文章來源|微信公眾號“院長聊房”（ID：goufangcq），作者|李院長；如有侵權請聯繫我們刪除，謝謝
前兩天我發佈了在宏觀環境及政策環境層面對2020重慶樓市的預測（見文章《2020年重慶樓市大預測之：宏觀篇》）。
既然是宏觀層面的預測，因此結論也相對比較宏觀一些。
如果你覺得上一篇預測對購房的實際指導意義並不太強，那麼接下來的“土地篇”和“市場篇”可能就會給你更多在購房實操上的指導。
這一篇主要講的就是2019年的土地市場。
趨勢一
土地供應持續縮水
為什麼我一直說重慶的房價未來還會穩步上漲，而下跌的可能性幾乎沒有？
從下面這張圖上你就可以找到答案。
2019年重慶主城成交土地的建築面積只有1402萬方，同比減少了13.1%，持續縮減。
從圖上可以看出，從2013年開始，主城成交土地的建築面積幾乎就呈現出一路下滑的趨勢。
相比起2013年4813萬方的歷史最高點，2019年的量還不到當年的1/3。
可以明顯看出，重慶早已摒棄了過去那種靠天量供應來維持低房價的城市發展策略。未來的土地供應還將持續縮減。
另一方面，2019年主城的商品房成交面積卻仍然達到了3170萬方左右，是成交土地建築面積的兩倍還多！只比去年少了8.5%。
事實上，近兩年的成交的商品房面積都是成交土地建築面積的兩倍以上。這就表示近兩年重慶市場正在大量地去化庫存。
僅2018和2019兩年，主城就去化了3600多萬方的庫存量。
2010年以來的歷史庫存量也從最高點的4800萬方大幅縮水到當前的1176萬方。如果按去年的成交量來算，庫存量的去化週期已經從去年年初的一年縮短到了4個半月左右。
很顯然，如果主城的土地成交量和商品房成交量都繼續維持當前的趨勢不變，那麼過不完今年，過去那些天量供地遺留下來的庫存量就將基本去化完，而市場的供求關係也將發生徹底的反轉。
這是拉動房價上漲的因素。
趨勢二
土地價格持續上升
土地成交量持續縮減，但土地價格卻在不斷上漲。
2019年主城成交土地的平均樓面地價為6387元/平米，同比2018年上漲了23%，創下了歷史新高。
在重慶當前的限價政策下，土地價格是商品房備案價審批的最重要的因素，所佔的權重最高。
因此土地價格的上漲，將不可避免地推動房價的上漲。
這是推動房價上漲的因素。
趨勢三
容積率繼續下降
從這張圖上可以看出，主城成交地塊的容積率從2015年就開始持續下降，已經從最高點的2.45一路下降到了2019年1.59。
容積率下降意味著未來的市場上將出現更多的洋房別墅小高層等偏高端的產品，這對於改善居住環境來講無疑是有利的。
但普通高層產品的大量減少對於還未買房，資金實力又有限的剛需購房者來講，無異於雪上加霜。
容積率降低再加上土地成本的上升，讓拿地的開發商只能選擇打造高端改善型產品才能保證有利可圖。
這是帶動房價整體水平上漲的內在因素，同時也讓剛需購房車上車更加困難。
趨勢四
小樓盤成大趨勢
從這張圖可以看出，最近幾年來，單宗土地的平均建築面積呈不斷下降的趨勢。
2019年成交土地的平均建築面積僅有10.8萬方，是近10年來的最低點。
相比起過去那種動不動上百萬方的大盤，小樓盤具有配套不完善、公共空間不足、後期物管服務不到位等天然的缺陷。
像兩江新宸、約克郡等大盤都將很快告別市場。
今後除了和黃御峰、長嘉匯、文旅城、富力城等僅有的幾個過去拿地拿得比較早的大盤之外，我們將很難再看到大盤的影子。
當樓盤足夠大的時候，開發商可以選擇低開高走的策略。
前期可以把價格定得很低，只要房價還在持續上漲，後期產品的溢價可以將前面損失的利潤補回來。
但在小樓盤的場景下，這種策略將不再有效。因為盤子太小，很多都是一把梭哈，根本就沒有前期後期的說法。
這也是一個間接推漲房價的因素。
趨勢五
迴歸核心與郊區化並存
與2018年的土地市場相比，2019年的土地市場出現了兩個比較明顯的新趨勢。
第一個是核心區域的成交量和佔比均出了一定程度的回升。
2019年內環以內的核心區成交土地建築面積達到202萬方，比2018年增加了45萬方；而佔比也達到14.4%，同比上升了4.7個百分點。
當城市邊界已經擴展到一定程度的時候，迴歸核心將成為一種趨勢。
第二個則是外環外區域開始正式登上歷史舞臺。
2019年外環外區域成交土地建築面積達到236萬方，佔比達到16.8%，甚至超過了內環以內的核心區。
外環外區域的成交土地基本都在北區，主要分佈在水土、空港和北碚三個區域。
趨勢六
北區仍然是老大，西區崛起
分區域來看，北區仍然是當仁不讓的老大。
整個大北區成交土地的建築面積達到789萬方，佔比達到56.3%，超過了一半。
而南區（包括大渡口、茶園等區域）則一舉被西區所超越。
2019年西區成交土地的建築面積達到263萬方，佔比達到18.8%；而南區成交土地建築面積僅為200萬方，佔比僅為14.3%。
“南北鼎立”的趨勢還沒維持兩年，就被“重慶向西”的趨勢所掩蓋。
結論
重慶房價會持續上漲
從土地市場來看，2020年重慶樓市的走向其實是非常明確的。
供求關係轉變、土地成本提升、樓盤檔次上升、開發商定價策略改變等等趨勢都預示著重慶的房價仍然會持續上漲。
不管當前的樓市政策是否會有鬆動，但至少推動房價上漲的內生動力是非常充足的。
對於重慶的購房者尤其是剛需購房者而言，未來的新房會越來越少、樓盤越來越小、檔次越來越高、位置越來越偏，當然最重要的還是房價一定會越來越高。
我在之前的文章中說過（見文章
《重慶房價7000的時候，你在幹什麼？》），重慶的經濟發展水平也好，收入水平也好，消費水平也好，雖然無法與一線城市比，但是和同為二線的成都、武漢、南京、杭州等城市相比，並不算差。即使有差距，也絕不像在房價上表現得那麼明顯。
所以重慶房價偏低，最大的問題就在於過去天量的土地供應和商品房供應讓正常的供需關係發生了偏移。
一旦這種趨勢得到扭轉，一切都將回到正常的軌道，而重慶的房價也許將會迴歸到它該在的位置。
文章來源|微信公眾號“院長聊房”（ID：goufangcq），作者|李院長；如有侵權請聯繫我們刪除，謝謝
閱讀更多 知夢房產管家 的文章
