美丽之都：南阳首例烂尾楼破产重整之路

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如果用一句话形容南阳烂尾楼的情况，老百姓喜欢说：

“芳官局自己团购的房子都烂尾了。”

这句话言简意赅，信息量大，描述到位，骇人听闻。外地人听后一般都会惊讶地反问：不可能吧？

听起来很像个段子，其实是真事。

借问此盘何处是，村民遥指净土庵。这个楼盘有一个美丽的名字，它叫“美丽之都”。

美丽之都不仅是芳官局和中心医院的团购房，还是当年众多老百姓的伤心地。

近日，美丽之都开发商锦寓置业传来破产重整的消息。

这是南阳首例试水破产重整的烂尾项目，历史意义和示范作用巨大。

因为美丽之都是重要的城中村改造项目——体量大，购房人数量多，涉及到拆迁安置户数多。

而且，作为南阳最大的烂尾项目，此次重整将为南阳其他烂尾项目的解决提供重要参考，关系到南阳后续的问题楼盘整治。

从这两个意义上讲，美丽之都项目的破产重整，不管成败，都将注定成为南阳烂尾楼整治的重大历史事件。

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是问题，总要解决

美丽之都是个什么项目。我们从官方的回复可以一瞥。

美丽之都项目是宛城区汉冶街道办净土庵社区城中村改造项目，是南阳市首批由市政府批准实施的城中村改造项目，于2006年由南阳市城中村改造办公室批准立项（宛城村改办【2006】02号文件)，项目位于仲景路以西、张衡中路南北两侧、温凉河以东，项目总用地面积24.2万平方米，合计362亩。

美丽之都项目4#、5#、6#于2017年5月份取得预售证、7#、8#、9#、10#于2017年7月份取得预售证，具备网签条件之后公司多次以短信、电话、快递邮寄催办通知等方式催促客户办理网签手续，但部分客户迟迟不来办理，公司为了保护业主权益，在客户多次催促不来办理的情况下将房源网签至公司员工名下。

从里面我们能读出几个信息点：

1.这是政府批准的城中村净土庵城改项目。

2.362亩地，涉及拆迁安置，项目体量大。

3.2006年，正是南阳冲刺申办农运会，城建狂飙的年代。

4.部分楼栋有预售证，开发商有一定资质。

这里面，还有一个有趣的细节，为什么部分买房人迟迟不来网签？

很可能的一个原因，是这些人是炒房客。

（中间位置的楼王和其他楼栋）

2017年棚改正当时，房价一天一个样，放手里，拖着不网签，随后找到接盘侠走个私下更名，能省下不少税。

所有好地段的楼盘，都会有一部分人这样炒楼。美丽之都的区位确实诱人。它位于张衡路和仲景路主干道西侧，紧邻温凉河，离二十八小、七小、十三中北校区、三中都不远（后面的城中村是七小、三中的学区），两所中学都是市重点。

项目向西过个路口就是公安大厦，中国联通公司、房管局等单位也在附近，周边还有金凯悦商圈、尚城国际商圈、财局商圈，分别有三个大型万德隆超市，离二院、儿童医院、天山路妇产医院都很近。

想想紧挨着美丽之都的长安公馆，虽然被市民吐槽是筒子楼，2018年时价格卖到8500到9000，东侧的尚城国际，价格在1万以上。

以此参考，美丽之都如果最终顺利完工，办下房产证，价格轻松9500+，一点问题都没有。

更何况，以前臭水沟温凉河，经过这几年河道治理之后，已经今非昔比，成为美丽之都重要的市政绿化配套，着实让人羡慕。

越分析区位，越觉得美丽之都可惜。362亩大盘，绝对是大手笔，可以说这不是一个楼盘，而是一座新城——

紧邻温凉河岸，跨越张衡路，涉及城中村改造、酒店项目、商业配套和住宅。

张衡路北也是美丽之都（美丽佳苑）

当年开发商锦寓置业，在开发完一期城中村改造项目都市春天之后，跨越范蠡路北上，继续瞄准城中村改造，可谓志得意满，项目也屡屡受到市里面的重视。

我们看一看当年开发商自己的宣传词，对美丽之都项目会有一个基本的了解：

“美丽之都作为河南锦寓公司第二期城中村改造项目，既承接了首期城中村改造项目——都市春天的品质和荣耀，又在规模和层次上得到飞跃和提升,以80万平方米的城市级综合体雄姿，集公园大宅、风尚之都、5A商务、名品街区于一体，被评为南阳魅力新地标。首批房源推出至今，备受客户追捧。

