美麗之都：南陽首例爛尾樓破產重整之路

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如果用一句話形容南陽爛尾樓的情況，老百姓喜歡說：

“芳官局自己團購的房子都爛尾了。”

這句話言簡意賅，信息量大，描述到位，駭人聽聞。外地人聽後一般都會驚訝地反問：不可能吧？

聽起來很像個段子，其實是真事。

借問此盤何處是，村民遙指淨土庵。這個樓盤有一個美麗的名字，它叫“美麗之都”。

美麗之都不僅是芳官局和中心醫院的團購房，還是當年眾多老百姓的傷心地。

近日，美麗之都開發商錦寓置業傳來破產重整的消息。

這是南陽首例試水破產重整的爛尾項目，歷史意義和示範作用巨大。

因為美麗之都是重要的城中村改造項目——體量大，購房人數量多，涉及到拆遷安置戶數多。

而且，作為南陽最大的爛尾項目，此次重整將為南陽其他爛尾項目的解決提供重要參考，關係到南陽後續的問題樓盤整治。

從這兩個意義上講，美麗之都項目的破產重整，不管成敗，都將註定成為南陽爛尾樓整治的重大歷史事件。

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是問題，總要解決

美麗之都是個什麼項目。我們從官方的回覆可以一瞥。

美麗之都項目是宛城區漢冶街道辦淨土庵社區城中村改造項目，是南陽市首批由市政府批准實施的城中村改造項目，於2006年由南陽市城中村改造辦公室批准立項（宛城村改辦【2006】02號文件)，項目位於仲景路以西、張衡中路南北兩側、溫涼河以東，項目總用地面積24.2萬平方米，合計362畝。

美麗之都項目4#、5#、6#於2017年5月份取得預售證、7#、8#、9#、10#於2017年7月份取得預售證，具備網籤條件之後公司多次以短信、電話、快遞郵寄催辦通知等方式催促客戶辦理網籤手續，但部分客戶遲遲不來辦理，公司為了保護業主權益，在客戶多次催促不來辦理的情況下將房源網籤至公司員工名下。

從裡面我們能讀出幾個信息點：

1.這是政府批准的城中村淨土庵城改項目。

2.362畝地，涉及拆遷安置，項目體量大。

3.2006年，正是南陽衝刺申辦農運會，城建狂飆的年代。

4.部分樓棟有預售證，開發商有一定資質。

這裡面，還有一個有趣的細節，為什麼部分買房人遲遲不來網籤？

很可能的一個原因，是這些人是炒房客。

（中間位置的樓王和其他樓棟）

2017年棚改正當時，房價一天一個樣，放手裡，拖著不網籤，隨後找到接盤俠走個私下更名，能省下不少稅。

所有好地段的樓盤，都會有一部分人這樣炒樓。美麗之都的區位確實誘人。它位於張衡路和仲景路主幹道西側，緊鄰溫涼河，離二十八小、七小、十三中北校區、三中都不遠（後面的城中村是七小、三中的學區），兩所中學都是市重點。

項目向西過個路口就是公安大廈，中國聯通公司、房管局等單位也在附近，周邊還有金凱悅商圈、尚城國際商圈、財局商圈，分別有三個大型萬德隆超市，離二院、兒童醫院、天山路婦產醫院都很近。

想想緊挨著美麗之都的長安公館，雖然被市民吐槽是筒子樓，2018年時價格賣到8500到9000，東側的尚城國際，價格在1萬以上。

以此參考，美麗之都如果最終順利完工，辦下房產證，價格輕鬆9500+，一點問題都沒有。

更何況，以前臭水溝溫涼河，經過這幾年河道治理之後，已經今非昔比，成為美麗之都重要的市政綠化配套，著實讓人羨慕。

越分析區位，越覺得美麗之都可惜。362畝大盤，絕對是大手筆，可以說這不是一個樓盤，而是一座新城——

緊鄰溫涼河岸，跨越張衡路，涉及城中村改造、酒店項目、商業配套和住宅。

張衡路北也是美麗之都（美麗佳苑）

當年開發商錦寓置業，在開發完一期城中村改造項目都市春天之後，跨越范蠡路北上，繼續瞄準城中村改造，可謂志得意滿，項目也屢屢受到市裡面的重視。

我們看一看當年開發商自己的宣傳詞，對美麗之都項目會有一個基本的瞭解：

“美麗之都作為河南錦寓公司第二期城中村改造項目，既承接了首期城中村改造項目——都市春天的品質和榮耀，又在規模和層次上得到飛躍和提升,以80萬平方米的城市級綜合體雄姿，集公園大宅、風尚之都、5A商務、名品街區於一體，被評為南陽魅力新地標。首批房源推出至今，備受客戶追捧。

