文章转载自公众号：乾道学院
有人说，楼市20年，从未像今年如此的纠结。不仅百姓看不懂未来楼市走向，就连很多房地产的从业者也是一脸迷茫。
主要原因就在于客观上我们需要楼市宽松些，而主观上依旧在努力坚守。
一方面，突如其来的一场疫情，几乎给所有人的生活都带来了翻天地覆的变化，最直观的就是经济下滑，很多企业倒闭、减产，职场人也不得不面对降薪，甚至裁员的现实，基于现状，人们更买不起房，很多人判断房价会下跌。
另一方面，从官方显示的数据来看，楼市回暖的迹象也很明显。
国家统计局16日公布的3月份70城房价数据显示，70大中城市中有38城新建商品住宅价格环比上涨，2月为21城。
二手房方面，32城房价环比上涨，10城持平，28城下跌，无论是上涨城市数量还是上涨幅度，较2月均有所抬头。
楼市是怎么回暖的？
楼市的回暖很大程度上得益于流动性的宽松，以及一些地方松绑了调控。
2月以来，在疫情影响下，多地推出了支持房地产的政策。主要包括复工复产、开发商拿地、预售资金监管等方面的支持。
据不完全统计，截至4月14日，已有超过90个城市发布了不同程度的房地产调控政策。
但少数放松房地产调控政策的城市被叫停。比如坚持了三天后，4月14日，青岛撤回了此前出台的限售松绑政策，这也是继驻马店、海宁、广州、济南、宝鸡之后第6个收回楼市松绑政策的城市。
事实上，作为市场主体的开发商，大多并没有预料到疫情后的这波购房潮。对二季度以及下半年的市场，开发商的态度普遍谨慎。
调控主基调会不会变？
一边是地方政府小心试探，另一边各种信号又强烈预示着，但“房住不炒”的主基调不会变。
现阶段与5、6年前不同的是，居民杠杆率已处于高位，国家承受不了再一次的房价牛市。
持续高涨的房价不仅拖累我们的生产力，还会转移我们手里的财富，削弱了创新能力。
房地产不会出现过去那样的单边上涨，房住不炒仍然是调控的基调。
面对市场突然的回暖甚至炒作，政府部门已经在紧急应对，防止市场演变为另一次的暴涨。
在深圳，面对天价喝茶费，宝安区住建局立即出手，严禁房企、中介收取价外费用，一经发现将交由相关部门查处，并对涉案楼盘罚款、暂停网签。
紧接着4月9日，深圳南山住建局也表示，接到相关投诉，将严禁恶意炒作哄抬二手房价的行为，并追究相关法律责任。
深圳有关部门针对当前市场存在炒作的现象，已在研究新的政策狙击。
判断房价走向，看这8个要素就够了
现在到底还能不能买房？未来的房价到底是涨还是跌呢？看中国房价，如果单纯的用一个涨或跌这样的字来形容，太过笼统，也不合理，因为中国太大，地区差异太大。
当然，从整体来看，我们还是需要把握趋势，万通集团创始人冯仑曾经分享过8个判断房价未来涨跌的标准：
1、GDP水平
GDP代表的是经济发展水平，是一切的基础，当人均GDP达到8000美元时，温饱问题基本解决，住宅市场逐渐饱和。
而在2019年，中国的人均GDP已经突破一万美元的大关，这表明当下整体的住宅市场，已经接近饱和状态，事实上很多城市房子已经滞销。
2、成交的新房二手房数量比例
看一个地区的房价，重点应关注二手房市场，新房是在调控之下的失真市场。但是两者交易的比例，可以看出楼市本身容量的大小。
根据冯仑的介绍，当新房和二手房交易比例为1：1的时候，楼市就接近饱和了 。
3、人口增长量
这一点，不用多说，任泽平的楼市三段论中，最主要的就是长期看人口，而事实也表明，只要是人口流出的城市，房价就一定会下跌，比如东三省，很多三四线城市，都是因为人口外流，房价没有支撑，才使得房价不断下跌。
去年，鹤岗出现白菜价的房子，轰动全国，就有这个原因。
4、人口增长中积极人口增长的部分
积极人口的意思，应该可以理解为创造性人才相接近。
我们可以看到，这些年来，各地都在大肆抢人，抢的是什么人？不是普通老百姓，而是高学历、高能力人才，因为他们能创造，会创业，就能创造就业机会，带来新增收入，这类人口的增长，对经济发展是一种积极的影响。
5、经济的增长
这里所说的经济增长，要看过去，也要看现在，重要的是看未来。过去的经济增长，比较简单，靠投资就行了，但是，现在投资对经济的拉动效应越来越弱，这个时候，地方经济的比拼就得靠实力了，比的就是产业，比的是创造力，比的是新经济。
大家看一下，互联网发展得好的城市，经济都不错，因此，重点要看那些未来具备经济增长潜力的地方，房价才有可能上升，反之如东北老城，一般只会出现房价跌破底线。
6、税收
税收政策对房价的影响，是显而易见的，也被大家熟知。这里不仅要关注国家层面的税收，更需要关注地区的税收政策差异，因为税收的变化，会提高房屋的持有成本，改变人们持有房产的意愿。
当人们不愿意持有不动产的时候，房价走势不就很明显了！
7、汇率
当人民币不断升值，在国外买房的人就会越来越多。这就相当于人们的资产转移，在国内的资产和投资都会减少，房价的变化，也就很容易理解了。
8、人们对于社会经济发展的长期预期
有人说过，信心比黄金更贵。
在楼市里，“稳预期”也成为当下调控的主要措施，这就是因为，对未来经济的预期、对未来楼市的预期，会直接影响人们当下的投资行为，从而影响房价。
以上八条因素，综合起来运用和分析，就能看出来，一个地区房价到底是涨还是跌。
写在最后
房子是用来住的不是用来炒的，这是国家给楼市定下的基调，也是未来楼市发展的基本方向。
这个基调并不单单是指房子要回归居住这一本质属性，还表明了房子对经济影响力会慢慢降低，至少不能让房地产行业在GDP中占据过大比重，要知道从最近一两年的数据来看，楼市成交额占据了去年GDP的六分之一左右，这个数据明显不合理。
所以就算现在经济发展面临一定的压力，但也不能用房地产来刺激经济，否则就很有可能会让前期调控取得的成效化为乌有。
楼市最近表现出来的一系列现象，其实都是在给刚需购房者吃定心丸，不管是政策“一日游”还是房价保持平稳趋势，都在说明一点那就是：中国房地产市场正在回归理性。
随着时间的推移，房价迟早会回到一个相对合理的水平。对于刚需来说，相信这个时间不会太久。
对于投资者来说，彼之蜜糖，汝之砒霜。你品，你细细品！