该项目占地332亩，位于南阳市张衡路中段，东临仲景路，南至天山路，雄踞南阳市新行政区核心，由41栋7-33层建筑组成。”

（美丽之都南边的城中村，部分村民之前已与开发商签合同同意拆迁安置，房产证被收走，但因多年来无法安置，原住户又重新搬回，目前处于纠纷之中）

如今，一地鸡毛。

（被查封的16号楼，牵动业主的心）

一年又一年，“美丽之都”四个字和解放广场北的北辰一道，并列成为南阳两个最大的烂尾项目，化作南阳烂尾楼的“双子星”，闪耀在南阳上空，熠熠发光。

长期的烂尾、债务纠纷和投资人失和，不仅让业主愁白了头，也让南阳人捶胸顿足，当然也成了南阳一任又一任领导层日夜焦虑、压在心口的大石头。

这些项目，涉及成百上千户的家庭，涉及到上万人一辈子的存款！涉及复杂的债务关系！涉及到一个城市片区的生死！为任一方，怎可能视而不见呢？

从普通业主到安置户，从农民工到施工方，从房管局到中心医院，社会各阶层，各团购单位，一年又一年，一年又一年，把压抑的诉求反映给了各级政府。

终于，项目迎来了转机：

开发商破产重整。

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破产重整，并非开发商彻底完蛋

“破产重整”是一个法律词汇。

不仅南阳人陌生，说实在的，中国人都很陌生。真正意义上符合市场经济的企业破产法，大陆在2007年6月1日才开始实施。美丽之都开始拆迁时，这部法律还没有颁布。

以至于到了现在，中国老百姓一听到“破产”二字，还是会很恐慌：

这家企业要完蛋了，欠账要瞎了！

再听到“破产+重整”，更着急：

这重整不就是换人吗？旧股东欠我的房子和债，是不是黄了？

我们先来了解什么是破产重整。

重整，其实叫作“公司重生”更加好理解。

我国法律中的破产重整，基本性质是「债权的集体清偿程序」。通过这一程序形成的重组计划，实质上是债务人、债权人、股东等厉害关系人之间在不断协商后达成的协议，在法律上具有较强的约束力。

简单来说，就是企业由于经营问题，资不抵债时，债权人或债务人为了还能继续运营下去，先向法院申请破产。

法院受理后，债权人只能走破产清算途径申报债权集体清偿，不能再要求按原协议清偿。这也就是为什么，法院批准破产后，原来的债权人就暂时不能向破产企业要债。

债务人为了继续经营企业，债权人为了更好保护债权，均可以再向法院提出重整申请。法院批准后，由债务人或破产管理人提出重整计划草案（债权人无权提），交债权人会议表决后形成重整计划，再交由债务人执行。

美丽之都的开发商是锦寓置业，在启信宝查询中，仅南阳锦寓置业公司就司法涉诉178条，其中绝大多数都是债务纠纷，企业有债务纠纷，房子被查封，业主的房子也跟着遭殃。

我们以业主起诉开发商的（2020）豫1302执异23号为例：

“案外人称，2012年1月17日，异议人与河南锦寓公司签订商品房认购协议，购买该公司在南阳市张衡路"美丽之都"5号楼2单元1001室房产（变更后房号为5号楼2单元1002室），单价为4198元/平方米，优惠后总房款353452元，按协议缴纳了房款的40%合计143452元。2018年10月31日被贵院查封。该房产2017年12月29日网签在南阳锦寓公司员工吴XX名下。合同号为17981265。异议人缴纳房款在法院查封之前，请求依法终止位于南阳市张衡路"美丽之都"5号楼2单元1002室（原房号为5号楼2单元1001室）房产的查封执行，同时解除对上述房产的查封。”

