轨道交通被公认为是现代大城市的动脉，因为其稳定舒适快速的特点，更是受到市民出行的青睐。而地铁的开通对于外围区域发展和主城的优化，特别是房地产的发展也是风向标。而如今更新版的地铁发展规划公布，其中出现了一些方向的变化，也引发了大家对楼市发展方向的关注。
独家：穿越四季，穿越海底世界，来到青岛地铁
青岛30年地铁历程
自80年代末，青岛就开始有了修建地铁的打算，也成为了最早获得国家批准建设地铁的8个城市，却因为各种原因没有动工。直到2009年规划获得国家发改委批复，这个过程用了20年。2015年底青岛地铁3号线才正式通车运营，接着2号线、11号线、13号线开通运行，形成了主城区和西海岸、东蓝谷的战略布局。截止至2019年底，随着青岛地铁2号线全线贯通及6号线的开工，青岛市地铁在建线路达到5条、188公里，运营线路达到4条、176公里。
目前的地铁布局与“三湾三城”的战略发展相匹配，尽管11号和13号短期盈利难以实现，要靠财政支持，但是对于国家级的军民融合区和蓝色硅谷发展起到了先导作用。预计到2020年底，1号线北段、8号线北段也将开通通车，青岛的地铁网络将实现向北延伸，覆盖城阳、高新、胶州等北部区市。特别是接下来1号线南北纵深和4号线东西大通道的串联，现在“人多没地铁，通车人不多”的不平衡现象将得以缓解。
（全国各大城市轨道交通情况）
按照2020年规划，青岛将建成通车地铁近180公里，增速在全国名列前茅，但是里程方面全国也不过第10名左右。不用和北上广比较，即使和我们一直对标的深圳比较，也只有差不多一半的水平。近日，青岛市城市轨道交通建设规划（2021-2026年）三期，也是带来了又一波轨道发展热潮。其中包括2号线二期（东段）、6号线二期（南段）、7号线二期、5号线、8号线支线、9号线一期、15号线一期和14号线等八条线路。建设总长度约231km，规划完成后将实现里程的翻倍。
地铁网络方向调整
如果说前期的轨道网络规划布局是摊开式的铺面，如今的思路更像是针对性的串联。延后的12号线就是一个例证，虽然自由贸易区、上合示范区、高新区都是重要的发展新区，但是规划为产业区，居住人口较少，对地铁需求并不急迫。何况生产型企业大多提供住宿，或者当地解决部分劳动力，而这些区域地面交通压力并不大。新建的8号线的支线，则是把胶州市区与机场交通和高新区、红岛站相连接，实际上更有联通资源和交通网络的价值。
（青岛地铁规划远期示意图）
新建的14号线则是第一条延伸至远郊区的线路，从胶东机场到平度北站。作为胶东国际机场的综合交通网络一部分，对于转场后辐射胶东半岛，甚至山东全省有一定的作用。建设完成后，青岛将实现除莱西外全部开通地铁。如果说14号线是外部延伸考虑，那5号线则是内部提升计划。从设计的U型路线就可以看出对于市内三区的串联作用，十几个换乘站点都是成熟居住区，对于提升地铁网络效益，方便居民出行缓解交通压力，都是实实在在的利好。
对于2号线向北还是向东的猜测，终于也有了定论：向东延伸世园会，连接11号线。环境优美但交通不便的世园板块，终于盼来了地铁的福利，但是区域房价已经是近30000水平的高位。况且二期开发多数是改善客户，大多数对地铁依赖度也不高，前期低价购房的刚需是个利好。北面夏庄的十几万居民也不必担心，原来排期靠后的15号线会提前建设，南至浮山后北至即墨新城，南北又多了轴线。
本次的调整方向看，在已经扩展布局的基础上，加大了对人口较多区域的关注，特别是已经初步发展的新板块。地铁本来就是解决人口密度大，地面交通拥堵的产物，回归本来作用是一大进步。而且从后期运营的角度，也更容易保证客户流量，产生经济效益，让地铁能尽快回收成本，持续健康运行。
地铁建设因素众多
