文/黃太陽
【標杆房企年報系列解讀】
近期，有供應商小夥伴看了一些行業的第三方數據報告，發現佳兆業的淨負債率高達144%。於是詢問我，佳兆業的淨負債率那麼高，跟佳兆業合作是否會存在風險？
風險任何時候都存在，誰都無法把控零風險。但我們不能僅看數據報告表面上的數據，而應該打開來看看佳兆業這家企業的經營情況。為此，我們從佳兆業2019年度的業績發佈會開始講起。
3月31日下午，佳兆業召開了2019年度業績發佈會。業績基本面如下：
- 合約銷售額881億，同比增加26%
- 實現營業收入480億元，同比增長24%；
- 毛利138億元，同比增長24%；
- 毛利率28.8%，屬於規模房企毛利率水平高位；
- 淨利潤42億元，同比增長26%；
- 歸母淨利潤45.94億元，同比增加67.1%。
其實，黃太陽從年報中看到了佳兆業正在釋放的3大硬實力。
得大灣區者得天下
99%的土儲在大灣區，2.5萬億貨值
近期各家房企的年報中，都在加大在大灣區的土地儲備。當房地產的增量市場到頂，開發商的突圍之路便是通過存量市場改造打破企業增長的魔咒。比如，像世茂房地產的土儲在大灣區有4000萬方，已經成為世茂最大的土地集中地。
土地是房企攻城掠地的彈藥，最核心的生產資源。截至2019年12月 31日，佳兆業在全國48個城市共擁有176個房地產項目，土地儲備約2680萬平方米，80%位於一線及重點二線城市，對應總貨值近5300億元。
俗話說，擁有優質的核心土地資產，有利於企業的高速增長。這也是佳兆業在2019年完成881億元后，依然喊出2020年千億的目標。
2019年，佳兆業城市更新投拓項目19個。舊改項目總數達147個，對應貨值約2.5萬億元。這些舊改資源，總佔地面積4000萬方，99%位於大灣區，其中深圳27%，廣州佔比36%，中山佔比22%。佳兆業大灣區的豐厚土儲也為其銷量提升建立了一定基礎。
誰能撬動舊改這座大金礦，誰就擁有了未來持續增長的機會。佳兆業的“護城河”就是舊改：既擁有龐大的舊改儲備，又擁有專業的舊改能力。
正是因為擁有龐大的舊改儲備，才讓它可以在公開市場拿地的時候更加從容，並且在很少拿地的情況下還能保持公司的增長。
即便佳兆業也開啟了全國化的發展，郭英成在業績會上表示，針對其他地區的收併購，可遇不可求，“還是以長三角這一塊作為主要的收購目標，因為此處經濟比較發達，但競爭比較激烈，我們也在尋求突破，希望未來的收併購能這裡取得不錯的表現”。
從目前來看，佳兆業已在長三角地區先後進入上海、蘇州、南京、寧波等城市，但土儲面積佔比僅8.2%。
優化財務結構
降負債、去槓桿卓有成效
財報顯示，2019年，佳兆業淨負債率較2018年年底下降92個百分點至144%，超預期完成了全年降負債的目標。與此同時，截止2019年末，佳兆業手頭現金（現金及銀行存款）較去年年底增長61%至370億元，足以覆蓋掉319億元短期有息債務，現金短債比為1.16倍左右，短期流動性無虞。
儘管看起來144%的淨負債率依然較高，但從最初2017年底的300%一路降到2018年的236%，再降到2019年底的144%。3年時間，從中報到年報，負債率一直在下降，而且降幅一年比一年大。顯示這個去槓桿的動作一直在堅定執行，從來不曾有變形。
郭英成在會上表示：“下一階段（2020年）佳兆業的降負債想往行業方面看齊，努力目標為120%或以下，嚴格控制負債一直是佳兆業努力的方向”。
正因為如此，2019年以來，
佳兆業先後獲得標準普爾、惠譽、穆迪三家國際權威評級機構授予信貸穩定評級。包括國信證券(香港)、海通證券、中達證券等券商，也首次覆蓋並予以“買入”評級。
另外，在融資方面，佳兆業也儘量往長遠結構去調整，降低融資成本。在2019年發行的美元票據利率介於11%~12%的相對高位水平。而在2020年2月份，佳兆業發行的一筆4億美元票據，年利率已大幅降至6.75%。
穩健發展
為企業交接班做好準備
經歷過2015年的生死風波，佳兆業近幾年走的極其穩健，身上的激進氣消退。目前，佳兆業的復工率已達92%，可售貨值達1800億的基礎上，今年佳兆業只要完成56%的去化率，便可實現銷售目標。
就在4月6日晚間，佳兆業發佈公告稱，翁昊和鄭毅提出辭任執行董事，郭曉群和李海鳴已獲委任為公司執行董事，均自4月6日起生效。
此次接任執行董事的郭曉群，現年28歲，為佳兆業集團主席郭英成之子，現任佳兆業上海地區主席及總裁，負責監督佳兆業在上海的業務發展。
另一位接任執行董事的是45歲的李海鳴，自2019年1月起開始擔任佳兆業集團的首席運營官，負責佳兆業房地產分部的管理及投資。
當我們討論其他房企都在開啟多元化時，佳兆業沉浸在城市更新以及聚焦大灣區發展，並不急於快速的開啟多元化以及跨區域發展，從業績數據即可窺探，其他板塊的收入與利潤貢獻佔比並不大。
或許，佳兆業未來下一步的轉型升級，該留給下一代來完成。畢竟，碧桂園、新城控股、世茂房地產已經為其他的房企樹立好了標杆榜樣！
總結
2019年將會是佳兆業高光爆發的一年，至少是被低估的。
在土儲上擁有2.5萬億貨值規模，而且99%分佈在房地產發展最具購買力的大灣區，具備本地化優勢；同時，企業的戰略落地的執行力有目共睹，連續3年的淨負債率下降，贏得來自於投資機構、供應商合作伙伴的信賴。
隨著郭曉群進入董事會，未來的佳兆業不排除人員結構會進一步的調整，形成新老交替。因此，在此提醒廣大供應商合作伙伴，在企業組織調整變革期，學會迎合不同老闆的決策，你會走的更遠。
最後，我想告訴大家，佳兆業將是一家值錢的公司。據一項數據顯示，在深圳的舊改毛利率達到60%，廣州的舊改毛利達到50%。儘管2019年佳兆業的毛利僅28.8%，但隨著佳兆業的負債率逐漸下降，未來一定會成為一家非常值錢的公司。
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