該項目佔地332畝，位於南陽市張衡路中段，東臨仲景路，南至天山路，雄踞南陽市新行政區核心，由41棟7-33層建築組成。”

（美麗之都南邊的城中村，部分村民之前已與開發商籤合同同意拆遷安置，房產證被收走，但因多年來無法安置，原住戶又重新搬回，目前處於糾紛之中）

如今，一地雞毛。

（被查封的16號樓，牽動業主的心）

一年又一年，“美麗之都”四個字和解放廣場北的北辰一道，並列成為南陽兩個最大的爛尾項目，化作南陽爛尾樓的“雙子星”，閃耀在南陽上空，熠熠發光。

長期的爛尾、債務糾紛和投資人失和，不僅讓業主愁白了頭，也讓南陽人捶胸頓足，當然也成了南陽一任又一任領導層日夜焦慮、壓在心口的大石頭。

這些項目，涉及成百上千戶的家庭，涉及到上萬人一輩子的存款！涉及複雜的債務關係！涉及到一個城市片區的生死！為任一方，怎可能視而不見呢？

從普通業主到安置戶，從農民工到施工方，從房管局到中心醫院，社會各階層，各團購單位，一年又一年，一年又一年，把壓抑的訴求反映給了各級政府。

終於，項目迎來了轉機：

開發商破產重整。

3

破產重整，並非開發商徹底完蛋

“破產重整”是一個法律詞彙。

不僅南陽人陌生，說實在的，中國人都很陌生。真正意義上符合市場經濟的企業破產法，大陸在2007年6月1日才開始實施。美麗之都開始拆遷時，這部法律還沒有頒佈。

以至於到了現在，中國老百姓一聽到“破產”二字，還是會很恐慌：

這家企業要完蛋了，欠賬要瞎了！

再聽到“破產+重整”，更著急：

這重整不就是換人嗎？舊股東欠我的房子和債，是不是黃了？

我們先來了解什麼是破產重整。

重整，其實叫作“公司重生”更加好理解。

我國法律中的破產重整，基本性質是「債權的集體清償程序」。通過這一程序形成的重組計劃，實質上是債務人、債權人、股東等厲害關係人之間在不斷協商後達成的協議，在法律上具有較強的約束力。

簡單來說，就是企業由於經營問題，資不抵債時，債權人或債務人為了還能繼續運營下去，先向法院申請破產。

法院受理後，債權人只能走破產清算途徑申報債權集體清償，不能再要求按原協議清償。這也就是為什麼，法院批准破產後，原來的債權人就暫時不能向破產企業要債。

債務人為了繼續經營企業，債權人為了更好保護債權，均可以再向法院提出重整申請。法院批准後，由債務人或破產管理人提出重整計劃草案（債權人無權提），交債權人會議表決後形成重整計劃，再交由債務人執行。

美麗之都的開發商是錦寓置業，在啟信寶查詢中，僅南陽錦寓置業公司就司法涉訴178條，其中絕大多數都是債務糾紛，企業有債務糾紛，房子被查封，業主的房子也跟著遭殃。

我們以業主起訴開發商的（2020）豫1302執異23號為例：

“案外人稱，2012年1月17日，異議人與河南錦寓公司簽訂商品房認購協議，購買該公司在南陽市張衡路"美麗之都"5號樓2單元1001室房產（變更後房號為5號樓2單元1002室），單價為4198元/平方米，優惠後總房款353452元，按協議繳納了房款的40%合計143452元。2018年10月31日被貴院查封。該房產2017年12月29日網簽在南陽錦寓公司員工吳XX名下。合同號為17981265。異議人繳納房款在法院查封之前，請求依法終止位於南陽市張衡路"美麗之都"5號樓2單元1002室（原房號為5號樓2單元1001室）房產的查封執行，同時解除對上述房產的查封。”

