石榴置業已經很久沒有在大本營北京出手拿地了。
在為數不多的公開報道中，近兩年來，石榴置業於北京僅參加了兩次競拍：一次在今年2月的通州區臺湖鎮亦莊地塊出讓上，一次在2018年1月的海淀區翠湖科技園地塊出讓上。
而於長三角，石榴置業頻繁補倉，已經拿下至少10宗地塊。4月3日，石榴置業還首進南京，以29.75億元競得棲霞區經濟技術開發區宅地，溢價36.78%。
從10年前的北京地王到南下長三角，日漸低調的石榴置業在一眾北京房企中顯得有些“另類”。誠然“今天的土儲就是明天的規模”，但在現金為王、大魚吃大魚的時代，石榴置業能否藉助長三角二三線城市土儲挖掘新的增長點，這仍有待市場回答。
前京滬地王與一線“失落”
石榴集團，又或稱前“K2地產”，在北京以K2系列產品一戰成名，2009年又接連拿下北京9宗地塊，並拿了北京通州九棵樹、通州永順鎮楊家莊2宗地王，在京城房企圈中素有“黑馬”之名。
其項目雖然不多、但銷售面積與成交量均為一時之冠——2013年，K2玉蘭灣以18萬平方米位列北京單盤銷售面積第一，以銷售額46億元名列通州單盤第一。
最引人注目的要屬2013年5月29日，其以46億元、溢價率57%擊敗九龍倉、和記黃埔等地產巨頭，摘得上海長寧區新華路街道71街坊地塊，刷新上海該年總地價紀錄，再次收穫“地王”。
乘著商業地產興起的春風，紮根於北京通州區的石榴集團又陸續增加了產業園區、長租公寓、商辦綜合體等業態。而眾所周知的是，這股東風停滯在了2017年北京的一紙調控令中，至今未能恢復。2017年至2018年期間，大大小小的商辦類項目陸續收到了北京市政府罰單與整改限令，其中便包括了石榴置業開發的房山區荷塘嘉苑四期。
被暫停的不只是商辦類項目網籤，還有石榴置業在一線城市的拿地動作。
據觀點地產新媒體不完全報道，石榴置業在北京的最後一次拿地定格在了2017年冬天。彼時，石榴置業以38億元、溢價4.1%競得位於北京市順義區牛欄山鎮的商住地塊。其中，住宅部分限定售價，對利潤是一個挑戰：銷售均價不超過55583元/平、最高銷售單價不超過58362元/平。而北京同日出讓的另兩宗涉宅地土拍中，石榴置業雖參與舉牌，但並未一如2009年大氣包攬。
兩年多的時間過去了，石榴置業一直未對外公佈該項目的最新情況，其官網上對於北京項目的介紹也從2016年的16個房地產項目縮減為了11個。其中，北京住宅項目8個，商業綜合體項目3個（通州·北京成大廣場、豐臺·石榴中心、大興·CDD創意港嘉悅廣場）。
於北京之外的一線城市，石榴置業僅持有1個城市綜合體項目（IM上海/上海長寧國際發展廣場），即2013年拿下的地王項目。該項目位於上海凱旋路1398號（淮海西路及虹橋路交界），業態包括甲級辦公大樓4座、商業建築8棟、下沉式商業廣場、超市及1350個停車位，於2019年竣工運營。
另外，在粵港澳大灣區一體化概念如火如荼、多家北京房企南下收割華南舊改市場時，石榴置業始終表現得興致缺缺，沒有選擇廣州、佛山，也沒有選擇深圳、東莞，而是另闢蹊徑，在珠海橫琴新區做了一個總建面32萬平米的豪宅項目（珠海K2荔枝灣）。
截止目前，K2荔枝灣的項目情況披露甚少，該項目能否複製2009年首個K2項目的銷售榮光、藉助澳門市場一舉打響華南市場，目前還不得而知。
而石榴置業缺席一線城市的兩年，其焦點已經發生轉移：長三角二三線城市。
30億南京補倉與長三角800萬平土儲
山不轉水轉，水不轉人轉。近幾年，石榴置業從大本營北京一路南下，在蘇州、紹興、嘉興、湖州、滁州、鹽城、徐州等長三角二三線城市頻繁落子，尋求一個新的破局口。
截止2018年底，石榴置業在長三角區域累計可開發面積近800萬平方米，對全公司累計可開發面積佔比16%。目前這個佔比還有繼續向上突破的趨勢。
2020年4月3日，石榴置業年內第二次在公開市場上拿地，首次進入南京市場。與此前首次進入多個長三角二三線城市一樣，石榴置業付出了較高溢價獲取地塊——在81輪舉牌中力壓碧桂園、恆大、融創、中海、招商、陽光城、雅居樂、金地、綠城、中南、新希望、中梁、華髮、正榮、電建、港龍、卓越等24家房企，溢價率36.78%，離最高限價僅有12個百分點。
公開資料顯示，該宗地塊為棲霞區經濟技術開發區興智科技城地塊三，出讓面積6.76萬平方米，綜合容積率2.5，建築面積16.9萬平方米，起拍單價12873元/平方米，成交樓面價17608.1元/平方米。而據多家經紀公司報價，該片區在售新房價格在1.5萬-3萬元/平米之間。
往前回溯，石榴置業上一次拿地是在2020年2月24日，其首進溫州市場，最終報價為上限價格4.27億元+3000平方米配建保障房面積，溢價29.77%。而在2019年內，石榴置業僅在安徽蚌埠濱湖新區新入一宗宅地，雖然溢價率在31.25%，但總價僅7億元左右，相較此前的京滬地王畢竟顯得“小打小鬧”。
而據觀點指數不完全統計，2018年至今，石榴置業在長三角區域已投入超過86億元用於拿地，土儲面積近65萬平方米，以住宅用地為主，僅在安徽滁州、江蘇淮安兩地拿下了商住地塊。
值得注意的是，這兩宗商住地的溢價率皆超過100%。其中，2018年6月競得的江蘇淮安淮陰區商住地，溢價率高達194.16%，競價次數整整240輪。
對此，相關人士向觀點地產新媒體透露，目前長三角地區拿地在整個石榴集團中佔比最重，未來還會繼續深耕。
除去不斷在長三角二三線城市擴儲外，商業綜合體項目是石榴置業近期選擇的方向之一。石榴置業官方披露，其在大型綜合體項目上的投資約450億元，目前主要分佈在上海、北京兩地。
業內人士據此猜測，以其在長三角地區高價舉牌商住地塊來看，未來石榴置業發展商業綜合體的可能性很大；具體到首進城市的住宅項目，石榴置業或仍將以K2系列豪宅為主，重在樹立品牌。
來源：觀點地產網
