“杨律师，我们小区物业在电梯、楼道乱贴广告单，怎么办？”
“杨律师，我们小区停车位管理混乱，私家车胡乱停放，物业不管，我可以拒交物业费吗？”
“杨律师，我家阳台窗户上出现了一个子弹洞眼，玻璃外层都裂了，我可以找物业维权吗？”
“杨律师，我新买的房子还没装修入住，物业凭什么收我物业费？”
“杨律师，我已经交了物业费了，为什么还要交其它乱起八糟的费用，这些费用都干什么了？”
“杨律师，……”
上述情况在我们的日常生活中屡见不鲜，作为律师，我们经常会接到这方面的法律咨询。鉴于此，杨律师决定依据现行法律法规的规定及案例经验，围绕业主、业主大会、物业管理公司、物业费等住宅小区内常见的问题，制作一个普法合辑。合辑暂以深圳地区住宅物业为例，旨在通过平实严谨的文字，向大家分享相关概念、法律规定及法律建议，以期对大家的问题有所裨益。
- 主体一 ：房地产建设单位
1.房地产建设单位，即房地产开发商。就住宅小区的物业管理活动而言，一般不会有房地产开发商什么事。但如果开发商交房时，有些工作没做到位，义务没有履行，后面因此出现问题了，那开发商就要承担相应的法律责任。
2. 开发商在交房时，主要负有如下几项重要义务：
A.无偿提供符合功能要求的业主委员会办公用房、物业服务办公用房、物业管理设施设备用房等物业管理用房，即开发商在建设阶段就要考虑备留相应用房；
B.申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时，应当提出共有物业产权登记申请，由不动产登记机构在不动产登记簿上予以记载；
C.小区依法成立业主大会之前，开发商应当选聘物业管理公司提供前期物业服务，最长期限不超过二年；
D.缴纳首期归集的专项维修资金。开发商应按照物业建筑安装工程总造价的百分之二，在办理该物业不动产首次登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户。
另外，实践中也会出现很多历史遗留问题，如补缴地价等，开发商都是其中的利害关系主体。遇到这类问题时，业主可以咨询政府主管部门，必要时可向政府主管部门申请调取小区当年的开发建设、产权登记档案，明确是否可要求开发商承担相应责任。
- 主体二 ：业主
1.业主是对专有物业拥有合法所有权的人，租客不是业主。
2.业主的权利：
业主享有小区公共事务的参会权、投票权、选举权、被选举权、提出意见和建议权、知情权、监督权等权利。
3.业主的义务：
业主应遵守小区管理规约、遵守物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度；按时缴纳物业管理费、物业专项维修资金等费用；执行业主大会、业主委员会依法作出的决定；配合物业服务企业或其它管理人实施物业管理。
需要注意的是，业主不得以放弃权利为由拒绝履行义务。因此，无论是否利益攸关，作为业主，都请不要认为事不关己，对小区的事务漠不关心，不参与业主讨论，放任自己的权利沉睡。法律不保护权利上的睡眠者。
- 主体三 ：业主大会、业主委员会
1.实践中，很多业主遇到问题的时候向谁反映？如何解决？物业、街道办、行政主管部门对业主的问题不予理会怎么办？这个时候，业主大会的必要性就体现出来了。每一个小区都应该建立一个全体业主交流群，组成业主大会，作为全体业主的发言人和执行者。
2.业主大会成立后，即可筹备召开首次业主大会会议。一般而言，小区所在地街道办事处负责筹备辖区内小区的首次业主大会会议。如街道办事处未主动筹备，业主可联名向街道办事处提出书面申请。联名的业主数量有要求，要么人数占全体业主总人数20%以上，要么投票权占全体业主投票权20%以上。
3.首次业主大会会议的召开，就要选举产生业主委员会，负责执行业主大会的具体工作。业主委员会由5-17名业主组成，并向全体业主公开委员会主任、委员、执行秘书的联系方式。
4.业主大会和业主委员会成立后，业主们才算有了真正的组织。根据法律规定，业主委员会须在当地政府主管部门备案，具备诉讼主体资格，可以代表全体业主提起相关的行政诉讼、民事诉讼。
总结：业主大会和业主委员会的成立至关重要。业主大会是全体业主的“财务负责人”，负责业主共有资金的管理和使用；同时也是小区的“最高权力者”，所有涉及小区公共区域的问题，如物业服务问题、卫生问题、车位问题、公共空间的经营使用问题等，业主都可向业主大会和业主委员会反映，通过它们发声、作出相应决定，与物业管理公司交涉，向街道办、行政主管部门寻求救济，问题才能有效解决。
- 主体四：物业管理公司
1.物业管理公司（以下简称“物业公司”）是业主大会招标选聘的小区“管家”，双方签订物业服务合同。物业公司经营范围中须包含“物业服务”项目才有资格参与投标。
2.物业公司的权利：
物业公司按物业服务合同的约定管理小区；向业主收取管理费用；经业主大会授权开展小区公共区域的经营活动。
3.物业公司的义务：
物业公司作为外聘“管家”，属于服务者。其应当依法、勤勉、尽责、善意地对小区进行日常管理；对小区建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、巡查；维护小区的安全、环境卫生和相关秩序；接受政府主管部门、街道办、全体业主的监督指导。
- 主体五：住房和建设局、街道办
住房和建设局、街道办都是政府部门，属于行政机构，具备行政管理职权。一般而言，涉及业主大会、业主委员会和物业公司的行政管理和监督事宜，主要由住房和建设局负责，街道办予以配合。
最后简要说一下维权的问题：
若业主大会认为全体业主权益受到物业公司、房地产开发商等民事主体的侵害，首先可向街道办、住房和建设局投诉，请求他们动用行政权力，要求物业公司或房地产开发商停止侵权行为、履行相应的义务。
若行政机构不作为，业主委员会可在业主大会的特别授权下，以自身名义对物业公司、开发商等主体提起民事诉讼，主张相应权益；另一方面，针对行政机构的不作为，业主委员会也可以其为被告，向人民法院提起行政诉讼，要求人民法院判令行政机构履职。
（杨律师的所有文字仅代表本人观点，不代表司法裁判立场）
