我國的商品房銷售採用預售制度，開發商基於自身資金或搶奪市場的需要，往往會在開盤（正式對外銷售）前採取認購的形式與購房者簽訂《商品房認購書》或者《商品房認購協議》，當然對於“認購協議”的說法不限於這兩種形式，現實中可謂是五花八門，例如認購書、訂購書、選房協議等等，一般而言，商品房認購書是，商品房買賣合同簽訂前，買賣雙方對欲交易房屋的相關事項簽署的文書，認購書一般包含如下內容：
1、房屋的基本信息，主要包括房屋的坐落、大致的面積。
2、房屋的價格。
3、定金條款。
4、約定簽訂正式商品房買賣合同的時間。
5、違反認購協議約定的違約責任。
那麼對於這些各種形式的“認購協議”的性質應該如何認定呢？今天景山就同各位讀者及粉絲朋友們討論下這個問題。
首先，商品房認購書應是一個獨立的合同，不能將其等同於商品房買賣合同。根據《合同法》的規定，只要當事人的意思表示一致合同即宣告成立，認購書是買賣雙方就欲交易的房屋的大致情況、價金、交付以及正式簽訂買賣合同等事項協商一致的結果，因此認購書自然應當是一個獨立的合同。儘管認購書中的相關內容與商品房買賣合同中的內容有所重複，但雙方簽訂認購書的目的是為將來簽訂正式商品房買賣合同的約定，其與商品房買賣合同存在根本的區別，因此不能將其等同於商品房買賣合同。
其次，認購書是一種預約合同，目的是確保未來雙方能夠簽訂正式的商品房買賣合同。在民法理論中，契約可以分為預約與本約，預約是相對於本約而言的，即是約定未來簽訂某一契約的契約。預約合同本身也是一種合同，只不過其合同標的比較特殊，是一種訂立本合同的行為。一般而言，預約合同包括意向書、認購書、定金協議、定金收據、VIP認購金收據等。預約中的權利人僅有請求對方履行訂立本約的義務，而不能徑直要求履行本約中的義務。
因此，認購書是買賣雙方為實現簽訂正式商品房買賣合同而訂立的協議，當事人有義務在一定期限內簽訂正式的商品房買賣合同，違反協議需承擔約定責任，是商品房買賣合同的預約，不是商品房買賣合同，應以《合同法》的相關規定考量其是否有效與違約責任等問題。
但是，我們探究認購書或認購協議的性質，不能僅僅拘泥於協議的名稱，而是探究雙方簽署協議的目的，如果商品房的認購、訂購、預訂等協議具備了雙方當事人的姓名或名稱，商品房的基本情況（包括房號、建築面積）、總價或單價、付款時間、方式、交付條件及日期等商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協議應當認定為商品房買賣合同。此時，儘管某些情況下雙方的協議被冠以認購書、意向書等名稱，如果協議的內容具備了商品房買賣合同的主要內容，並且出賣人已經收取了購房款，那麼這些名為預約的協議實際上應該為本約。開發商以認購協議、認購書或選房協議等預約之名行本約之實往往是出於規避行政監管等目的，或者是在商品房不具備預售條件時實現銷售房產的目的，此時購房者將處於較大的風險之下，因此為了保護交易安全和購房者的權益，此時的協議不僅受《合同法》的規制，還應收到國家法律法規等對商品房買賣合同的相關規定的規制。
聲明：本文為景山說法原創文章，未經許可不得以任何形式轉載、節選、引用；未經許可抄襲、未標明詳細出處的節選、引用、轉載者，追究相應法律責任。
閱讀更多 景山說法 的文章