案外人，通俗的理解就是開發商有債務糾紛，房子被查封，但是這些查封房子，其實已經賣出去，相當於“躺槍”。

買房的人，首付也付了，但是最後房子卻因為開發商的其他債務問題被查封了。你說虧不虧？眼看房子就蓋好了，但房子你不能住。

當然，也有個別幸運兒，滿足瞭解封的三個並列條件，房子“倖免於難”，即：

1.簽訂了合法合同；2.名下無用於居住的其他住房；3.付款超過50%。

但這樣的人少之又少，多數糾紛中，買房人的房子無法解封，只能等。這也是為什麼債權人希望推動開發商重整的重要原因。

4

如何重整

我們先說明兩個名詞。

債權人：即美麗之都項目中的（債主，如業主、施工方、投資方等。

債務人：指（欠錢的開發商），這裡美麗之都的開發商指南陽錦寓置業。

兩者，都可以向法院提出重整。即是說，就是欠債的或者被欠債的只要符合破產法規定，都可以提出破產重整。

美麗之都的這次重整，就是債權人向法院提起的破產重整。

破產重整其實就是在法律框架內，建立一個債務清償體系，一方面拯救企業，一方面清償債務。一般來說破產重整可分為四個步驟：

1.債權申報、債務核算、資產評估：

在法院監督下，選任律所和會計事務所，評估資產，梳理債務。

如美麗之都的重整，就是在南陽中院的監督下，公開選任了兩家律所入駐，梳理開發商的債權債務情況、核算評估資產，接受債權申報，協助制定重整計劃草案。

2.制定重整草案：

債務人（開發商），要拿出一套重組方案，其中要包括債務人的經營方案、債權分類、債權調整方案、債權受償方案、重整計劃的執行期限、重整計劃執行的監督期限、有利於債務人重整的其他方案等內容。

即是說，要算算欠誰的錢，打算怎麼還，什麼時間還。所以在重整之前，很重要的一項就是申報債權，業主最近填的申報單，即是這個作用。

3.批准重整草案：

召開債權人會議，表決同意計劃。如果部分表決組不同意，可以再表決一次，如果還不通過，就申請法院來裁決或批准。這裡面涉及到各方的溝通和利益協調，比較麻煩。草案經過法院批准後，就成為重整計劃，對各方產生約束力。

4.執行重整計劃：

債務人執行計劃。當然，在美麗之都重整中，這個執行應該受到政府的進一步監管，避免重整後的資產再出亂子。

（項目南從項目中間穿過的斷頭路，東西走向，連接仲景路與功能路，因項目未完工，無法拆遷，多年無法修通）

（斷頭路東部）

當然，如果重整不成功，開發商只能走入最後的破產清算，這也是所有人不願意看到的。

在南陽，跑路的開發商不少見，但是真正希望通過破產重整的法律途徑維持經營的，美麗之都項目是南陽首例。

重整是法律賦予破產企業自救的一個機會，債權人的權利受到一定的約束，這意味著企業要拿出切實可行的方案，來取得債權人的認可。

甚至包括原股東出讓部分乃至全部股權給債權人，形成債轉股，債權人變成新股東。這裡面，會有一些衝突需要解決，也事關重整計劃是否能通過。

衝突一：優先保證誰的債務

在破產重整過程中，涉及債權人、債務人（即錦寓置業）、股東之間複雜的利益關係和衝突協商。如果採用債轉股的方案，新舊股東之間的衝突又該如何協調。

衝突二：舊股東願不願意出讓，債權人能拿多少

即使破產，原來股東肯定希望保留企業所有權，債權人則恨不得重整後拿走100%的股權，補償自己的損失。

衝突三：資產的價值評估

對於債務人來說，資產重新評估，原有資產評估價值越高，越能抵債，給自己留條後路，但這顯然不符合債權人的利益。

只有解決好這三個衝突，重整計劃才有希望。

（美麗之都債權人列出了詳細的問題解決流程，足見救活爛尾的艱難）

當然，在重整中，如果開發商手裡還有優質資產，可能還會出現新的進入者，一方面收購債務，另一方面重新注資。

美麗之都項目，目前還有一塊兒尚未建築的淨地，兩棟樓的面積，不知道是否屬於可以盤活的資產。

（美麗之都未建設的淨地）

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美麗之都爛尾多年，業主各方投訴和維權，但一直沒有實質進展。

這次破產重整，是最大的希望，也是最有效的解決手段。

在南陽中院官網的公開報道中，南陽中院民四庭負責人任萬富這樣形容此次重整：

通過破產重整，實現項目重生，有利於化解社會矛盾，促進社會穩定發展，同時也為南陽“問題樓盤”的解決探索出一條有效的脫困之路。這是法院服務社會大局穩定、保障經濟發展的應有之義，同時也是我們踐行司法為民理念的責任擔當。

這樣的話很官方，但絕對不是官話，句句是實話。

體量如此大的樓盤，涉及上億元債務，成百上千個債權人，如果不依靠法律手段解決，只依靠拉條幅和發視頻，真的解決不了問題。

在這裡要提醒債權人，及時申報債權，好好研究隨後的重整草案，合理、合法維護自己的權益。

畢竟這是南陽首例爛尾樓破產重整，意義重大!

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關鍵字: 項目 全國農民運動會 溫涼河