案外人，通俗的理解就是开发商有债务纠纷，房子被查封，但是这些查封房子，其实已经卖出去，相当于“躺枪”。

买房的人，首付也付了，但是最后房子却因为开发商的其他债务问题被查封了。你说亏不亏？眼看房子就盖好了，但房子你不能住。

当然，也有个别幸运儿，满足了解封的三个并列条件，房子“幸免于难”，即：

1.签订了合法合同；2.名下无用于居住的其他住房；3.付款超过50%。

但这样的人少之又少，多数纠纷中，买房人的房子无法解封，只能等。这也是为什么债权人希望推动开发商重整的重要原因。

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如何重整

我们先说明两个名词。

债权人：即美丽之都项目中的（债主，如业主、施工方、投资方等。

债务人：指（欠钱的开发商），这里美丽之都的开发商指南阳锦寓置业。

两者，都可以向法院提出重整。即是说，就是欠债的或者被欠债的只要符合破产法规定，都可以提出破产重整。

美丽之都的这次重整，就是债权人向法院提起的破产重整。

破产重整其实就是在法律框架内，建立一个债务清偿体系，一方面拯救企业，一方面清偿债务。一般来说破产重整可分为四个步骤：

1.债权申报、债务核算、资产评估：

在法院监督下，选任律所和会计事务所，评估资产，梳理债务。

如美丽之都的重整，就是在南阳中院的监督下，公开选任了两家律所入驻，梳理开发商的债权债务情况、核算评估资产，接受债权申报，协助制定重整计划草案。

2.制定重整草案：

债务人（开发商），要拿出一套重组方案，其中要包括债务人的经营方案、债权分类、债权调整方案、债权受偿方案、重整计划的执行期限、重整计划执行的监督期限、有利于债务人重整的其他方案等内容。

即是说，要算算欠谁的钱，打算怎么还，什么时间还。所以在重整之前，很重要的一项就是申报债权，业主最近填的申报单，即是这个作用。

3.批准重整草案：

召开债权人会议，表决同意计划。如果部分表决组不同意，可以再表决一次，如果还不通过，就申请法院来裁决或批准。这里面涉及到各方的沟通和利益协调，比较麻烦。草案经过法院批准后，就成为重整计划，对各方产生约束力。

4.执行重整计划：

债务人执行计划。当然，在美丽之都重整中，这个执行应该受到政府的进一步监管，避免重整后的资产再出乱子。

（项目南从项目中间穿过的断头路，东西走向，连接仲景路与功能路，因项目未完工，无法拆迁，多年无法修通）

（断头路东部）

当然，如果重整不成功，开发商只能走入最后的破产清算，这也是所有人不愿意看到的。

在南阳，跑路的开发商不少见，但是真正希望通过破产重整的法律途径维持经营的，美丽之都项目是南阳首例。

重整是法律赋予破产企业自救的一个机会，债权人的权利受到一定的约束，这意味着企业要拿出切实可行的方案，来取得债权人的认可。

甚至包括原股东出让部分乃至全部股权给债权人，形成债转股，债权人变成新股东。这里面，会有一些冲突需要解决，也事关重整计划是否能通过。

冲突一：优先保证谁的债务

在破产重整过程中，涉及债权人、债务人（即锦寓置业）、股东之间复杂的利益关系和冲突协商。如果采用债转股的方案，新旧股东之间的冲突又该如何协调。

冲突二：旧股东愿不愿意出让，债权人能拿多少

即使破产，原来股东肯定希望保留企业所有权，债权人则恨不得重整后拿走100%的股权，补偿自己的损失。

冲突三：资产的价值评估

对于债务人来说，资产重新评估，原有资产评估价值越高，越能抵债，给自己留条后路，但这显然不符合债权人的利益。

只有解决好这三个冲突，重整计划才有希望。

（美丽之都债权人列出了详细的问题解决流程，足见救活烂尾的艰难）

当然，在重整中，如果开发商手里还有优质资产，可能还会出现新的进入者，一方面收购债务，另一方面重新注资。

美丽之都项目，目前还有一块儿尚未建筑的净地，两栋楼的面积，不知道是否属于可以盘活的资产。

（美丽之都未建设的净地）

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美丽之都烂尾多年，业主各方投诉和维权，但一直没有实质进展。

这次破产重整，是最大的希望，也是最有效的解决手段。

在南阳中院官网的公开报道中，南阳中院民四庭负责人任万富这样形容此次重整：

通过破产重整，实现项目重生，有利于化解社会矛盾，促进社会稳定发展，同时也为南阳“问题楼盘”的解决探索出一条有效的脱困之路。这是法院服务社会大局稳定、保障经济发展的应有之义，同时也是我们践行司法为民理念的责任担当。

这样的话很官方，但绝对不是官话，句句是实话。

体量如此大的楼盘，涉及上亿元债务，成百上千个债权人，如果不依靠法律手段解决，只依靠拉条幅和发视频，真的解决不了问题。

在这里要提醒债权人，及时申报债权，好好研究随后的重整草案，合理、合法维护自己的权益。

毕竟这是南阳首例烂尾楼破产重整，意义重大!

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