文丨地产三哥
卖掉现房很重要，哪怕是批发出售。
《地产三哥读年报》
1、优良的现金短债比指标
看现金短债比，禹洲挺稳。
稳到什么程度呢？
现金短债比2.33。这是一个让大多数房企渴望的数字。
这个指标最好的是龙湖，4.37。
和禹洲规模差不多的正荣地产1.76，中国奥园1.62，融信1.83、中骏1.94。
而且禹洲的融资利率还不算特别高，2019年7.12%。
单纯从现金短债比来看，逐年上升，禹洲地产越来越稳。
为什么在这种的情况下，穆迪将禹洲地产列入评价下调观察名单？
4月9日，穆迪将禹洲地产的“Ba3”企业家族评级和“B1”高级无抵押债务评级列入评级下调观察名单，展望从“稳定”调整为评级观察。
穆迪助理副总裁兼分析师表示：
“对于禹洲的信用评级下调，这反映了我们对该公司能否将其信用指标提高至适合其Ba3 CFR的水平的担忧，因为该公司的债务持续增长以为其业务扩展提供资金。”
仔细比较禹洲地产的指标，你会发现，禹洲地产的净杠杆倍数其实提高了。
净杠杆倍数提高是表象，我们尝试分析一下背后的原因。
2、下降的毛利
2019年度，禹洲地产的毛利下降。
2015-2017三年的毛利都在35%以上，2018年下降为30.7%，2019为26%。
下降的原因，公司介绍：
2016年公司拿了一些地价比较高的项目，影响毛利率，并且若干城市有一些限价的要求，所以公司接受了市场建议，将这一部分项目进行了股权的处置。
从合约销售能看得出来，2016年合约销售单价12750元/平米。
横向比较是低。
处理这一部分资产的收益，在财报中是14亿元。
禹洲地产管理层表示：
“如果公司不是一家上市公司，慢慢出售依旧可以赚到钱，但我们是一家上市公司，考虑资金占用、周转等要求，与没有地但有大的供应链的当地小开发商联系并出售。4个项目总的收益大概14个亿，扣除成本、营业税等为8个亿利润。”
一般的房产预售类似于零售，在这里，禹洲地产为了解决周转的问题，把滞销的项目批发出售。
以此为线索，结合身边的实际观察，以下奇怪的数据现象虽然异常但是符合逻辑。
3、下降的合约负债，飙升的可售现房
这几年，禹洲地产的合约销售逐年上升。
但是，与之对应的合约负债科目并没有增加多少。
三哥推测的回款数据如下：
因为合约销售涉及到权益问题：口径不一致，所以看上去回款率很差。
原因是：有一部分合同销售计算时是算到禹洲地产的名下，但是因为没有控制权、没有并表，预售产生的预收款没有纳入禹洲地产的财报中。
这可以理解。
但是，至少这张表能告诉我们：
第一，禹洲在合作项目中的权益比较低。
第二，禹洲2019年的结算收入有点硬撑的感觉。
另外一处奇怪的数据现象就是禹洲地产存货中的现房太多，报表显示其持作销售用途的物业金额迅速飙升，明显异常。
所谓持作销售用途物业，就是可以直接销售的现房。
禹洲地产现房比例畸高，这一数据特别异常。
这就能够解释为什么公司2019年要出售分别在厦门、苏州、天津、合肥的4个项目了。
“2016年市场乐观，现在很难卖出当时的预算价格，导致毛利率比较低。”
因为卖不掉或者卖的慢，只能打包批发。
从这个指标出发，我们能得出结论：除了规定的必须现房销售项目之外，在禹洲地产的存货中还有不少类似的情况。
显然，禹洲地产的销售不算优秀。
销售不优秀的背后原因很多，地价拿高是一方面，也有其他方面的因素。
这是一个连锁现象：
毛利的下降、借款的上升都是缘于此。
2018-2019年加大借款额度并且置换为长周期的借款，其实这个锅应该销售背。
或者是在憋商业地产板块的大招？
4、最后
太平绅士林老板农家出身，公务员下海，三哥看了禹洲的宣传片后，非常佩服。
林老板讲话不急不缓，持中稳重。
但是就财报而言，禹洲地产的住宅业务似乎稳过了头。
甚至有些未老先衰的感觉。
大争之世，保守可取，暮气不可。
林老板的目标是香港四大家族那样低负债的商业运营地产。
是的，目前的投资物业板块，作富家翁是足足够够了。
但匹配禹洲地产板块，还远远不能独当一面，距离林老板心中香港四大家族商业地产的目标和理想，还有很长一段距离。
这段距离，不通过住宅地产的开发板块的质量和规模提升，似乎很难达到。
这方面，现金短债比4.37的龙湖集团的“住宅+商业”的模型，值得禹洲认真借鉴。
三哥愚见：
禹洲的当务之急，应该是把现房卖掉。
汉字很有意思：
“稳”中藏了一个“急”字。
大概是老祖宗要告诉我们：
该稳的时候稳，该急的时候也要急。
本文就财报而论财报，一家之言，不作为投资参考。
