本報記者餘燕明北京報道
房地產價格下跌，正在讓一些地產商付出代價。
近期，大悅城控股集團股份有限公司（000031.SZ，下稱“大悅城”）發佈的2019財年業績報告顯示，它在當期錄得1.49億元存貨跌價損失、6875萬元商譽減值。
這些由房價下跌引起的資產減值損失，相比大悅城的資產體量、營收規模而言無足輕重，但對該公司的盈利則至關重要。
2019年，大悅城實現營收接近338億元，而扣非歸母淨利潤只有12.3億元。
大悅城在2019年5月底以高溢價率收購的一個位於天津的房地產項目，期末已經計提了多達7358萬元存貨跌價減值。
但大悅城通過發揮和調用財務槓桿的手段，以增厚它的盈利，同時削減了一部分負債。
2019年，大悅城將所持的上海長風大悅城、西安大悅城項目相關股權，注入其與金融機構合資設立的一支基金後，這兩個前期虧損的大悅城項目被置出上市公司，並收回了大筆佔用資金。
與此同時，上海長風大悅城、西安大悅城項目的這一出售過程裡，大悅城亦由此確認了8.9億元投資收益，佔該公司當期60億元稅前利潤的比重接近15%。
存貨跌價，商譽減值
即使合併大悅城地產高毛利資產，大悅城現在所面對的，卻是增收不增利的局面。
2019年初，大悅城對香港聯交所上市的大悅城地產有限公司（00207.HK，下稱“大悅城地產”）完成合並整合後（以發行股份的方式，作價147.56億元，收購了大悅城地產64.18%的股份），提振了大悅城的盈利水平。
大悅城在2019年的整體毛利率為41.2%，比上年同期略微下降。但實際上，當期該公司房地產開發與銷售板塊毛利率下滑了近5個百分點至37.9%。而投資物業板塊的毛利率則達到了62.4%，比上年仍有提升，這些投資物業的租金收入相當一部分來自大悅城地產。
但即使合併大悅城地產高毛利資產，大悅城現在所面對的，卻是增收不增利的局面。
2019年，大悅城結轉確認營收接近338億元，同比增長了52.4%；當期歸母淨利潤為23.8億元，只增長了15.3%；扣非歸母淨利潤進一步降至12.3億元，同比增幅僅為0.5%。
期內，大悅城嚴格控制了銷售及管理費用的增長，對比營業成本大幅增加逾66%，這兩項費用支出的同比增幅分別為19%、10%。但大悅城無法控制由於房地產價格下跌引致的資產減值，這些賬面損失削弱了公司的盈利能力。
大悅城在2019年確認的存貨跌價損失接近1.5億元，其中包括位於天津的中北祥雲項目計提存貨跌價減值準備7358萬元、位於南京的中糧鴻雲坊項目計提存貨跌價減值準備4168萬元、位於杭州的旭輝中糧朗香郡項目計提存貨跌價減值準備3469萬元。
在房地產企業的會計分錄上，存貨按照成本進行初始計量，主要包含土地成本、施工成本等。當這些房地產存貨的可變現淨值低於成本時，提取存貨跌價準備。其中，對房地產存貨可變現淨值進行預測的重要依據之一，就是商品房的市場價格。
值得注意的是，存貨跌價損失不會帶來上市公司的現金流出，而是基於當前房價漲跌水平做出的未來房地產存貨銷售的現金流入預測，它反映了地產商對市場判斷以及項目投資的精準度。
大悅城從2018年開始，其計提的存貨跌價減值準備大幅增加。2016~2017年，該公司確認的存貨跌價損失為476萬元、4581萬元，2018年急劇增加至1.72億元。截至2019年末，大悅城累計計提的存貨跌價減值準備接近3.66億元。
據《中國經營報》記者瞭解，大悅城在2019年高溢價率收購了天津中北祥雲項目之後，當期就計提了高達7358萬元存貨跌價減值準備。
2019年5月底，大悅城收購了天津中北祥雲項目在建工程及土地使用權，交易對價超過13.46億元。
當時天津中北祥雲項目的賬面價值約為1億元，相當於大悅城的收購溢價率高達1274%。
大悅城在2019年所確認的資產減值損失裡，除了近1.5億元存貨跌價損失以外，當期還進一步確認了6875萬元商譽減值損失。
