“楊律師，我們小區物業在電梯、樓道亂貼廣告單，怎麼辦？”
“楊律師，我們小區停車位管理混亂，私家車胡亂停放，物業不管，我可以拒交物業費嗎？”
“楊律師，我家陽臺窗戶上出現了一個子彈洞眼，玻璃外層都裂了，我可以找物業維權嗎？”
“楊律師，我新買的房子還沒裝修入住，物業憑什麼收我物業費？”
“楊律師，我已經交了物業費了，為什麼還要交其它亂起八糟的費用，這些費用都幹什麼了？”
“楊律師，……”
上述情況在我們的日常生活中屢見不鮮，作為律師，我們經常會接到這方面的法律諮詢。鑑於此，楊律師決定依據現行法律法規的規定及案例經驗，圍繞業主、業主大會、物業管理公司、物業費等住宅小區內常見的問題，製作一個普法合輯。合輯暫以深圳地區住宅物業為例，旨在通過平實嚴謹的文字，向大家分享相關概念、法律規定及法律建議，以期對大家的問題有所裨益。
- 主體一 ：房地產建設單位
1.房地產建設單位，即房地產開發商。就住宅小區的物業管理活動而言，一般不會有房地產開發商什麼事。但如果開發商交房時，有些工作沒做到位，義務沒有履行，後面因此出現問題了，那開發商就要承擔相應的法律責任。
2. 開發商在交房時，主要負有如下幾項重要義務：
A.無償提供符合功能要求的業主委員會辦公用房、物業服務辦公用房、物業管理設施設備用房等物業管理用房，即開發商在建設階段就要考慮備留相應用房；
B.申請國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記時，應當提出共有物業產權登記申請，由不動產登記機構在不動產登記簿上予以記載；
C.小區依法成立業主大會之前，開發商應當選聘物業管理公司提供前期物業服務，最長期限不超過二年；
D.繳納首期歸集的專項維修資金。開發商應按照物業建築安裝工程總造價的百分之二，在辦理該物業不動產首次登記前一次性劃入指定的物業專項維修資金專戶。
另外，實踐中也會出現很多歷史遺留問題，如補繳地價等，開發商都是其中的利害關係主體。遇到這類問題時，業主可以諮詢政府主管部門，必要時可向政府主管部門申請調取小區當年的開發建設、產權登記檔案，明確是否可要求開發商承擔相應責任。
- 主體二 ：業主
1.業主是對專有物業擁有合法所有權的人，租客不是業主。
2.業主的權利：
業主享有小區公共事務的參會權、投票權、選舉權、被選舉權、提出意見和建議權、知情權、監督權等權利。
3.業主的義務：
業主應遵守小區管理規約、遵守物業管理區域物業使用、公共秩序和環境衛生等方面的規章制度；按時繳納物業管理費、物業專項維修資金等費用；執行業主大會、業主委員會依法作出的決定；配合物業服務企業或其它管理人實施物業管理。
需要注意的是，業主不得以放棄權利為由拒絕履行義務。因此，無論是否利益攸關，作為業主，都請不要認為事不關己，對小區的事務漠不關心，不參與業主討論，放任自己的權利沉睡。法律不保護權利上的睡眠者。
- 主體三 ：業主大會、業主委員會
1.實踐中，很多業主遇到問題的時候向誰反映？如何解決？物業、街道辦、行政主管部門對業主的問題不予理會怎麼辦？這個時候，業主大會的必要性就體現出來了。每一個小區都應該建立一個全體業主交流群，組成業主大會，作為全體業主的發言人和執行者。
2.業主大會成立後，即可籌備召開首次業主大會會議。一般而言，小區所在地街道辦事處負責籌備轄區內小區的首次業主大會會議。如街道辦事處未主動籌備，業主可聯名向街道辦事處提出書面申請。聯名的業主數量有要求，要麼人數佔全體業主總人數20%以上，要麼投票權佔全體業主投票權20%以上。
3.首次業主大會會議的召開，就要選舉產生業主委員會，負責執行業主大會的具體工作。業主委員會由5-17名業主組成，並向全體業主公開委員會主任、委員、執行秘書的聯繫方式。
4.業主大會和業主委員會成立後，業主們才算有了真正的組織。根據法律規定，業主委員會須在當地政府主管部門備案，具備訴訟主體資格，可以代表全體業主提起相關的行政訴訟、民事訴訟。
總結：業主大會和業主委員會的成立至關重要。業主大會是全體業主的“財務負責人”，負責業主共有資金的管理和使用；同時也是小區的“最高權力者”，所有涉及小區公共區域的問題，如物業服務問題、衛生問題、車位問題、公共空間的經營使用問題等，業主都可向業主大會和業主委員會反映，通過它們發聲、作出相應決定，與物業管理公司交涉，向街道辦、行政主管部門尋求救濟，問題才能有效解決。
- 主體四：物業管理公司
1.物業管理公司（以下簡稱“物業公司”）是業主大會招標選聘的小區“管家”，雙方簽訂物業服務合同。物業公司經營範圍中須包含“物業服務”項目才有資格參與投標。
2.物業公司的權利：
物業公司按物業服務合同的約定管理小區；向業主收取管理費用；經業主大會授權開展小區公共區域的經營活動。
3.物業公司的義務：
物業公司作為外聘“管家”，屬於服務者。其應當依法、勤勉、盡責、善意地對小區進行日常管理；對小區建築物、構築物及其配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、巡查；維護小區的安全、環境衛生和相關秩序；接受政府主管部門、街道辦、全體業主的監督指導。
- 主體五：住房和建設局、街道辦
住房和建設局、街道辦都是政府部門，屬於行政機構，具備行政管理職權。一般而言，涉及業主大會、業主委員會和物業公司的行政管理和監督事宜，主要由住房和建設局負責，街道辦予以配合。
最後簡要說一下維權的問題：
若業主大會認為全體業主權益受到物業公司、房地產開發商等民事主體的侵害，首先可向街道辦、住房和建設局投訴，請求他們動用行政權力，要求物業公司或房地產開發商停止侵權行為、履行相應的義務。
若行政機構不作為，業主委員會可在業主大會的特別授權下，以自身名義對物業公司、開發商等主體提起民事訴訟，主張相應權益；另一方面，針對行政機構的不作為，業主委員會也可以其為被告，向人民法院提起行政訴訟，要求人民法院判令行政機構履職。
（楊律師的所有文字僅代表本人觀點，不代表司法裁判立場）
