歌斐资产成立于2010年，是诺亚财富集团（即诺亚控股有限公司）定位于集团旗下专业的资产管理平台。以母基金为产品主线，业务范围涵盖私募股权投资、房地产基金投资、公开市场投资、机构渠道业务、家族财富及全权委托业务等多元化领域。截止2018年第一季度，歌斐资产管理规模已达1569亿人民币。
歌斐资产先后投资了空间运营商第一梯队的优客工场、氪空间、英诺创新空间，以及公寓行业领军品牌YOU+国际青年社区。“英诺渝蓉好友记”第五期重磅邀请了歌斐资产的合伙人王雪泉作为采访嘉宾，围绕城市更新、产城融合等话题展开了一次深刻睿思的访谈。
本期嘉宾：王雪泉，歌斐资产的合伙人主要负责旗下地产基金版块，曾任美国最大的REITS公司——西蒙地产集团（Simon Property Group,Inc)副总裁兼CFO）
Q1 王拓域：地产行业进入存量时代，您觉得行业未来发展的机会在哪？
王雪泉：存量时代的地产发展核心是城市更新。城市更新目前主要就是两种类型：一种是拆除重建，提高原有存量的容积率，从而提升空间利用率；另一种是物业改造，在不改变原容积率前提下，对空间功能内容进行变更改造，提升物业价值。
对一二线城市而言，具有明显职住平衡属性的产城融合会是未来的发展趋势。比较典型的代表就是TOD模式， 简单来说，TOD模式指以轨道交通为核心，400~800米的半径范围内，形成从产业就业到生活居住的多功能空间综合体。
Q2 王拓域:谈到产城融合，您觉得产业升级在城市更新过程中起到什么样的作用？
王雪泉：城市更新就是为了迎合产业升级。
以地产投资而言，最终的目的是要实现资产价值的提升，要想达到这个目的，就必须要符合产业升级的趋势，以创新为驱动，通过空间硬件的改造，叠加内容的产业升级，从而创造提升资产价值。
以前面提到的物业改造为例，把原有的旧厂房、仓库经过空间改造为办公空间，成为资本密集型或知识密集型企业的聚集地，这就是第二产业向第三产业的升级，比如腾讯众创空间（北京）所在的回龙观，以前就是破旧厂房，经过运营方英诺创新空间的改造运营，成为知识密集型创业企业的成长孵化空间，实现了空间的产业升级，也达成了区域的城市更新。
Q3 王拓域:空间产业升级的操作困难具体有哪些？怎么解决了？
王雪泉：目前建筑技术等方面不是最大的难题，难题是如何把升级的产业注入到一个新的空间里聚集成一个生态体系。这个是现在整个行业面对的一个难题。
我觉得解决的关键是需要有一批专注于产业服务，具有能够凝聚产业资源，深谙升级后的新经济产业发展路径的优秀运营服务商。
Q4 王拓域：现在的大型企业比如华为、小米、富士康都在直接拿地，它不需要中间的服务商了，作为服务商会不会存在被踢出局的局面？
王雪泉：我觉得两者之间不存在冲突竞争的关系，举个例子，今年5月份华为与深圳政府签约，开始建设华为新的全球总部基地，我们就在他们新总部旁投资了一个项目，这就是一个典型的产城融合形成新的生态系统的案例，华为带动产业链企业区域聚集，但这么多不同规模类型的企业入驻，怎么更好服务他们，让他们落地生根，就需要有专门的运营服务商团队来专注于引导服务企业，这也就是运营商、服务商在这个生态中存在的价值。
Q5 王拓域： 作为空间营运商，项目投入的资金问题怎么解决？
王雪泉：城市更新的拆除重建类，因为空间容积率提升，包括土地使用权和房产权在内的资产价值也随之提升，加之它的销售现金流和租金收入都是可预期的，所以这种类型的融资不管是股权融资还是债券融资都比较容易。
物业改造的话就要分两种情况了，一种情况是直接把原来的物业买下来拥有产权，因为有了不动产作抵押物，项目本身就拥有信用兜底，所以融资也是比较容易，手段也较多。
另一种情况是“二房东”租赁模式的旧改，这种模式融资就比较困难，因为它本身不拥有资产，所以没办法达到投资级评级，这种情况目前主要的融资方式还是通过比较高评级的大公司或者专业较高评级的担保机构做增信担保，然后尝试用稳定的租金收益进行证券化融资。目前针对“二房东”租赁模式的融资方式，主要还是在信用担保前提下，改建方以自身公司股权出让方式的股权融资。
Q6 王拓域：您已经在比较早的时间参与到优客工场的前两轮投资，又在氪空间相对体量比较大的时候参与氪空间的投资，英诺创新空间作为一个后起之秀，时机和规模并不占优势您怎么看待对它的投资？
王雪泉：氪空间和优客工场是比较典型的共享办公运营商，他们的主要打法是以共享办公的形式获取租金差，然后通过运营空间的社群来实现超额的附加收益，区别于前两者，英诺创新空间的核心竞争力是它的产业服务能力。
英诺创新空间在形式上不仅仅有类似于共享办公的功能，它还是一个创业综合体，有创业生活和社交的配套，但它的优势更多体现在产业服务的能力，在打造创业生态的同时具有比较强的孵化器和加速器功能，除了泛商业地产类的日常现金流收益，还有服务性和股权投资类收益。
Q7 王拓域：如果说共享办公发展刚开始的阶段是比较看重颜值、空间利用率、租金和社群，而到今天已经转变成侧重智能化办公、企业聚集和产业生态的建设。如我们之前所提，英诺投入很多精力在产业生态建设方面，这个比较好理解，可是它在智能化办公方便也投入了很多精力，而这份投入是否有必要？关于这个问题您怎么看？
王雪泉：我首先非常认同一个观点，就是共享办公整个业态的发展趋势最终会形成万物互联的智慧空间。
办公空间它是一个非常重要的场景，一个人一天待在这个场景里的时间可能不止8小时，他在这期间的所有活动都是可以数据化的。当各地空间互联后，采集的个人数据达到指数性的增长，最终形成具有共享价值的数据云，这种智慧化的服务会增强用户对空间的依存感，有利于形成社群生态。
Q8 王拓域：像英诺创新空间这样的产业空间运营商得益于国家“双创”的高速发展，您怎么看待“双创”和创业者？
王雪泉：宏观而言，对外中美全面经济竞争必将常态化，对内我们存在杠杆过高等一系列问题，内外压力使经济明显减速，在这样的背景下，从传统资源驱动转型为创新驱动的产业升级，是我们国家未来经济发展最重要的动力源泉。微观层面来说，随着新的信息技术发展，社会生产组织正在发生变化，最终会由非常多有活力的小微企业组成新的经济生态体系，这种小微企业甚至小到只有一个自由职业者。
伴随社会生产组织模式的改变，共享办公空间和产业赋能服务就有了底层的需求和发展潜力。这一点我自己就有比较切身的感受，因为我夫人就是一名创业者，她创业的项目来福掌柜，是经营进口母婴化妆品等产品的社交电商平台，作为一名从传统电商转型为社交电商的创业者，她有自己的困惑，英诺创新空间能为她提供的行业指导、对接产业资源甚至投资资金，就对她有很好的实操价值。
这个话题也可以补充回答为什么投资英诺创新空间的理由，因为基于对未来生产组织结构变化的预断，我们十分看好对创业者有产业服务能力的创业综合体业态，既能解决职住平衡还能加速产业发展，真正实现产城融合。
左为英诺创新空间王拓域，右为王雪泉
英诺渝蓉好友记
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