以下文章來源於蘇州小胖看房 ，作者阿拉丁&胖仔
蘇州小胖看房
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獅山板塊，是蘇州樓市的頂級流量。相較於前兩年，今年的獅山板塊絕對是爆倉了，9家樓盤爭霸，預計有6000餘套新房房源將入市。對於購房者來說，解決了房荒，但是卻催生了另一個難題：到底該選誰？
今天，小胖君將推過各方面進行項目之間的對比來詳細概述獅山樓盤報告。這裡先說明一下，星河地產橫山項目目前也在建設初期暫不羅列進去，南山觀楓四季則屬於楓橋街道，為楓橋地王，也暫不作為獅山項目的候選，山水樾瀾庭尾盤在售了，因此這次只有9家樓盤：運河鉑灣瀾庭、仁恆運河時代、濱河四季雲庭、中海上賢府、九龍倉邂灣瀾庭、大華春和景明、覽月閣、上瑞閣、保利月映庭。
友情提示：9家項目，文章內容略長，請耐心觀看。
社區對比
獅山9家樓盤的簡單信息，先一圖瞭解。
從拿地時間來看，最先土地成交的為覽月閣，於2014年12月31日成交；最晚拿地的則是濱河四季雲庭，於2019年4月22日成交。在覽月閣和濱河四季雲庭之間的時間裡：
- 2016年9月，仁恆運河時代土地成交；
- 2017年11月，運河鉑灣瀾庭的土地成交；
- 2018年2月，九龍倉邂灣瀾庭、中海上賢府（這2個項目是同一宗地塊）、保利月映庭、上瑞閣土地成交；
- 2019年2月，大華春和景明土地成交；
從土地已使用年限來看：
覽月閣5年多＞仁恆運河時代3年多＞運河鉑灣瀾庭2年多＞九龍倉邂灣瀾庭、中海上賢府2年＞保利月映庭1年多＞上瑞閣1年多＞大華春和景明1年＞濱河四季雲庭1年不到
現在住宅的產權年限均為70年，其計算的時間是從其土地成交開始，土地已使用年限也意味著其產權縮水的時間，如果對於產權年限較為敏感的可重點關注一下。
社區對比
獅山9家樓盤的佔地面積、體量、容積率、總戶數還是較為不同的。
從佔地面積來看：
大華春和景明9.9萬方＞上瑞閣9.4萬方＞濱河四季雲庭8.7萬方＞運河鉑灣瀾庭3.7萬方＞覽月閣3.2萬方＞中海上賢府3.2萬方＞保利月映庭3萬方＞仁恆運河時代2.5萬方＞九龍倉邂灣瀾庭2.2萬方；
從計容建築面積來看：
上瑞閣21.55萬方＞濱河四季雲庭19.08萬方＞覽月閣17.06萬方＞大華春和景明15.77萬方＞運河鉑灣瀾庭13.64萬方＞中海上賢府6.69萬方＞保利月映庭5.99萬方＞仁恆運河時代5.24萬方＞九龍倉邂灣瀾庭4.89萬方
從目前公佈的戶數來看：
上瑞閣1740戶＞濱河四季雲庭1534戶＞覽月閣1167戶＞大華春和景明925戶＞運河鉑灣瀾庭（一期）770戶＞中海上賢府550戶＞保利月映庭430戶＞九龍倉邂灣瀾庭314戶＞仁恆運河時代310戶
從總體來看：
- 大型住區：上瑞閣、濱河四季雲庭、大華春和景明
- 中等住區：運河鉑灣瀾庭、中海上賢府、覽月閣、保利月映庭、九龍倉邂灣瀾庭、仁恆運河時代
從容積率來看：
容積率最高的則是覽月閣5.35，運河鉑灣瀾庭容積率也相對較高一些，為3.65，不過項目含有商業部分；容積率最低的則是大華春和景明，僅1.6，其餘項目的容積率則基本在2-2.2。
從產品的規劃來看：
覽月閣是7棟48-49F超高層高層建築；
運河鉑灣瀾庭、上瑞閣、仁恆運河時代為高層住區
大華春和景明為疊墅、洋房、高層的住區；
濱河四季雲庭、中海上賢府為高層、小高層的住區；
九龍倉邂灣瀾庭、保利月映庭為小高層的住區；
總體來說：