地铁实际是一项很烧钱费事的工程，先不说前期的规划拆迁和后期的维护运营，仅工程建设就是个“大活”。北京交通大学数据显示，北京等一线城市地铁建设成本已超过10亿元/公里。国内其他城市地铁，每公里造价已经从前几年的5亿元上升到7、8亿元。青岛地下花岗岩多，开掘难度大，费用会高一些，例如3号线建设总投资约152亿元，每公里约6亿元之巨。郊区的11号和13号线很多采取了地上线路，也是降低成本、加快过期的好方法。
（青岛地铁11号线地上车站）
地铁的建设过程中还会有很多特殊因素，都会影响工程进度。比如11号线当时穿过北宅乡村，担心有噪声、事故等问题，就因为居民反应延后了不少时间。而主城区因为地下管网和现有建筑等影响，需要协调各部门进行改动，工期更是不可预计。像2号线、4号线路径很多老城区，建设周期都很长，经常会采取分段建设开通的方式。
很多地铁的建设会考虑新区域发展的引导作用，所以会出现距离远乘客少的现象，也属于战略性投资。当然大多都是考虑路经居民区和商业区，不仅方便居民出行，也能提高商业价值。至于价格大家不用考虑太多，本来就不指望门票回本，相关财政补贴和广告业务是主要来源，再就是收取商场联通的几十上百万的“开口费”。2018年全国城市轨道交通运营，仅杭州、青岛、深圳、北京等4座城市实现收支平衡，其余24座城市都在亏本运营。这倒是有些意外，估计加上11号和13号线也很难平衡了，而且即墨和胶南人民还觉得站远不方便。
地铁影响房产估值
自从青岛有了地铁规划，地铁房就成了很大的卖点，但是其中的门道挺多。其实广告法中有相关规定，不得把
尚未确定的规划作为宣传影响消费者判断，但这好像已成业内常态。通过地铁炒作宣传，不仅能带动楼盘销售，甚至可以影响板块热度，特别是位置偏远、配套不足、刚需为主的楼盘项目更是以此为荣。甚至有的项目售楼处都建有地铁站模型，地图更是描绘30分钟到政府，1小时到海边之类不靠谱预想。从青岛的地域面积和建筑密度看，距离地铁站500米以内的才能算是地铁房，500-1000米可以算准地铁房，1000米以上就有点蹭热度了。那些相隔两三公里还叫地铁房就算脸皮厚了，再远的就没脸了，否则青岛满城都是地铁房了。上海统计部门甚至给出的标准：距离地铁站点步行5分钟内的房子,称之为“正地铁房”；10分钟内称为“准地铁房”；15分钟内称之为“近地铁房”。原则差不多，但是时间总没有距离那么客观，步行速度还不一样呢。
如今的地铁新规划出炉，很多楼盘的卖点顿时没了，特别是靠着尚未审批的地铁**线的一众新盘。不知道是不是会引起前面购房者的质疑，当然广告和合同都会有小字注明：仅作示意，不构成合同条款，以政府最终公布为准之类。
（青岛地铁8号线臆想图 行政中心和中央商务区俱全）
曾经有置业顾问打电话给我：
“市政府旁，地铁精装房要不要？”
我想浮山所都是五六百万起步，甚至千万豪宅，
就回了他：“买不起！”
小伙子接下来的话很直接：“一万出头很便宜。”
“在哪里？小产权？地下？车库？”我各种迷惑。
“大产权商品房，就在红岛新区。”
“太远不去！再说也没政府和地铁啊。”
“我们楼盘交房两年，到时政府和地铁都有了。”
当年冲着两大卖点，小20000红岛抢房的投资客，如今可能15000都没人接手。当然也有李村借助双地铁优势，成功融入主城区，价格三番冲破两万的例子。由此看来，地铁的作用不容忽视，但也不是灵丹妙药。地铁网络会拉近外围区域的交通距离，但是未必能弥补板块发展的差异。地铁肯定是房子保值的资本，但不是房产升值的保证。某种程度上，地铁的开通对于商业的利好作用远大于住宅，当然偏远区域住宅项目除外。
地铁方便出行，到底是会产生资源的外围扩散还是中心聚集，有很多因素影响。随着青岛地铁网络的逐步形成，对于城市的合理发展和人口流动，都会带来积极的作用。“跟着地铁去买房”一度成为投资置业的金科玉律，但是如今地铁越来越多，满城尽是地铁房的时候，还是要想想清楚，别太迷信为好。
