凶宅：是指曾經發生過兇殺、自殺、意外、重大傳染性疾病等非正常原因死亡事件的房屋。老人自然死亡、正常病亡一般不包括在內。
一、凶宅是否屬於瑕疵
瑕疵分為質量瑕疵和權利瑕疵。
質量瑕疵，是指賣方交付的房屋不符合法律規定或者合同約定的質量，導致該房屋不符合買方購買目的或者房屋價值及效用減少。比如房屋牆皮脫落、房屋漏水等。
權利瑕疵，是指賣方對房屋不享有所有權，或者雖然享有所有權但屬於共有房屋無權單獨處分，或者房屋被抵押、被查封或者存在其他第三方權利。
從上述概念得知，凶宅不屬於權利瑕疵。是否屬於質量瑕疵呢？
凶宅雖然不構成對房屋本身進行物質性使用的障礙，但購房者對此產生忌諱屬於社會普遍存在的傳統心理，該情況確實會對居住者的心理產生重大影響，客觀上降低房屋對使用人的效用。
因此，凶宅屬於質量瑕疵範疇，並且從一般購房者的心理考量，涉案房屋內發生的非正常死亡事件屬於影響訂立房屋買賣合同的重大事項。
二、賣方的披露義務
凶宅屬於質量瑕疵，且屬於影響訂立房屋買賣合同的重大事項。賣方對房屋屬於凶宅具有如實披露義務，該披露義務來源於：
1、法律的規定。《民法總則》第七條，民事主體從事民事活動，應當遵循誠信原則，秉持誠實，恪守承諾。第一百四十八條，一方以欺詐手段，使對方在違背真實意思的情況下實施的民事法律行為，受欺詐方有權請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷。《合同法》第一百四十八條規定，因標的物質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同。
2、合同的約定。依法成立的合同，對當事人具有法律約束力，當事人應當按照合同的約定履行義務。合同約定賣方應當如實披露房屋是否屬於凶宅時，賣方應當按照約定如實披露。
三、賣方未如實披露的法律後果
根據《民法總則》第一百四十三條規定，民事法律行為有效需同時滿足以下三個條件：
1、行為人具有相應的民事行為能力。房屋買賣屬於重大事項，行為人必須具有完全民事行為能力，即年滿18週歲（16週歲以上的未成年人，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人）、能夠辨認自己的行為。
2、意思表示真實。不存在欺詐、脅迫、乘人之危、重大誤解、顯失公平，違背當事人真實意思表示的情形。
3、不違反法律、行政法規的強制性規定，不違背公序良俗。
基於賣方對房屋是否屬於凶宅具有如實披露義務，賣方隱瞞不披露的，買方可以選擇下列途徑進行維權：
1、依據《民法總則》第一百四十八條、《合同法》第五十四條規定行使撤銷權，撤銷與賣方簽訂的房屋買賣合同。 根據《合同法》第五十八條規定，房屋買賣合同被撤銷後，買方應返還賣方房屋，賣方應返還買方購房款，同時買方還有權要求賣方賠償資金佔用期間利息等損失。
2、依據《合同法》第九十四條第（四）項和《合同法》第一百四十八條規定行使解除權，解除與賣方簽訂的房屋買賣合同。根據《合同法》第九十七條規定，房屋買賣合同被解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，買方應返還賣方房屋，賣方應返還買方購房款，同時買方還有權依據《合同法》第一百零七條、第一百一十三條、第一百一十四條、第一百一十五條等規定要求賣方承擔賠償損失、支付違約金、雙倍返還定金等違約責任。
四、權利的處分
如果賣方已經向買方如實披露凶宅情況買方仍然購買，則屬於買方對自己權利的處分，買方不得事後再以房屋屬於凶宅為由，行使合同撤銷權或者解除權。在民法理論中，該規則被稱為“禁反言”規則，即當事人在民事活動中對自己的言行負責，不得隨意做出否定在先言行的言論或行為。
另，合同撤銷權或者解除權均應在法定期限內行使，否則過期權利失效。
1、撤銷權行使期限
《民法總則》第一百五十二條規定，有下列情形之一的，撤銷權消滅：（一）當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內、重大誤解的當事人自知道或者應當知道撤銷事由之日起三個月內沒有行使撤銷權；（二）當事人受脅迫，自脅迫行為終止之日起一年內沒有行使撤銷權； （三）當事人知道撤銷事由後明確表示或者以自己的行為表明放棄撤銷權。當事人自民事法律行為發生之日起五年內沒有行使撤銷權的，撤銷權消滅。
2、解除權行使期限
《合同法》第九十五條規定，法律規定或者當事人約定解除權行使期限，期限屆滿當事人不行使的，該權利消滅。法律沒有規定或者當事人沒有約定解除權行使期限，經對方催告後在合理期限內不行使的，該權利消滅。
五、總結
綜上，當事人在房屋買賣合同訂立過程中，賣方負有如實披露房屋重大事項信息的義務，如是否屬於凶宅等，該義務來源於法律規定和當事人約定。賣方未如實披露的，買方有權行使合同撤銷權或者解除權，即買方有權退房，並要求賣方退還房款、賠償損失等。
本文參考案例：
案號：（2019）京01民終8501號，北京市第一中級人民法院
案號：（2019）蘇0582民初1718號，張家港市人民法院
案號：（2014）朝民初字第28410號，北京市朝陽區人民法院
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