我国的商品房销售采用预售制度，开发商基于自身资金或抢夺市场的需要，往往会在开盘（正式对外销售）前采取认购的形式与购房者签订《商品房认购书》或者《商品房认购协议》，当然对于“认购协议”的说法不限于这两种形式，现实中可谓是五花八门，例如认购书、订购书、选房协议等等，一般而言，商品房认购书是，商品房买卖合同签订前，买卖双方对欲交易房屋的相关事项签署的文书，认购书一般包含如下内容：
1、房屋的基本信息，主要包括房屋的坐落、大致的面积。
2、房屋的价格。
3、定金条款。
4、约定签订正式商品房买卖合同的时间。
5、违反认购协议约定的违约责任。
那么对于这些各种形式的“认购协议”的性质应该如何认定呢？今天景山就同各位读者及粉丝朋友们讨论下这个问题。
首先，商品房认购书应是一个独立的合同，不能将其等同于商品房买卖合同。根据《合同法》的规定，只要当事人的意思表示一致合同即宣告成立，认购书是买卖双方就欲交易的房屋的大致情况、价金、交付以及正式签订买卖合同等事项协商一致的结果，因此认购书自然应当是一个独立的合同。尽管认购书中的相关内容与商品房买卖合同中的内容有所重复，但双方签订认购书的目的是为将来签订正式商品房买卖合同的约定，其与商品房买卖合同存在根本的区别，因此不能将其等同于商品房买卖合同。
其次，认购书是一种预约合同，目的是确保未来双方能够签订正式的商品房买卖合同。在民法理论中，契约可以分为预约与本约，预约是相对于本约而言的，即是约定未来签订某一契约的契约。预约合同本身也是一种合同，只不过其合同标的比较特殊，是一种订立本合同的行为。一般而言，预约合同包括意向书、认购书、定金协议、定金收据、VIP认购金收据等。预约中的权利人仅有请求对方履行订立本约的义务，而不能径直要求履行本约中的义务。
因此，认购书是买卖双方为实现签订正式商品房买卖合同而订立的协议，当事人有义务在一定期限内签订正式的商品房买卖合同，违反协议需承担约定责任，是商品房买卖合同的预约，不是商品房买卖合同，应以《合同法》的相关规定考量其是否有效与违约责任等问题。
但是，我们探究认购书或认购协议的性质，不能仅仅拘泥于协议的名称，而是探究双方签署协议的目的，如果商品房的认购、订购、预订等协议具备了双方当事人的姓名或名称，商品房的基本情况（包括房号、建筑面积）、总价或单价、付款时间、方式、交付条件及日期等商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。此时，尽管某些情况下双方的协议被冠以认购书、意向书等名称，如果协议的内容具备了商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经收取了购房款，那么这些名为预约的协议实际上应该为本约。开发商以认购协议、认购书或选房协议等预约之名行本约之实往往是出于规避行政监管等目的，或者是在商品房不具备预售条件时实现销售房产的目的，此时购房者将处于较大的风险之下，因此为了保护交易安全和购房者的权益，此时的协议不仅受《合同法》的规制，还应收到国家法律法规等对商品房买卖合同的相关规定的规制。
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