在上海虹橋商務區的星巴克咖啡廳裡，地產從業者成功（化名）經常會在下午時間去買一杯咖啡，給忙碌的工作做一個休整。幾乎每一次在這個咖啡廳裡，他都會遇見各個公司的同行，有時候大家也會坐下來一起交流行業與公司的情況，希望碰撞出更多的商業模式火花。
“虹橋商務區聚集了大量房企總部，很多公司也是在最近幾年搬遷到上海，包括我所在的公司也一樣。有了這樣的聚集效應，行業的交流開始變得更加高效，給了我們很高的工作便利度。”成功告訴第一財經記者。
過去幾年，作為人才、資金的高地，上海吸引了大量房企將總部從福建、江西、四川、重慶等地搬遷至上海。無論是市場規模，還是企業發展需求，上海都給這些公司帶來了更多的空間。
第一財經記者瞭解到，為了滿足更多房企與上海城市一同發展的願景，上海今年將增加優質土地的供應，以保障企業的發展需求。
土地市場供應提速
今年4月10日，上海市政府召開的疫情防控工作發佈會透露，《上海市擴大有效投資穩定經濟發展若干政策措施》即將出臺，其中數條均利好房地產市場，包括加快經營性用地出讓節奏，適當增加年度土地供應量、減輕房企入市成本壓力等。
幾天之後，上海土地交易市場公告，擬於4月下旬一口氣推介50宗地塊，涉及浦東新區、靜安區、寶山區、嘉定區等四個區。
易居研究院數據顯示，3月份，上海土地供應量達到140萬平方米，環比2月增加了142%。上海一季度共成交61幅土地，土地成交建築面積646萬平方米，同比增長11%；土地出讓金690億元，同比增長80%。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，上述政策明確提到擴大土地供應，體現出今年借土地投資來擴大有效投資的導向。同時不斷降低房企在上海拿地的成本，有助於鼓勵更多房企入市。
從實際交易情況看，今年2月疫情期間，上海成交了一宗總價高達310.5億元的徐匯濱江地塊，大體量、高總價充分顯示房企對於上海土地市場堅定看好的決心。
四月初臨港新片區的一場推介會同樣讓房企尤為熱情，推出8塊住宅地塊和6塊商業地塊，吸引了包括融創中國（01918.HK）、華僑城（000069.SZ）、光明地產（600708.SH）等近40家房企參加。
此外，今年5月即將出讓的靜安區江寧社區C050201單元023-7商辦地塊同樣值得期待。該地塊的起始價60億元，其地理位置十分優越——周邊配有2號線、7號線、13號線等多條軌交，且與靜安寺、徐家彙相鄰。
根據中原地產統計數據，2019年，中國共有14個城市賣地收入超過千億元，上海繼續位列杭州之後，蟬聯賣地排行榜亞軍，獲得土地出讓金1942億元。
多為房企人士表示，上海巨量的市場和良好的城市前景，使得這裡成為房企必爭之地。
根據克而瑞數據顯示，2017年、2018年、2019年上海經營性用地供應分別是169塊、179塊、218塊，平均溢價率不超過10%，平均樓板價不超過1.2萬/平方米。結合今年的供應情況，預計還將有更多優質土地出讓，滿足目前房企的佈局和城市發展需求。
在純住宅出讓方面，克而瑞統計顯示，上海2017年、2018年、2019年分別出讓122塊、125塊、163塊，成交樓板價分別是8821元/平方米、9221元/平方米、10245元/平方米。從趨勢看，上海的土地價格依舊保持溫和上漲，體現了這個城市較強的吸附能力。
“從全球城市化趨勢看，人口都會流入大城市，這裡有更好的教育和醫療資源，同時有更多的就業機會，在這幾個方面的影響下，更多的高端人才會選擇這樣的超級城市，因而帶來住房的需求。”一家TOP10營銷總坦言。
實際上，從上海房地產高端市場看，一直具備較強的購買力。以綠地控股（600606.SH）位於外灘的綠地外灘壹號為例，在疫情期間看房的預約就人滿為患。高淨值人群對於核心城市的核心資產需求未因為疫情減弱，充分體現了城市的能級。
龍湖集團（00960.HK）滬蘇區域投資負責人舒煜存認為，上海是國家中心城市，更是國家推進長三角一體化發展的龍頭。長三角城市群產業結構完整、要素資源集中，未來將在全國乃至全球經濟版圖中扮演重要角色，對房地產市場的發展也提供了穩定向好的重要支撐，龍湖將更加堅定地在上海、在長三角區域持續深耕。
出讓條件鬆綁帶來新機會
為了滿足城市的發展和企業的需求，上海也在通過各種辦法進一步降低企業的拿地成本。
4月10日上海松江區兩宗宅地掛牌信息顯示：只要有效申請人數不超過5人，就無需打分，直接競價拍賣，價高者得。有效申請人在6人及以上的，則採用競價招標方式。
而按照之前的規定，若有效申請人數超過3人的，地塊採用招標方式出讓，並先根據房企的經濟實力、技術資質、項目經驗進行綜合評分，排序確定順位；若效申請人數為3人及3人以下的，地塊採用掛牌方式出讓，有效申請人即為“競買人”，競買人只有篩選到2家時才能競價。
