買賣流程篇
大家好，我是省錢君。相信大家看了前面幾篇文章，對“買房”有很全面的瞭解了。作為一名分享“乾貨”的專業房產分析師。今天就為大家帶來終極篇：“排坑”指南！
新房
Vol.01
定金問題
在很多買賣交易過程中最容易出現的問題，很多人容易把定金和訂金的定義混淆，（訂金屬於預先支付的一部分價款，不具備擔保的性質，如果收取訂金的一方無法履行約定，則交付訂金的一方只可要求返還訂金但不能要求雙倍返還。而定金作為債權的擔保，債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。）但是我們在籤的商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理。
交房時間問題
購買房屋的時候，簽訂的購房合同上一般都會表明交房的時間，如果遇到延期交房的情況，兩方可以約談一致，設定一個寬限的日期，讓開發商在寬限日期內履行合同。但開發商在寬限日期內還是不能交房，這時業主有權解除合同，開發商承擔違約責任。
房屋面積問題
房屋面積的誤差，是房產交易中比較常見的一種問題。根據國家規定，房屋建築面積與約定面積不符時。合同有約定的服從約定；無約定的誤差比例在3％以內的雙方據實結算，面積誤差比超出3％部分的房價款由開發商承擔，歸屬權歸你。
產權問題
產權問題直接關係到房主的利益。業主所擁有的產權會受到影響。也可能是地區規劃一直在變更，導致開發商拿了地以後不能立即開發銷售；還有一些開發商則存在攥著地或者盤不肯出售的現象，導致產權縮水。所以，看到＂價廉物美＂的項目，要將年限損失折算進行考量，不要＂撿便宜＂買了縮水的樓盤。
房屋質量問題
房屋質量的問題是最嚴重的。常見的房屋質量問題有：樓體不結實；牆體裂縫和樓板裂縫；屋面滲漏，廚房、衛生間向外的水平滲漏，以及向樓下的垂直滲漏，垂直滲漏多見於各種管線與樓板接合處；牆體空，牆皮脫落；隔音、隔熱效果差；門、窗密閉性差、變形；水、電、暖、氣的設計位置不合理；公用設施設計不合理，質量不過關。
所以，收房時可以在驗收房屋的時候多一個心眼。找個房屋質量檢測機構檢測一下房屋問題，找出問題的原因，拍照記錄，保存證據。若合同中沒有明確約定，經檢驗確屬主體結構質量不合格的，業主有權退房。畢竟集體的力量要大於個人，建議把諸多房子有問題的業主聯繫起來，把全部問題集中反應。
二手房
Vol.02
土地情況是否清晰
二手房買賣中應注意土地的使用性質，看是劃撥還是出讓。劃撥的土地一般是無償使用，政府可無償收回。出讓是房主已繳納了土地出讓金，買房人對房屋享有較完整的權利；還應注意土地的使用年限。如果一個房屋的土地使用權僅有40年，房主已使用二十來年，對於買房人來說是否還應該按同地段土地使用權為70年商品房的價格來衡量時，就很不划算。
市政規劃是否影響
有些房主出售二手房可能是已瞭解該房屋在5到10年左右要面臨強拆，或者房屋附近要建高層住宅，可能影響採光、價格等市政規劃情況，才急於出售，作為買受人在購買時應全面瞭解詳細情況。
房屋產權是否明晰
有些房屋有好多個共有人，如有繼承人共有的、有家庭共有的、還有夫妻共有的，因此買房人應當和全部共有人簽訂房屋買賣合同。如果只是部分共有人擅自處分共有財產，買受人與其簽訂的買賣合同未在其他共有人同意的情況下一般是無效的。
房屋手續是否齊全
房產證是證明房主對房屋享有所有權的惟一憑證。沒有房產證的房屋交易時對買受人來說有得不到房屋的極大風險。房主可能有房產證而將其抵押或轉賣，即使現在沒有將來辦理取得後，房主還可以抵押和轉賣。所以選擇有房產證的房屋進行交易是最好的。
交易房屋是否在租
有些二手房在轉讓時，存在物上負擔，即還被別人租賃。如果買受人只看房產證，只注重過戶手續，而不注意是否存在租賃時，買房人極有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。因為我國包括大部分國家均認可“買賣不破租賃”。也就是說房屋買賣合同不能對抗在先成立的租賃合同。這一點在實際買賣中被很多買房人及中介公司忽視，也被許多出賣人利用從而引起較多糾紛。
福利房屋是否合法
房改房、安居工程、經濟適用房本身是一種福利性質的政策性住房。在轉讓中有一定限制，而且這些房屋在土地性質、房屋所有權範圍上有一定的國家規定，買受人購買時要避免買賣合同與國家法律衝突。
物管費用是否拖欠
有些房主在轉讓房屋時，其物業管理費，電費以及三氣（天然氣、暖氣、煤氣）費用長期拖欠，且已欠下數目不小的費用，買房人在不知情購買此房屋，所有費用買受人需要全部承擔。
合同約定是否明確
二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那麼全面，但對於一些細節問題還應約定清楚。如：合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應全面考慮。
中介公司是否違規
有些中介公司違規提供中介服務。如在二手房貸款時，為買受人提供零首付的服務，即買房人所支付的全部購房款均可從銀行騙貸出來。買房人以為自己佔了便宜，可是不知如被銀行發現，所有的責任有可能自己都要承擔。
法拍房
Vol.03
實地看樣
法院公告中往往會把待拍房源的基本信息羅列的比較清楚，但是房產的位置，房產可能存在的瑕疵等。法院並不負責公示。針對戶型和麵積、採光等還是要靠到現場實地調研才能摸清。
限購
對於一些限購的城市，如北京、上海、深圳等，司法拍賣的房子部分是不限購的。對於一些想買房卻沒有購房資質的和想買多套房產的就提供了一個得償所望的機會。
稅費
法拍房稅費一直是網友覺得最坑的地方，摸不清到底有多少稅費。在競拍之前弄清楚，這套房產上次過戶方式是正常買賣還是繼承、贈予以及這套房產的契稅是什麼時間交的。弄清楚這兩件事情，法拍房的稅費就一目瞭然了。
騰房和租賃
騰房和租賃都是房子沒有騰空，不同點在於這套房產目前的住戶是原業主還是租戶，如果是原業主，一定要搞清楚業主配不配合拍賣，是不是唯一住房，有沒有老人居住。但如果是租戶，問清楚租賃到期時間。有些房源，法院會在公告中標明租賃到期時間。
土地性質
房產土地如果為劃撥性質，無法正常過戶，例如經濟適用房，兩限房等。按各地政策，過戶可能需額外申請政府審批同意並額外繳納土地出讓金，一定要弄清楚是否已經補繳土地出讓金，如果沒有補繳，請放棄該房源，稅費會比較高。
郝省錢／總結
“道路千萬條,安全第一條,買房不看完，親人兩行淚 。”五篇文章從概述→房源→價格及稅費→買房流程→排坑指南。全面的給大家分析新房二手房法拍房。相信大家對買房有了足夠的瞭解。如果大家還有疑問可以留言給我。省錢君給你全面解答房產知識。最近房產稅問題收到了很多人的困擾。下一篇為大家詳細分析房產稅的意義和如何正確認識房產政策的轉變。
