酒店投資者必讀二：租賃物業選址注意事項

導語：目前大多數的酒店還是以租賃物業為主要形式，所以在租賃物業時，除了要關注上一期《酒店投資者必讀一》中所講的14個注意事項外，還要重點關注以下關鍵點。

租賃物業選址注意事項

PART 1/房租

房租是很多酒店的第一大成本，建議在投資酒店的時候，根據房量乘以預計執行的ADR乘以70%的入住率作為營收，再用營收減去經營成本。初步計算一下利潤情況和回收年限，來綜合評估房租的高和低。目前不同的城市房租差異較大，不同的城市消費者能接受的價格也有較大的區別。

租賃物業選址注意事項

經營成本：房租、人員工資、能耗費用、耗品成本、稅金、物管費用、網絡成本、洗滌成本、停車成本、贈送產品成本等。

PART 2/物業費用

一般租賃物業做酒店的，有的有物管費，有的沒有，且物管費通常是不遞增的！在計算成本時，不建議和房租一起計算，因為房租多是會遞增的。

租賃物業選址注意事項

PART 3/遞增關係

遞增的方式有很多種，有3年遞增5%左右的、有5年遞增的、有2年遞增的等等，需要注意的有兩個問題，一個是免租期，另一個是開始遞增的時間。免租期一般用於酒店的設計和裝修。核心問題還是要做財務模型的計算，避免利潤只夠房租或連房租都不夠。

租賃物業選址注意事項

PART 4/租賃年限

租賃年限建議至少10年以上，最佳為12年以上。在與房東簽定合同時，需要看物業房產證、簽定人身份證等有效證件原件，並注意避免和轉租方籤合同。如果一定要和轉租方簽定合同，則要求對方一同出示相關原始協議，並且要到當地公證單位進行公證。

租賃物業選址注意事項

PART 5/水電氣的價格

水電氣的價格直接影響經營成本，在租賃物業時要明確相關的價格，在進行能耗測算時要以這個價格為基礎。當然，設備的選型、酒店的設計、施工方式也決定酒店未來的能耗。一般能耗成本佔據酒店的第三大成本。

租賃物業選址注意事項

PART 6/出房率

在同等面積下，不同的物業尺寸、不同的樑柱關係，排房差異較大。所以物業的經濟性上出房率又是一個重要的關鍵點。如果出房率較小，建議放棄這個物業。

租賃物業選址注意事項

PART 7/是否有無窗房

無窗房在實際的銷售過程中是有較大的影響，所以在OTA上都會註明有窗或無窗。大多數酒店的無窗房都只能做特價房或低價房使用！當然也要看酒店設計公司的水平和能力，以及新風設備的合理選取。

租賃物業選址注意事項

PART 8/大廳面積

在很多連鎖酒店中，大廳面積有明確的規定不能低於多少平方米。而消費者也一般以大廳的面積及品味作為酒店檔次的體現點，所以大廳面積非常重要。

但是，一二線城市近年來有弱大廳化的趨勢，三四線城市有強大廳化的趨勢，而偏遠地區城市規模小、熟識的人較多，消費者的面子思想也較強。

租賃物業選址注意事項

PART 9/專用電梯數量

一般客用電梯和後勤電梯在有條件的情況下，儘量分開、互不交叉，既能提升效率、也可以增強用戶體驗。如果沒有條件，可以錯峰使用，以確保用戶體驗。

從用戶的專屬性、隱私性、安全性的角度出發，最好有酒店專用電梯，電梯梯禁一般由客房門鎖提供商進行安裝調試。

租賃物業選址注意事項

PART 10/房量

房量也有很多學問，一般酒店房量不宜低於80間（個性主題酒店、民宿除外），房量越少每間房的基礎單位成本越高。為什麼很多小房量民宿沒有利潤，也有這個原因，大多數民宿採用的是老闆員工化，以提供有限服務為前提才能活下來。80-150間左右人房比最佳，超過150間客房的酒店一般需要有會議等其他配套。

租賃物業選址注意事項

PART 11/排水

在租賃物業時尤其要考慮兩個因素，一是排水的位置，二是化糞池的容量與位置。有些樓層沒有辦法在異層排水轉換，需要同層排水。而同層排水影響層高，同時需要分區管網的集中位置。

租賃物業選址注意事項

PART 12/一消手續

如果是租賃物業，此物業前期的一次消防必須已經通過，並且拿到相關證照!如果一次消防沒有報過有兩種可能，一是建築沒有滿足消防條件，可能直接過不了，二是一次和二次消防一起做，成本較大。

租賃物業選址注意事項

PART 13/設備平臺

設備平臺是指放置熱水鍋爐、空調外機等的位置。這些位置要注意受力、噪聲和共振，注意位置大小以及是否有水電氣。

租賃物業選址注意事項

PART 14/店招位置

店招一般分為兩個部分：一個是門頭部分、一個是昭示部分。酒店門頭就是大家常常講的雨棚；昭示部分是指酒店建築物外側或外側頂部用於展示酒店名字的位置。起到在較遠的地方均能看到酒店名字的作用。

租賃物業選址注意事項

PART 15/是否有質押

在租賃物業時要關注物業是否有質押或轉租情況！質押的物業存在途中封存拍賣等可能，轉租的物業要看原始合同和相關證件！並對轉租的合理性、真實性做判斷，同時建議在當地公證處做三方公證。

租賃物業選址注意事項

PART 16/停車位

酒店物業的停車位要考慮以下三個因素：首先是大巴車的停靠位置，其次是路面或地下機動車的停靠位置，以及後勤貨物卸貨平臺。

租賃物業選址注意事項

選擇紅專設計的10大理由

• 通過對區位、商圈、競對、物業本身進行調研，勘測後給出具有獨特競爭力的定位
• 根據獨具競爭力的定位，進行酒店產品設計和服務設計（或連鎖酒店品牌推薦），讓服務設計與產品設計相互融合，使酒店更具競爭壁壘
• 在設計的時候進行人房比控制、能耗控制、坪效提升，在經營過程中，能用較低的成本獲得更大的利潤
• 立體房型、立體房價、虛擬房型的植入，為後期OTA及會員營銷，及收益管理留下良好的基礎，避免價格混亂，提升酒店10%以上的利潤
• 利用流量思維和用戶思維進行產品設計，降低後期的營銷成本
• 紅專設計與古蘭裝飾、勝高酒店集團、金天鵝科技、HI花生酒店聯合獨創隔音、防水及防潮工藝，避免後期工程維修及投訴
• 紅專設計與古蘭裝飾、勝高酒店集團、金天鵝科技、HI花生酒店聯合獨創差評防控措施，打造5.0高分好評酒店
• 通過雙樣制度控制效果，不指定品牌，投資者根據自己的優勢資源進行採購，控制成本。也避免了傳統設計公司“吃回扣”的現象
• 賣點植入到產品設計和服務設計中，酒店競爭力更有保障
• 知名設計大師唐也親自把關，層層審核，確保設計質量

本文摘錄自紅專設計與攜程大學即將出版的《新流量時代下的酒店設計秘籍》一書，版權歸紅專設計所有，歡迎轉發！如需轉載，請按原文內容進行整體轉載！否則視為侵權！

《新流量時代下的酒店設計秘籍》 作者：唐也
未完待續，敬請期待……