舒適度相對較高的自然是大華春和景明，而舒適度和得房率最低的則為覽月閣；
地段對比
從地段上來看，這9個項目都處於獅山核心板塊，基本都可以享受獅山的繁華配套，只是在距離上可能有所不同。
從交通條件上看，獅山板塊擁有1號線、3號線和預計明年開通的5號線，這9個項目距離地鐵口也比較近，基本都在1公里之內。
覽月閣：項目距離最近的地鐵口在3號線沙金橋站，直線距離在1公里之內，項目西邊就是西環高架，自駕出行也比較便利。
保利月映庭：1公里內有地鐵3號線沙金橋站和索山橋西站，索山橋為3號線和5號線換乘站點。
運河鉑灣瀾庭：索山橋西站地鐵口，該站為3號線和5號線的換乘站點，算是“雙地鐵盤”，這也是獅山眾盤中唯一一個雙地鐵盤。
濱河四季雲庭：3號線橫山站地鐵口，同時距離蘇福快速路和西環路都不遠。
仁恆運河時代：1公里以內有3號線橫山站。
大華春和景明：1號線玉山路地鐵口，出門就是地鐵站，名副其實的地鐵盤，一站到達獅子山站，可直接換乘3號線。
上瑞閣：1公里內有1號線汾湖路站和金楓路站。
在商業配套上，這9個項目已基本可以共享。但大華春和景明一路之隔即為泉屋和美羅，也是距離大型商業設施最近的一個項目。同時該項目距離龍湖獅山天街，金鷹國際廣場等都不遠，不管是地鐵還是自駕都比較便利。
而其他項目距離獅山路核心商業雖然有一段距離，但也不是太遠。以龍湖獅山天街為例，從百度地圖中看，這9個項目與龍湖獅山天街的距離基本都在3公里之內。
除了交通和商業配套，獅山豐富的教育資源也是板塊的一大亮點，新區實小、獅山實小、新區一中、蘇州外國語……
由於新房在未交付前是不劃分學區的，所以這9個項目的未來學區是確定的。由於蘇州各學校的施教區是每年劃分一次的，所以不確定性比較大，小胖君還是要提醒大家不要輕信各類承諾。
我們從2019年高新區施教區的劃分來看下，這些項目周邊小區的學區情況。
覽月閣
周邊小區：
1.匯豪國際：新區實驗小學金山路校區、蘇州高新區實驗初級中學金山路校區
2.金河國際華庭：新區實驗小學濱河路校區、蘇州高新區實驗初級中學金山路校區
圖片僅供參考
保利月映庭
周邊小區：
- 玉山雅苑：蘇州高新區實驗小學濱河路校區、蘇州高新區第一初級中學校
- 沁怡家園：蘇州高新區實驗小學濱河路校區、蘇州高新區實驗初級中學金山路校區
圖片僅供參考
運河鉑灣瀾庭
周邊小區：
1.玉山雅苑：蘇州高新區實驗小學濱河路校區、蘇州高新區第一初級中學校
2.香緹華苑：蘇州高新區實驗小學竹園路校區、蘇州高新區第一初級中學校
圖片僅供參考
九龍倉邂灣瀾庭&中海上賢府
周邊小區：
1.香緹華苑：蘇州高新區實驗小學竹園路校區、蘇州高新區第一初級中學校
2.心著華庭：蘇州高新區實驗小學竹園路校區、蘇州高新區第一初級中學校
圖片僅供參考
濱河四季雲庭
周邊小區：
1.星韻花園：蘇州高新區實驗小學竹園路校區、蘇州高新區第一初級中學校
2.仁恆棠悅灣：蘇州高新區成大實驗小學、由於新校暫未建成，暫由蘇州學府中學校代收
圖片僅供參考
仁恆運河時代
周邊小區：
1.錦悅灣：蘇州高新區成大實驗小學、由於新校暫未建成，暫由蘇州學府中學校代收
2.仁恆棠悅灣：蘇州高新區成大實驗小學、由於新校暫未建成，暫由蘇州學府中學校代收
圖片僅供參考
大華春和景明
周邊小區：
1.馨泰花苑：蘇州高新區獅山實驗小學馨泰校區、蘇州高新區第一初級中學校
2.天都花園：蘇州高新區新升實驗小學、蘇州高新區第一初級中學校
圖片僅供參考
上瑞閣
周邊小區：
