卖的不贵。很多人担心，楼房质量能保证吗？这可难说，只有时间能告诉我们答案。有人说开发商指望叠墅的高溢价赚钱，这个难度很大。现在济南楼市最好卖的是单价15000元/㎡以下的刚需产品，单价较高、总价较高的改善楼盘和改善产品，站岗有多高开发商自己知道。高处不胜寒，起舞弄清影，何似在人间。
这也是没办法的事，房价高了购房者不买账，房价低了担心质量会缩水。自古两难全~
前文中稍微提了以下天鸿公园大道单价12000元/㎡的事，这里再补充一下。天鸿公园大道是济南楼市上半年成交2000多套，是济南卖的最好的10个楼盘之一。就这么热销的楼盘，现在都顶不住了，单价12000元/㎡了，其他本来销售情况就一般或很差的楼盘，在这个市场环境下得有多难受。
以上是济南东部三处价格调整较为典型的楼盘，再说说济南西南方向的融汇城。
昨天有粉丝咨询。融汇城锦绣里，现在在售的5号楼，总层高33层，2梯4户，中间户型100㎡，两边户110㎡。单价最便宜的9666元/㎡起，高楼层粉丝估计最多10500元/㎡。
对于融汇城，真心不建议。融汇车库事件到现在还未圆满解决，这对楼盘的口碑影响深远，就比如现在已经严重影响融汇城二手房的价格。融汇城附近未来发展前景一般，价格现在是便宜但未来涨幅也有限。买房不要只看价格，也得结合其他方面综合考虑，位置，产品，学区，交通，升值潜力等。
但是融汇城价格1万左右，价格真不高。难道这是济南主城区部分新盘，单价要破1万的节奏？大家不要忽略，现在才只是8月15中秋节（今天9月15号），传统的金九银十才刚开始半个月。三叔估计现在开发商也就是先试探下市场火力，到了国庆节前后，才是真正拼刺刀的时刻。
中秋节期间济南新盘降级促销，绝不仅仅是这几个楼盘，这仅是冰山一角。济南楼市一场降价大战，正在徐徐拉开，之前是部分楼盘小打小闹，现在是很多楼盘潮水般先后降价促销。这次中秋节的降价可能只是抛砖引玉，半个月后的10-1国庆节，或许才是各大开发商竞相比惨的时刻。
三叔并非刻意唱衰，只是客观分析市场。今年下半年的冬季，比以往来的更早些，也会更冷些。建议大家多穿点棉衣，多备点粮草。
欢迎大家多多关注。
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