我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：房姐好！我们目前住在海淀，18、8岁俩儿子，目前手头资金300，另有600小企业额度可用，收入年50，大孩子已满18在国外读书，想用孩子的名义在海淀或朝阳买套房，目前可出租，将来孩子回来可住。看好望京或朝阳公园房，请问1.可考虑资金多大的标的2.买哪里的请给建议
回答：按你们收入推算月供不超过2.5比较好，300首付可以看800内的标的 另一种动用企业额度，如果能长期使用最好。用孩子名义全款买一套，这样未来出掉或置换时，他还有sfsd的资格 望京： 宝星园、大西洋新城、澳洲康都 朝阳公园： 丽水嘉园 亮马水晶
提问：我计划买房价位500万左右，贷款首付在200万左右，投资兼自住，有推荐区域吗？稍微新一点的小区。
回答：百子湾 单价5左右 例如 沿海赛洛城 朝青 单价6内的，例如 国美第一城 常营 单价5左右 例如 苹果派
提问：房姐好，新人提问，买朝阳公园西门老破小， 1塔楼\/矮楼；楼龄；户型；朝向，按重要程度怎么排序? 2.同等条件，90年和85年楼龄，有多大的价格差距合理? 3.次顶层，电梯最高到次顶，该不该选，要求折价合理吗?担心管路和电梯杂音问题。 谢谢
回答：价格最重要，这些因素除了楼龄，其它要看个人的喜好没有标准答案 楼龄差距体现在，85年的是无法抵押，80年就不好做按揭了，影响的是后面的出手，所以一般建议选90后最佳 可以谈，5%以内
提问：你好房姐,和您说下具体情况。 我和媳妇结婚不久,父母住广华新城,去年中给我们购置了一套700的金泰先锋两居婚房（父母名下） 媳妇婚前名下有一套价值300的房山住宅（有贷款记录）,目前我们想在苹果社区投资一套五百左右的两居,手持现金五十,我和媳妇月入一万五左右,想问您几个问题。 1.把房山房子卖掉后再买算二套么,如用不了sfsd用什么合适 2.结合我们的情况,您还有什么好的配置建议？ 新人望您耐心解答,谢谢
回答：算二套，要么ls用你的sfsd买，或者全款抵押 卖掉房山是正确的，买苹果社区需要你有一定选筹能力，因为内部差异大。后现代城和沿海赛洛城也是可淘的区域，品质上比苹果社区略低一点
提问：尊敬的房姐：我自有1000万，准备给儿子买二手房婚房用，他看上了通过（安居客）中介的嘉园路星河苑1号院一层带花园的3室2卫2厅的房子，该房135.5平米报价898万，主要他看中离北京京剧院上班近，我是这方面小白，不知如何与中介砍价，应注哪些问题请您赐教！谢谢！！
回答：建议直接和卖家谈价格，中介的目的是撮合交易，不一定会站在你的立场区争取，传话中他们会增加自己的信息导致过多噪音 1. 和业主谈价需要提前了解卖房的原因，如果业主是着急要钱，直接以提出可全款要求有一定降价 2 .提前做功课。细致对比同户型两套房之间的差异，装修好坏，楼层差异，找到房子的致命伤，抓住房子的致命伤表达对房子的不满意。佯装不想赴约谈判，给房主造成压力 3. 哭穷卖惨，让房主产生同情心 改善型业主最难谈，因为他换房也可能缺钱，分文必争可谈空间会很小 圈内之前发表过砍价文章，可以搜索下
提问：聪慧的房姐，想问手里有一套望京澳洲康都2居室87平，620投资买的，要不要换成tty200平顶复？这样还能富裕出近100w，投资别的？ 另想问，现在房屋持有陈本很高，房价也不像前几年那么疯长，持有5年后的房价能超过持有陈本吗？ 望指导，谢谢
回答：如果已经盈利50%以上可以考虑换筹，如果没有就别轻易动，北京的置换成本很高 去年深圳30+%的涨幅，如果你sfsd够买代表本金已经翻倍。不要低估房产的升值潜力，房贷的成本比市面上可见的融资成本都低得多
提问：房姐：您好！想买一套兼投资的房自住，您之前说过cbd的房可以考虑，我们看到一套建外SOHO西区800万的170平，您觉得可否出手，谢谢！
回答：不建议买，北京的很多SOHO，都是普通住宅用地，但不能以正常居住的住宅眼光来分析，都是办公的性质，未来升值空间有限
提问：房姐你好，不是sdsf的话按您的推荐是全款买进再抵押。具体的抵押操作流程以及需要注意的坑有哪些，方便介绍一下吗？
