最近唱多的人的有點多，但重慶房價暴漲時代已經結束。
上半年重慶土拍市場一片火爆，土地樓面價屢創新高，九龍半島灘子口地塊成為新地王，大渡口破萬，中央公園破萬，連重慶人看不起的唐家沱都也7000+，上半年重慶成交樓面均價6449元/㎡，同比上漲26%，成為歷年之最。
土拍的火爆再加之傳統的房市小陽春，導致3-4月主城區成交量達到688萬方，是1-2月的2.2倍，在唱多群眾的一眾吆喝聲中，大家都深信2016-2018年房價暴漲時代又來了。
BUT房價真的漲了嗎？NO，2019上半年成交建面均價10520元/㎡，環比下跌0.4%，房價降了。
那下半年為什麼不會漲了？
01 土地方面
有同志要說了，重慶土地價格上漲了，麵粉都貴了，麵包能不貴嗎？大嘴巴說，重慶土地樓面價確實上漲了，但是上漲的背後是容積率的降低，重慶上半年成交地塊平均容積率1.5以內，為歷年最低，土地畝單價卻由2018年604萬元/畝降至582萬元/畝。
我們來看看上半年重慶土拍市場總體呈“先揚後抑”的走勢，1-2月緩緩上升，3-4月房企激烈拼殺，競爭火熱，5-6月迅速回落，
流拍增多。
我們再用下圖看看房企對土拍市場的態度，到底是怎麼回事？
從圖中來看，房企對土拍市場的參與度可以分為3個階段：
① 1-2月——試探性參與，經歷了2018年下半年房地產的涼潮後，大家都不敢輕舉妄動，對整個市場預期不高；
② 3-5月——積極性參與，在兩會未提樓市調控，融資寬鬆的環境下，房企對市場預期上漲，資金充足，拿地慾望強烈，參拍企業和舉牌輪次迅速上漲；
③ 6月——選擇性參與，全國政治局會議重申“房住不炒”，銀行、信貸融資收緊，參拍和舉牌數據迅速斷崖式回落，流拍地塊增多；
上半年總計流拍商住地塊共10宗，6月流拍7宗地塊，佔比70%，6月已成土拍市場分水嶺。
咱們可以從上面兩張圖明顯得看出：土拍市場驟冷。
2019.6.17水土地塊起拍價5800元/㎡，流拍，而僅一街之隔的地塊在3.27被融創+合景拿下6503元/㎡，1公里以外的地塊在5.30被中糧拿下6745元/㎡；
2019.5.29木耳地塊被金科拿下5500元/㎡，而700m外的地塊被首鋼5.10拿下6745元/㎡，價格卻相差1200元。
由於中央重申“房住不炒”和融資政策的收緊，下半年土拍市場並不會像上半年那樣瘋狂，反而有種變冷的趨勢，同時政府也應該感受到了土地市場變冷的跡象，近期已減少供地，同時供應核心區地塊，吸引企業的關注。預估下半年土地溢價率整體不超過20%，土地成交均價約6000元左右。
02 房地產銷售方面
2019年上半年累計供應1204萬方，同比下降23%，環比下降41%；2019年上半年累計成交1630萬方，同比下降15%，環比下降4% ；成交建面均價10520元/㎡，同比上漲3%，環比下跌0.4%。
不管從哪個數據來看，主城區2019上半年和2018下半年相比都是下降的，那為什麼還有人說房價在漲了？同時現在大嘴巴的微信朋友圈經常看到，某某樓盤在週末搞特價房，某某樓盤推出10套一口價房源等等，這麼不好賣的房子，怎麼上漲？
去化方面，目前重慶主城區的中期庫存約8000萬方 ，去化週期約2-3年，這是什麼意思了？意味著從現在開始不供地、不成交地塊的前提下，還需要2-3年才能把重慶主城區的中期庫存消耗完。但是這怎麼可能，重慶曆來都是供地大市，每年供地比北上廣深的總和還多，每年地方財政對土地收入的依賴度約50%，怎麼可能不供地了。
那麼在中期庫存沒有消耗完，另一邊又在大量供地的情況下，在一段時間內都是供大於求的狀態，這房價怎麼漲？
03 重慶某家二手房掛牌量突破10w
7月15日重慶二手房掛牌量突破10w，大嘴巴認為雖然10W單純來看只是個數字，但它更多的是給大家傳遞了一種信息，市場已經是供大於求的狀態了，降低了大家對市場預期的信心。
現在的二手房市場猶如一潭死水，翻不起一點波瀾。
我也給大家查找了一下數據：2017年7月鏈家二手房2.2萬套，2018年7月鏈家二手房1.3萬套，2019年7月鏈家二手房10萬套。
我們只從數字本身來分析，2017-2018年二手房數量是在減少的，說明市場很活躍，成交數量很高，但2018-2019年二手房數量卻上漲了7.7倍，差不多翻了3番，這還不包括在將來大量解禁限售的房源可以上市交易，掛牌數量將繼續飛速上漲。我想說，數字比例變化脫離了正常發展規律，這本身就說明了一些問題。
有些人又要說了鏈家數據是包括了區縣的數據，還有很多老破小的樓盤，實際有價值的二手房並不多，但大嘴巴想說，我們只是從同一級、同一水平線去比較數字本身，難道17、18年鏈家數據就不包括區縣和老破小了嗎？
另外大嘴巴講講自己的親生經歷，我關注的悅來板塊某盤二手洋房，價格已經從3月的175萬下調至上週的155萬，江北某凰灣的三室高層由160降至140萬，這樣的例子比比皆是，我相信一直關注同一個小區二手房的朋友會和大嘴巴有同樣的感受。
04 剛需可以先等等，改善就更可以等了
大家可能發現了上半年出讓地塊平均容積率在1.5以內，而且大部分地塊都限高24、36m，這意味著以後市場的產品多以改善洋房為主。於是就有中介朋友鼓吹，今年搞快再不買，明年就沒有高層可以買了。這種說法純屬放屁。
目前重慶主城區高層的中期庫存為3680萬方，按照2018年高層的去化速度（1580萬方），去化週期為2.3年，我們都還不算上市面上那麼多高層二手房，真正去化週期至少3年以上。
想換改善住房的夥伴那就更不用急了，目前重慶改善產品更換週期已經接近尾聲，而且從市場的反應來看，2019上半年洋房成交量同比
下降20%，別墅成交量同比下降37%，價格基本和去年持平。所以說還早著了，大家慢慢挑個適合自己的好房子。
05 房價穩字當頭
從新房和二手房數據來看，新房成交量下滑，二手房掛牌量激增，目前屬於市場冷靜期，再加之6月份后土拍市場的寒潮，房企融資收緊，下半年大概率會是冷颼颼的，那麼年底不失為撿漏的好時機。
這兩天大嘴巴看到了黃老師的最新演講，對於裡面的很多觀點我都很贊同，和大家分享下：
1、未來十幾年房地產銷量將呈下降趨勢（去年拐點，增幅僅為1.8%）
2、三大熱點：中心城市、大都市圈、城市群
3、M2增長率=GDP增長率+物價指數，保持均衡的增長。而中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。
4、中國的城市化還在發展過程中，城市化率還有10%增長空間。
大嘴巴總結：今後十幾年，房價會趨於平穩，既不會大跌，也不會大漲。
需要上車的夥伴，千萬不要被中介帶偏了，暴漲已無可能。