4月15日，上海掛出寶山顧村一宗宅地時，拍賣要求同樣有了放鬆——不足6人直接掛牌出讓，6人及以上競價招標。入圍人數放寬，改變以往的打分制，最大的利好對象是房企。變動之後，上海土地市場將會迎來更加公平的競爭，土地價格也更市場化。
“以往由於根據房企的實力進行打分，讓部分想進入上海而打分不夠的地產商只能通過合作的形式進行拿地，而如今條件放開之後，可以讓更多房企來參與到上海的城市開發，共享經濟發展的紅利。”一位總部位於上海的房企投資部負責人告訴記者。
除了降低拿地門檻外，上海的土地保證金也從之前的20天左右縮減到1天。一般而言，每個房企參與土地拍賣，都會給政府提交一筆土地保證金，此前上海的土地保證金提前的天數較長，也間接影響了開發商的拿地熱情。
“我們還是希望可以儘可能把保證金時間變短，這樣我們資金週轉更有效率，看到上海現在的土地變化，也讓我們想積極參與到這個市場中來。”一家總部位於上海的區域總裁向記者透露。
舒煜存注意到，上海做為全國城市化率水平最高、人口流入動力最大、經濟活力最好的頭部城市之一，一直在圍繞城市定位、人口規模等總體發展目標，制定了與其發展階段相匹配的土地供應政策，近年來市場供需較穩定。
可以預見的是，隨著上海土地供應的增加，將提供給更多房企參與城市發展的機會。隨著城市的不斷升級，這些土地的價值還將進一步上升。
吸引大量房企落滬
除了土地優勢之外，上海同時是一線城市中吸引房企總部搬遷落戶最多的城市。
第一財經記者不完全統計發現，包括陽光城（000671.SZ）、中南置地、正榮地產（06158.HK）、中梁控股（02772.HK）、融信中國（03301.HK）、祥生地產、新力控股（02103.HK）、藍光發展（600466.SH）、中駿集團（01966.HK）、禹洲集團（01628.HK）、東原地產、弘陽地產（1966.HK）、三盛控股（02183.HK）等地產商均在近幾年把總部搬遷至上海，其中大部分公司總部均在虹橋商務區。
受益於這樣的聚集效應，華東的地產商在過去幾年的複合增長明顯高於粵系和京系房企，成為地產圈非常重要的一股力量。
正榮地產董事會主席、行政總裁黃仙枝認為，搬遷總部到上海可以吸引更多行業人才，通過團隊的精英化提高整體運營能力，驅動企業持續發展，確保效益實現。
“上海在經濟發達度、市場成熟度、產業完善度方面是全國首屈一指的。同時，上海巨大的經濟體量、開放包容的環境，對於人才、資金和信息有著超強的吸附能力，這三者又是現代企業發展最重要的三個要素，選擇上海，也就意味著離這些資源更近，意味著可以為企業持續發展提供源源不斷的動力。”弘陽集團董事長曾煥沙告訴記者。
在曾煥沙看來，上海對民營企業的扶持，是實實在在的。弘陽上海總部啟用後第二週，虹橋商務區黨組書記、常務副主任閔師林就親赴公司調研走訪。
“成立上海總部，是三盛順勢而為的決定，更是三盛重要的戰略部署，是站在新起點的三盛一次強有力的出發，三盛將‘與資源為友，與強者為鄰’，迎來前所未有的新人才、新事業、新發展。”三盛集團董事長林榮濱告訴記者。
“以前我們在福建的時候，招聘一個我們同等量級的高管可能要600萬年薪，對方對這個工作地點還會猶豫。當我們到了上海之後，我們只需要300萬年薪就可以招聘到合適的高管。大大節約了我們的人力成本，提高了我們組織更新換代的速度。”一家閩系房企人力總向記者透露。
在資金方面，房企在上海獲得的優勢也是巨大的。“我們當時在外地，由於整體銀行授信有限，我們喝酒喝到趴下可能才可以融到一個億的資金。我們後來搬到上海，沒有怎麼喝酒，就有一個國有大銀行給了我們百億級的授信，大大降低了我們的融資難度，為企業後續的發展提供了支持。”一家上市公司總裁向記者透露。
對於地產公司而言，最重要的三個環節就是資金、土地、人才，而上海做為總部有效保障了資金和人才需要，並提供更快捷的信息交換，使得很多企業快速發展成長。
成功也表達了類似的感受，做為一個80後地產人，他認為在一個產業聚集區域工作，可以加速獲得更多的信息和碰撞，對於個人的成長也很正常。“上海虹橋商務區的幾個咖啡廳，經常會有HR和其他公司的人交流，無論是跳槽，還是同行交流都更方便，這也迫使大家要更加努力去工作，努力達到更好。”成功告訴記者。
可以預計，有了土地資源的供應和更多房企的參與，上海的城市價值和土地價值將越來越大。
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文章來源:一財網
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