近日，朋友圈被两条消息刷屏了:
一条是恒大全国7折促销，金九银十每月要卖1000亿；
一条是城投凤峦郡的安商房，二手售价开出了8.5折。
恒大这个消息属于老套路，福州也没几个恒大楼盘，房企可以不当回事。
但，城投凤峦郡消息一出，市场就有点炸了：8月底才刚交付，2.72万/平的预售均价，如今降到2.3万/平，相当于直接折了超过4000元/平。
城投凤峦郡，直接抄了东二环的底！
方圆五公里内的楼盘，估计都感到窒息；又或许，不止五公里，而应该是全福州，大概率都要消化安商房入市的潜在影响。
01.
对于城投凤峦郡项目，我们再做一个回顾。
它是福州首个由国企建造的安置型商品房项目。8月30日，城投凤峦郡交房，作为福州东二环板块一个重要的混合型安置型商品房，它的交房，引起各大媒体的报道。
用企业宣传的话：「以高品质居住社区为目标，里里外外均按纯商品房标准来规划设计」。
而就是这么一个按商品房打造的「模范小区」，日前却传来二手房2.3万/平售价消息。比较2019年5月该项目商品房房源部分对外摇号2.72万/平预售均价，降幅超过15%。
而距离城投凤峦郡不远的鹤林生态园附近，8月28日，厦门建发以27.42亿+配建3000平自持社会租赁住房成功拿下，成交楼面价约为26003元/平，溢价率30%！
新交付的城投凤峦郡，二手房售价远不如建发楼面价！
02.
城投凤峦郡二手「砸盘」，让东二环楼盘售价直接回到五年前。
比较东二环几个在售楼盘：公园左岸均价约3.75万/平，金府大院均价约3.9万/平，世茂云潮均价约3.1万/平，蓝光里均价约2.9万/平。其中，
世茂云潮、蓝光里均带90%的安商房。
城投凤峦郡二手直接亮底牌：2.3万/平！世茂云潮、蓝光里估计已经瑟瑟发抖了。
虽然世茂五四理想城也已经部分交付，但目前并没有传出二手市场售价消息，而我们知道，世茂三江理想城、新榕金悦府等都将迎来首批安置型商品房年内交房。
大量安商房交付并上市，其影响，房企不可忽视，毕竟安商房不是一个小数目。
数据统计显示，自2017年12月，福州首次试行 “安置型商品房”模式以来，截至目前，福州市城区已推出76个安置型商品房项目，启动建设住宅约6.6万套。
6.6万套相当于一个什么概念？2019全年，福州市五城区新房销售49909套，其中住宅仅为27467套。
03.
城投凤峦郡二手房的出现，是具有象征性意义的：其一、让商品房与安商房之间的价格争议，有了参考实例；其二、安商房大量上市，势必对在售安商房，甚至整个住宅市场形成一定冲击。
上述两点其实都好理解。
城投凤峦郡二手2.3万/平，这就意味着之前购买城投凤峦郡商品房的人，将直接产生超4000元/平损失。无疑，将对世茂云潮、蓝光里等安商房小区带节奏，拉低他们在售商品房的价格。
怎么理解？我们再看一个图：
上图例举几个安商房项目，其指定售价和商品房的面市价格事实上相差较大，从21%-48%不等。
城投凤峦郡二手2.3万/平的价格，其实是介于安置价格与商品房价格之间，近乎是取了一个平均值。这也就意味着，在未来，世茂云潮二手房一旦上市，其售价很可能在2.2万/平左右，华润乌山府售价在2.6万左右。
如果说凤峦郡只是个例，其影响且待市场检验，但一点可以预见：购房者一定会更加审慎考量是否以商品房价格买入安商房小区，开发商也将有望调低安商房与商品房之间价差。
04.
除非土地拍卖特别开了「后门」，允许小区分隔，否则，安商房小区内，拆迁安置房与商品房之间是完全融合的；两者之间的物理区隔被打破，不再区分楼栋，这也就意味着：
你花纯商品房的价格，买的却是人家的拆迁安置房。
如今，大量安商房正在排队交付。
凤峦郡二手房「砸盘」，或多或少，给市场出了道难题。答，或者不答，都是2020年的房地产市场，更像2020年的人生。