這筆商譽所屬資產為上海悅耀置業發展有限公司（下稱“上海悅耀”），形成於2015年。彼時，大悅城地產以逾12億元的代價，收購了上海悅耀50%的股權，業務合併時確認了6875萬元的商譽。
上海悅耀開發了上海前灘海景壹號項目。2019年，上海悅耀為大悅城貢獻了34億元營收，結轉了9.14億元淨利潤，佔大悅城當期淨利潤比重為24.7%。
但即便如此，大悅城在2019年仍然全額計提了上海悅耀的6875萬元商譽減值準備，並確認了相應的資產減值損失。
在會計處理上，若包含商譽的資產的可收回金額低於其賬面價值，則確認商譽減值損失。其中，對包含商譽的房地產項目進行減值測試時，房地產價格也是重要的預測依據之一。
同樣值得注意的是，商譽減值損失也不會帶來上市公司的現金流出，但是這一科目能夠衡量地產商在進行項目收購時，其做出盈利預測以及給出高溢價率的投資決策合理性。
記者已向大悅城方面瞭解基於目前房地產價格，公司後續出現存貨跌價損失的趨勢預判。但截至發稿，該公司未予置評。
調用槓桿，增厚收益
在2017~2018年度，西安大悅城項目公司的稅後虧損淨額為2.99億元、8750萬元。
2019年，大悅城充分發揮和調用了財務槓桿的手段，以增厚上市公司的利潤。
大悅城在2019年8月底向一支基金集中出售了上海長風大悅城、西安大悅城項目，這支基金由大悅城與新加坡政府投資公司（下稱“GIC”）共同出資設立。
其中，這支基金的認繳出資規模達到了62.7億元，大悅城持有基金36.36%的權益，GIC持有基金63.64%的權益。
轉讓前，大悅城間接持有上海長風大悅城項目公司全部股權。大悅城地產在2016年11月收購了該項目物業，交易對價為14億元，並在2018年5月重新開業。
在2017~2018年度，上海長風大悅城項目公司的稅後虧損淨額為5217萬元、8500萬元。而項目公司在2019年前9個月，其淨虧損就達到了2.86億元。
大悅城向這支基金出售上海長風大悅城項目公司全部股權的交易對價為9162萬元，同時項目公司向大悅城償還欠付的14.32億元股東借款及往來款項。
轉讓前，大悅城間接持有西安大悅城項目公司80%的股權。大悅城地產在2017年5月收購了該項目物業，交易對價為4.4億元，並在2018年12月重新開業。
在2017~2018年度，西安大悅城項目公司的稅後虧損淨額為2.99億元、8750萬元。而項目公司在2019年前9個月，其淨虧損就達到了1.19億元。
大悅城向這支基金出售西安大悅城項目公司80%股權的交易對價為1.15億元，同時項目公司向大悅城償還欠付的6.69億元股東借款及往來款項。
出售上海長風大悅城、西安大悅城項目的投資收益，按照交易對價與歸屬大悅城的項目公司淨資產的差額計算，因此，大悅城從這兩項資產出售裡分別確認了4.45億元、4.47億元投資收益，合計約為8.92億元。
2019年，大悅城實現的稅前利潤總額約為60億元，而由出售上海長風大悅城、西安大悅城項目的交易裡確認的8.92億元投資收益，佔比接近15%。
除此之外，當時大悅城還從上海長風大悅城、西安大悅城項目公司分別收回了14.32億元、6.69億元股東借款及往來款項，合計超過21億元。
按照大悅城所持這支基金36.36%的權益份額，進行上述交易實際承擔的資本支出合計約為8.4億元，但其則從這兩項出售交易裡取得了逾23億元現金流入。
交易完成後，上海長風大悅城、西安大悅城項目將不再納入上市公司合併報表範圍，而是以權益法核算方式列報於長期股權投資。
另據大悅城地產方面披露，這兩項出售交易還降低了上市公司的債務，大悅城地產財務報表上的負債規模由此減少27.5億元。
據悉，大悅城所進行的這類資產出售事項，如果交易協議在相關條款設置上，約定了原股東方在一定期限內對項目公司股權的回購義務，根據交易實質，通常被認定為債項融資。但在短期內，這些交易能夠起到調節報表的作用。
截至2019年末，大悅城持有貨幣資金接近276億元，其揹負的有息借貸超過了691億元，將於一年內到期的有息借貸為167.5億元，期末資產負債率76.8%。