回答：全款抵押胜在可以避税，可以抢好房源，可以无视贷款政策限制，缺点是你要能拆借到全款。 正常过户到抵押批贷放款，大约3-5周，目前一个月内较多。 你的资质的具体抵押情况，需要先预审你的材料，并且结合你的选筹具体情况来分析，最终整个贷款的计划能不能覆盖住你的预留条件。 北京市场垫资费用在1%\/10天起。 首先做好所有的预审，把买房和贷款一起来进行计算规划，才能最大程度控制时间，减少风险。 北京抵押所需基本材料： 北京市住宅，经营一年以上的公司，符合条件的抵押人借款人(金融经历地产等，年龄太大等禁入)。 判断可以选用的抵押产品所需材料： 夫妻征信(银行打印版)，夫妻近半年流水，公司信息，房本信息。 几乎所有银行都有抵押业务，只有看你的材料才知道能办哪个产品。 ——不是哪个银行可以借钱给我，而是我能从哪个银行借钱。 北京二套资格一律建议先做全款，然后抵押。
提问：房姐您好 东坝1982年的老公房 红松园1号院内 是否值得上车？
回答：东坝虽然有天然优越的区位，但未来的发展仍然很多不确定性。 以东坝中路为界，路东绝大多数住宅为保障性住房和小产权房。单价3-5万不等。 如金泰丽富嘉园、东泽园、金隅悦和园、景和园、华纺星海家园、七棵树经济适用住房、福润四季、高杨树社区和东坝福园。同时还有部分年代较老的社区如中铁十六局社区、红松园、康静里和东坝家园等…… 东坝保障房较多，价位不高，目前二手单价不过4－5万元，虽然品质和配套一般，但对刚需来说算是一个不错的选择。
提问：【新人首问】房姐好，本人在北京国贸工作，拥有工作居住证。在深圳湾拥有一套90平两居，目前售价约1600。考虑到深圳湾房价已经涨幅较大，考虑将其卖出置换国贸的次新房，在自住的同时希望实现资产保值，有些疑问还望您不吝赐教: 1. 目前看上的的小区为禧瑞都，新城国际及君汇雅居，您认为从投资属性看将深圳湾房子置换为北京国贸次新是否值得？您是否还有其他推荐？ 2. 可否麻烦您将三个小区的推荐顺序排序？您认为禧瑞都单价与新城国际在同户型情况下合理的差异应该是多少？ 3. 禧瑞都低楼层三居户型近两个月成交价在1300左右，但目前挂牌价仍普遍在1800，您认为预期的实际成交价应该大致是多少？非常感谢！
回答：深圳长期依然看好，能双持最优，你在北京看得这几个属于小ceo盘，均有溢价 1500投资适合大面积低单价的标的，例如淘大望路四大金刚，双井大四居，青年路一带天鹅湾一类品质次新 禧瑞都>君汇雅居>新城国际 挂牌很多只是试探市场，不能做为价格依据
提问：美丽的房姐，我的现状是： 我在2007年北京还没有限购的时候，在顺义牛栏山龙湖香醍漫步买了一套两居的顶层花园洋房，房子在我名下。建筑面积90平米，后来自己加建阁楼，做成三室两卫，实际面积130平左右。 后来我结婚了，我和老公都不是京籍（老公外国籍，我外省户口且没有五年社保和工作居住证），但我们在北京工作生活，租房不稳定，随时被房东赶，所以很想买一套200平米左右的大面积平层自住+保值，总价可以1500至1800万。 那么我的问题是： 1. 我俩怎么获取购房资格最快? 具体操作方法还望指导一二。 2. 在买第二套首付不缺的情况下，顺义的两居室值得保留吗? 3. 可否推荐朝阳区好的地段和楼盘?
回答：1. 办理工作居住证，有些渠道能做 2. 有北京购房资格后建议换掉 3. 朝青或双井 天之骄子、 珠江帝景、朝阳园 、天鹅湾
提问：您好，我在北京房山区，打算改善型住房，目前我和爱人名下都有房，父母也有，岳父名下没有，但是还有四年退休教师，准备换一个大平米的房子，目前房子可以卖到不到四百，不知道明年房价会上涨还是趋于稳定
回答：你好，现在北京还处于横盘期，是置换的最佳时机。 一般来说每年的3-5月是楼市小阳春，一线城市中深圳已经领涨了，北京涨幅不会落后。 北京目前已经处于底部行情，明年如果ZF放出利好政策，房价会马上抬头。 建议用最近1个月的时间淘笋，在春节前把房子定下来。
很多人给我留言提问，房姐精力有限，无法一一解答。
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