倚樹聽泉
三四線城市房產將進入“格外冷”階段
1. 經濟下行壓力過大，預計今年GDP 樂觀保持在2%的增速，悲觀的預計再-5%左右；
2. 外資回撤已經形成必然的趨勢；
3. 三駕馬車的外貿至少會影響50%；
4. 大量工廠倒閉，工人失業；
5. 三四線城市的基礎產業一定會受到擠壓；
6. 消費不足，大家都沒錢啦！
7. 除了北上廣深房產略有投資價值外，二線三線四線城市的房價回加速下滑；
8. 三線四線城市的房地產進入嚴冬！
Rich點評
今年二三四線房地產會遇冷嗎？不是越冷那麼簡單，而是冰封，為何？
一、二三四線對房地產開發商吸引最差，房地產已經出問題。大型房地產開發商不會二三四線再拿地，而是往一線收縮。也就是說，二三四線擊鼓傳花機會都沒有，一旦下跌就不可能再回來。還有二三四線現在擊鼓傳花，下半年房地產開發商和地方債務大概率會暴雷，到時候所有問題基本一起爆發。
二、銀行在房地產風險評估，也會拋棄二三四線，融資可能直接會被掐斷。給二三四線房地產開發商貸款銀行風險大於一線，一線房地產開發商股市、債券圈錢能力不是一般厲害。債務這麼高，債券到期這麼多可能違約，居然股票還沒有崩潰，連跌停都沒有，有的房地產開發商居然還在繼續發現債券。
三、炒房客投資收縮也會拋棄二三四線城市。炒房客明白，再怎麼差，北上廣深黃金地段不會崩盤，其他地區可不敢保證。可以想一下，2008年美國金融危機，紐約和洛杉磯也沒有空城。上個世紀90年代，日本房地產崩盤，但是東京後來也漲上來了。這是炒房客邏輯，至於我們這次房地產泡沫是一線慘還是二三四線，他們沒有沒有底。
四、二三四線的購買力遠遠低於北上廣深一線。二三四線裡面高收入群體很少，最多也就是幾家大企業支撐，如果幾家企業出問題，購買力就一下子大跌，然後打回原形了。現在說句實話，一線都保不住，畢竟降薪一半，裁員一半，只領取3000-5000保底工資太多，只要這樣持續3-5個月，必定大量還不起房貸。不排除有的城市就像封城時候武漢，買房的一個人都沒有。看看現在二手房掛牌量和二手房的成交量一目瞭然了。很多城市已經不敢公佈二手房掛牌量和成交量，一旦公佈恐怕不止企業和企業主要賣房維持經營和還債了，很多人都要一起起鬨低價拋售，因為每個人屯房成本不一樣，比如2008年買的，大跌70%都可以賣，2012年之前屯的，大跌60%賣了都賺。2015之前屯的大跌50%都賺錢。
五、現在經濟未來何去何從，沒有人有底。只有不食人間香火的部分經濟、專家和媒體在安慰大家。工廠關門、店面轉租、企業裁員、外資退出、國內一些企業也準備撤退的比比皆是，再這樣下去吃飯都成問題了，還談什麼內需。還有這個時候放水通貨膨脹，恐怕等來不是內需暴增，而是物價失控，貨幣失信了。小學課本有一個預言，叫做“拔苗助長”，他天天去看禾苗，禾苗一直不長，有一天他想給它拔一下吧，結果拔了看起來長了，不過第二天去看禾苗，禾苗沒有長不說，還全部死了。我去年也說內需強大，不過內需不是一下子就跑出來了的，需要一段時間轉移。現在沒有消費能力的群體缺錢不說，還缺少正確消費和正常消費理念，你給錢給他他都不知道怎麼消費。我們假設給沒有錢的一人發一萬，他可能全部拿去屯米呢，或者大吃一次，或者拿去全部買彩票，那消費一次了以後怎麼辦？你再發嗎？短時間某種產品消費暴增市場全部跑去做這個產品，沒有錢了那又產能過剩，企業大量倒閉，去年我提議為什麼要專項消費券就是這個原因。我們消費水平和發達國家比還跟遠。
劉貴剛mark
受疫情的影響，三四線錯過原本屬於樓市銷售的黃金時間，短時間內可能會導致房價的下跌，但是未來一段時間內或許不會。
城鎮化還在繼續，部分經濟發達、交通便利的三四線人口還在持續流入。
雖然現在棚改的總量有所減少，但是棚改的紅利還在繼續釋放。哪裡有棚改，哪裡就有需求，棚改帶來了充足的資金和住房需求。
開發商現在多在三四線城市拿地，因為一二線城市的地價太高，尤其是碧桂園和恆大，都是以三四線城市為主戰場。
政府有意給一二線城市降溫，刺激三四線城市房價的上漲。
疫情期間的降息、降準降低了購房成本， 即使是降低幾萬塊錢的成本，對三四線城市原本就不太富裕的家庭來說，也是很大的刺激。
但是也需要注意不同地區三四線城市的分化：粵港奧大灣區的巨大利好釋放，周邊的三四線小城市房價升值潛力較大；一些中西部小城市的欠發達地區，房價上漲的可能性較小。
三四線城市房地產會不會遇冷，關鍵是要根據城市的區位、經濟發展、未來人口數量以及國家的政策來判斷。