1.香港時光花苑：蘇州高新區獅山實驗小學竹園校區、蘇州高新區第一初級中學校
2.萬楓家園：蘇州高新區金色小學、蘇州高新區第一初級中學校
3.今創啟園：蘇州高新區獅山實驗小學竹園校區、蘇州高新區第一初級中學校
4.世紀花園：蘇州高新區新升實驗小學、蘇州高新區第一初級中學校
圖片僅供參考
最後一張表總結下，當然，小胖君還是要提醒下，以下僅供參考，這也只是2019年高新區施教區的劃分，每年的情況可能都有所不同，而且新房未交付前不劃分學區，大家還是要慎重！
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戶型對比
在9家樓盤中，目前還未對外正式官宣的戶型圖為大華春和景明、覽月閣，同時，大華春和景明的建築面積段也還未對外官宣，據小道消息，大華春和景明的高層建築面積段在115-160平，具體還是等官方蓋章。
具體看一下8家樓盤的建築面積段以及戶型：
從獅山9家樓盤的建築面積段來看，目前擁有小戶型的僅有上瑞閣、濱河四季雲庭、中海上賢府、覽月閣；除了中海上賢府、濱河四季雲庭這一批房源之外，其餘的樓盤均有終極改善戶型。同時，幾個樓盤之間的戶型面積段也是有相近的。
先來看看小戶型之間的對比：中海上賢府、上瑞閣、濱河四季雲庭。
- 中海上賢府的小戶型為建築面積100平，共計有3種戶型設計，均為3房2廳2衛的房屋套型。
- 上瑞閣的小戶型為建築面積107平，3房2廳2衛的房屋套型；
- 濱河四季雲庭的小戶型為建築面積96平，3房2廳1衛的房屋套型；
濱河四季雲庭的建築面積96平為3房2廳1衛的房屋套型，中海上賢府、上瑞閣則為3房2廳2衛的房屋套型，如果想要2衛，則可直接考慮中海上賢府和上瑞閣。
從戶型的佈局來看，中海上賢府的小戶型設計則相對不如上瑞閣、濱河四季雲庭來的通透以及採光更好。濱河四季雲庭、上瑞閣的小戶型為3開間朝南，更為通透。
功能性：上瑞閣=中海上賢府＞濱河四季雲庭；
舒適性：上瑞閣=濱河四季雲庭＞中海上賢府；
再來看看建築面積120-130平的戶型：中海上賢府、上瑞閣、濱河四季雲庭、保利月映庭、運河鉑灣瀾庭。
- 中海上賢府：建築面積120平，4房2廳2衛；
- 上瑞閣：建築面積128平，3房2廳2衛；
- 濱河四季雲庭：建築面積128平，3房2廳2衛；
- 保利月映庭：建築面積127平，3房2廳2衛；
- 運河鉑灣瀾庭：建築面積129平/130平，3房2廳2衛
僅有中海上賢府建築面積120平做了4房，其餘均為3房2廳2衛的房屋套型。
如果你愛寬廳設計，請直接看濱河四季雲庭、上瑞閣；
整體來說，戶型都是比較方正的，南北通透，不過相對來說，中海上賢府和保利月映庭的陽臺比較小，鉑灣瀾庭也是大陽臺設計。
再來看看建築面積140-146平的戶型：中海上賢府、上瑞閣、濱河四季雲庭、保利月映庭、運河鉑灣瀾庭、九龍倉邂灣瀾庭、仁恆運河時代
- 中海上賢府：建築面積143平，4房2廳2衛；
- 上瑞閣：建築面積146平，4房2廳2衛；
- 濱河四季雲庭：建築面積140平，4房2廳2衛；
- 保利月映庭：建築面積143平，4房2廳2衛；
- 運河鉑灣瀾庭：建築面積142平，4房2廳2衛；
- 九龍倉邂灣瀾庭：建築面積143平，4房2廳2衛
- 仁恆運河時代：建築面積142平，3房2廳2衛；
仁恆運河時代為3房2廳2衛的房屋套型，另外的6個項目在這個面積段的房屋套型均為4房2廳2衛，其中，九龍倉邂灣瀾庭、上瑞閣為3開間朝南，運河鉑灣瀾庭、保利月映庭、濱河四季雲庭、中海上賢府為4開間朝南，即客廳+3個臥室朝南。從陽臺來看，僅保利月映庭的陽臺略小，其餘均是大陽臺設計。
