“猜到了开局的拥挤，低估了过程的艰辛”，在三两年的试错后，很多长租公寓品牌都发出了这样的感慨。
这是一场能力者的“游戏”，在商业模式的不断自证中，长租公寓的赛道上战况异常激烈，被并购、爆雷、收缩、倒闭……从2019年开始，这里就频频上演进退、生死和分化交织的故事。资本风口的退去以及疫情的影响，更令长租公寓进入“淘汰赛”阶段。
长租公寓淘汰赛加速
长租公寓赛道一度是资本追逐的风口。在起跑线上，云集着房企系、中介系、酒店系和创业系等长租公寓品牌。同策房地产研究院的统计数据显示，仅2018年，长租公寓行业十几家企业全年总融资规模就超过700亿元。
然而，在风口逐渐退去后，一些长租公寓企业的经营弊端开始显现，爆雷、被收购接踵而至。据专注于长租公寓领域的研究机构房东东统计，2019年国内长租公寓倒闭的品牌数量高达53家，远多于前两年。其中，因为资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。
疫情的影响更是进一步加速了长租公寓的淘汰赛，它让不同量级企业的抗风险能力高低立现。
以万科泊寓、龙湖冠寓等为代表的集中式长租公寓为例，由于具备全国调度平衡项目财务压力的能力，能够弱化单一城市疫情管控带来的营收冲击。同时又兼具集中式长租公寓服务优势，他们在这场淘汰赛中展现了更坚韧的生命力。
疫情更成为服务能力的“试金石”。由于管理半径更小，集中式长租公寓能够快速响应，在人员管理、集中管控、消毒安全等方面更有优势。
以龙湖冠寓为例，疫情期间，冠寓全国的200余家门店均正常运营，日均近3000人坚守岗位，员工整体在岗率达90%以上。自疫情发生的第一时间， 冠寓所有门店严格按照当地疾控中心等政府部门要求布置落实相关工作：实行严苛负责的人员登记管控制度、落实到人的贴心提醒和防疫宣讲、免接触的便捷智能在线服务系统、全方位多倍多次的消杀清洁……为了保障租客的正常生活和居住安全，冠寓运营官们甚至会帮忙统一采购食物和物资， 再一一送到租客手里。此外，武汉冠寓更是配合地区政府及医院，在门店为医护人员提供住宿以及生活保障。
在龙湖冠寓发展部总经理张智聪看来，长租公寓发展到当下已经不再是草莽阶段了，“马太效应”同样在上演。“从更长时间来看，不会出现像房地产公司一样，几千上万家的格局，最后只会剩下几家，而头部企业能够在这个市场上获得胜利。”
在行业加速淘汰的2019年，万科泊寓的新增开业房源为5.6万间，累计开业11万间,成熟期项目的平均出租率约90%；而龙湖冠寓截至2019年底已经开业7.5万间，位居集中式租赁住房品牌第二名，以及Chnbrand 2020年中国品牌力指数SM(C-BPI®) 集中式长租公寓榜单第一名，相比2018年底规模增加了2.2万间，今年则会开到10万间，年收入有望在达到20亿元。
长期主义的价值观
虽然长租公寓正在经历新一轮“淘汰赛”，但本质上而言，这仍然是一门好生意。眼下国家鼓励住房租赁市场发展的决心没有改变，而房地产从增量市场转向存量市场后，租赁住房更拥有足够大的市场空间。
“虽然这个行业在今天面临一些挑战，但更长时间来看是有光明未来的。”张智聪说。
万科董秘朱旭在3月份的业绩会同样表示，万科长期看好长租公寓业务的未来，在他们看来，中国存在2亿人口的租住需求，市场需求量非常之大，在租购并举的背景下，相信这个业务未来能得到一些政策的支持。
长租公寓行业的洗牌也恰恰说明，这并不是一个没有门槛的生意。面向未来，房企需要培养的不仅仅是住宅开发能力，还有资产运营能力，它要从制造空间转向经营空间。
有行业人士指出，长租公寓对于整体能力的要求很高，从组织能力到操盘能力，再到后期的精细化运营管理能力，一个都不能少。长租公寓的能力圈甚至比传统的房地产还要高，房地产开发涉及的环节它全有，但长租公寓后期的精细化运营要比房地产难很多。
而在房企阵营中，少有企业像龙湖一样，将租赁住房作为与地产开发、商业运营、智慧服务并列的四大航道之一。龙湖认为，将住房租赁列入四大航道之一，是其能力圈决定的。
在长期的发展中，龙湖培育了强大的TO C能力、组织能力和品牌，这可以为冠寓带来战略协同、低成本的资金和精细化的运营能力。
受益于龙湖集团“空间即服务”的战略基因，冠寓从租客的视角出发，围绕“温暖、明亮、爱”的核心关键词，通过年轻运营官搭建年轻人的社群，并借助线上线下整合的智能平台，科技赋能一线运营管理工作。此外，由于共享了龙湖集团的产业生态链，冠寓得以撬动城市丰富的优质资源，让租住的物理空间成为城市青年聚集地，打造优质社群，提升租客租住体验。
不只是龙湖冠寓，对于万科泊寓等行业“长期主义者”来说，虽然盈利模式的探索还没有找到一百分的答案，但至始至终，它们都没有以短线视角来看待长租公寓这门生意，它们更多是将这视为一种面向未来的能力。他们都已率先意识到，在经历一轮跑马圈地后，长租公寓将走向精细化运营，练好内功、打磨产品和服务、提高组织决策和运营能力、完善长租资产管理能力，将成为品牌企业突围的关键因素。
业内人士判断，在经历一轮洗牌后，长租公寓市场大概率将出现“二八效应”。未来，20%的企业将占据80%的市场份额。
