第一季度：开封房地产市场累计销售30亿，均价7600-7900元/㎡
对于第一季度的开封市场来说，大抵呈现了“先扬后抑再扬”的状态。
经历了2019年下半年的价格战，多数开发商在开启新年的时候树立了统一的口径，即：在2020年1月初上调房价。但随之而来的疫情让房地产市场“近乎冰封”，市场成交量直线滑落。经历了40余天之后，开封市场在3月中下旬再次遇见了“小阳春”。
和2019年开封市场的小阳春相比，这一次未能呈现“量价齐涨”。市场上的销售增量，主要来自于恒大、中南、晖达、富力等房企力度不等的“降价促销”，来自于永威等房企力度不等的“优惠促销”。
根据相关数据，截止到3月31日，开封市区累计销售签约超过3000套，3月当月销售签约接近2000套。累计销售近30亿，3月当月销售超过15亿。已售房源销售均价约7600-7900元/㎡。
根据以上数据，我们大抵可以得出几个结论：
其一、开封市场的房价正在经历“筑底”阶段，且更加接近于市场的真实反馈。
以目前开封市场的现状，除了远郊的运粮河组团，在持续竞争下，房价全面进入6XXX元/㎡。西区其它组团的价格体系基本与之吻合，即：
1、中意湖组团
中意湖是目前开封市场精装房源最集中的区域，区域内金茂在尝试精装改毛坯未果之后，再次推出精装特价房源76XX元/㎡起，同时美的国宾府特价房源在8300元/㎡起。两个项目非特价房源的价格体系在8500元/㎡左右。
除此之外，绿城紫薇公馆拟加推的毛坯产品团购价亦在76XX元/㎡左右。
故，从目前来看，区域内唯一有可能拉升房价的是天玺项目。主要原因在于其为2019年开封地王，地价获取成本较高，且是建业和碧桂园双房企合作。项目入市以后，假使房价定调过高，将会大概率拉升区域内其它项目的销量。
2、环汴西湖组团（金耀路三大街）
开封市场第一季度，尤其是3月的销售增量，基本上集中在这一区域，且区域内的成交价基本上在7600-7900元/㎡（大户型除外）。也就是说，这一区域可以视为开封市场房价的平衡线，或者参考线。
这一区域的房企，对开封市场和房价的影响主要在于：抢跑。
不夸张的说，经历了3月之后，绝大多数的开封购房者（包括业内）都在议论：开封房价六千多了。这主要“得益”于中南林樾+晖达温莎尚郡的大户型或者一楼顶楼特价房打出的64XX元/㎡起的价格。
换个角度来说，3月中下旬的客户成交来源主要来自于刚需客群。
这也从侧面反映了：开封市场房价的接受度。
3、高铁站-西湖龙首组团
如果单从数据方面来讲，在运粮河组团持续的冲击下，要想维持7600-7900元/㎡的均价体系，就需要一个组团的销售价格和运粮河中和。而这个组团，从目前来看，非西湖龙首-高铁站组团莫属。
区域内精装高层，毛坯高层，毛坯洋房，无一不是开封市场价格最高。
在第二季度，西湖半岛，晖达紫誉府，西湖天胤（时代安泰嘉园推广名）三个项目将会入市。如果扩大范围，还会包含星联芒果岚溪府，涧溪美景等。这五个新项目的入市，预计均价会在：洋房产品标准层9500-11000元/㎡，高层产品目前团购价格7000元/㎡左右。
考虑到西湖半岛不会是快销项目，所以对区域房价乃至对开封市场房价有影响的将会是：晖达紫誉府，星联芒果岚溪府，西湖天胤。尤其是晖达紫誉府的洋房产品（两栋小高层无所谓），如果其在价格层面对飚永威梅隆郡高层，将会成为开封市场房价不稳定性的最大X因素。
所以，如果我们以7600-7900元/㎡为开封市场当前的参考价格体系，那么可以发现：
西湖龙首-高铁站组团和中意湖组团是高于这一价格体系的，汴西湖（金耀路三大街）组团是持平的，运粮河和复兴大道组团是低于这一价格体系的。所以，单纯从数字层面上来说，7600-7900元/㎡的这个价格体系还会稳定较长一段时间。
而这个价格体系，已然从去年下半年开始，维持了近一年的时间。
其二、激活县区客群和东南区域改善客群，是开封房价的稳定器。
截止到3月31日，不含兰考，开封房地产市场均价约为6700元/㎡。
其中，市区约为7600元/㎡，杞县4600元/㎡，通许4000元/㎡，尉氏5400元/㎡，祥符区（开封县）4800元/㎡。
对于县区客群来说，如果他们在县区置业，通常会有两个选择：1、购买东南区低总价的现房。2、购买西区或北区的期房。从目前来看，开封房地产市场的发展是极为不均衡的，东南片区基本上无在售商品房项目，这也导致了县区客群必须接受西区的高房价，同时东南片区二手房销售滞缓，也导致了区域内改善客群无法外溢。
从另一组数据来看，二手房方面受疫情影响严重，截止到3月31日，市区二手房成交近1000套，成交额超3.4亿。粗略计算，约折合34万/套。这个价钱，刚好是西区高层产品的首付。
其三、有效控制商品房供应量，是开封房价稳定的关键手段。
从近几年数据来看，开封市场月去化量约在22-29万㎡左右。
从目前来看，开封市场的潜在供应量已经向汴西湖-高铁站-西湖龙首区域倾斜。
粗略计算，汴西湖片区潜在供应量在130万㎡。对于开封市场来说，这130㎡体量涉及到的项目，在合理有效不打价格战的竞争方式前提下，将十分有利于开封房价的稳定。
在这130万㎡项目开发完成后，环汴西湖区域的土地也将再次屈指可数。也就是说，未来留给购房者的选择，要么是继续向西，要么回归主城区。但这都是三五年之后的事。对于当下而言，通过必要手段，确保汴西湖-高铁站-西湖龙首区域的房价稳定，是稳定开封房价的重中之重。即：
1、进一步约束房地产广告发布：避免仅有一两套超低价房源，引发市场恐慌。
2、进一步调控预售证的办理：根据各项目的销售速度，平衡预售证的发放。
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