最後看看這幾個項目的終極改善戶型：運河鉑灣瀾庭、九龍倉邂灣瀾庭、仁恆運河時代、上瑞閣。
- 運河鉑灣瀾庭：建築面積184平，4房2廳2.5衛；
- 上瑞閣：建築面積186平，4房2廳3衛；
- 九龍倉邂灣瀾庭：建築面積210平，5房2廳3衛；
- 仁恆運河時代：建築面積約203平，4房2廳3衛；
各大項目的整套戶型圖，添加小胖君微信索取，或者您想和其他購房小夥伴一起諮詢討論，歡迎掃描下方二維碼，添加小胖君，加入小胖看房團~
裝修標準
在獅山9家樓盤中，目前保利月映庭、中海上賢府、上瑞閣公開了其裝修標準，具體如下↓↓↓
保利月映庭
中海上賢府
上瑞閣
價格選盤
獅山9家樓盤中，目前中海上賢府、保利月映庭、上瑞閣的備案均價已官宣，另外6家樓盤還未取證，因此還未需最後確定。
- 中海上賢府：上一批整體備案均價39362元/平；
- 保利月映庭：上一批整體備案均價39080元/平；
- 上瑞閣：上一批整體備案均價31977元/平；
目前來看，上瑞閣是獅山板塊內單價最低的項目，最高價差7385元/平。中海上賢府和保利月映庭相差不大。
另外的6家樓盤價格會如何，這裡參照一下中海上賢府的地價和房價：中海上賢府的地價為27075元/平。
- 濱河四季雲庭：地價26288元/平，據小胖群友爆料，預計均價3.85W。
- 九龍倉邂灣瀾庭：地價27075元/平，和中海上賢府的地價持平，據小道消息，項目在衝擊4W+;
- 大華春和景明：地價25813元/平，但項目有疊墅、洋房，與中海上賢府的產品不太一樣；
- 仁恆運河時代：地價31050元/平，先前稱為毛坯交付；
- 覽月閣：地價1678元/平，但其為商住混合用地；
- 運河鉑灣瀾庭：地價13683元/平，其為尚準混合用地；
再來看看項目周邊的二手房（二手房數據來源於鏈家）
仁恆運河時代＆濱河四季雲庭
運河鉑灣瀾庭＆保利上賢府
九龍倉邂灣瀾庭＆中海上賢府
大華春和景明
上瑞閣
最新動態
來看看這9個盤的最新動態，除了大華春和景明和神秘的覽月閣外，其他項目在今年上半年都是有所動作的。
需要特別提醒的是，保利月映庭和中海上賢府都即將推出最後一批房源，上半年清盤的可能性比較大，所以如果中意這兩個項目的還是要抓緊的。
- 覽月閣：項目信息較少，還未有動靜。
- 保利月映庭：二期最後一批房源預計將在4月推出，價格預計與之前一致，在3.9W左右。戶型建築面積在127-143平，均為裝修交付。
- 運河鉑灣瀾庭：樣板間已經公開。
- 濱河四季雲庭：預計即將首開，建築戶型面積在96-140平。據爆料，價格在3.85W左右。
- 仁恆運河時代：預計4月首開，戶型面積為143、165、195、203m²，複式主要有168m²、195m²。
- 大華春和景明：預計下半年入市，首推洋房與別墅產品。
- 九龍倉邂灣瀾庭：售樓處已經公開，預計在5月份首開，建築戶型面積在143-210平。
- 中海上賢府：預計4月加推項目最後一批房源，戶型面積在100-143平，價格預計與之前持平，均價在3.93W左右。
- 上瑞閣：預計4月加推新房源，戶型建築面積在107-186平，裝修交付，此前曾傳言會漲價5%，均價在3.3W左右。
聲明
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