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大家好，我是勇談。4月17日住建部下發了《住房和城鄉建設部關於提升房屋網籤備案服務效能的意見》，其中對於樓盤信息採集、自動核驗服務、優化網籤備案服務、提高數據使用效能、推進全國一張網建設等方面進行了規定和指導意見。此次可以說是對於過去房屋網籤備案工作的進一步細化，目的也是為了通過現代信息技術來推動房屋網籤備案和房屋信息、樓盤信息的採集速度與效率。那麼對於樓市有什麼影響呢？只能說目前住建部在做的只是基礎工作，影響是深遠的，短時間內看不出來。藉此機會簡單談談我的觀察。
商品房網籤備案數據一直是所有房產數據的基礎，也是制定房產政策的依據之一
市場上到底有多少在建房產？到底有多少準備預售的房產？這些數據的基礎就是網籤備案情況
包括國家統計局在內對於在售、在建房產的判斷依據也是各地提供的網籤備案數據，而各地也把網籤備案作為“卡”房企的關鍵指標。因為這樣或者那樣的原因導致很多老百姓看到的現象與各地曝出來的數據不完全一致。其實很大一部分原因就是地方為了完成住建部等部門提出的“指標要求”開始故意延緩或加快網籤備案速度，這樣的數據說到底其實還是“失真”的。一組失真的數據，自然容易導致在房產調控政策上有所偏差，這也是很多時候國家開始放鬆調控、進行“去庫存”效果打折扣的原因。
商品房數據儘量接近實際才能決定“房產稅”“房租稅”等是否執行，這也是為何很多人呼籲的“房產稅”無法按時出臺的原因（因為基礎數據建設都沒有做好）
從上世紀90年代開始實行商品房銷售到現在為止，因為各個城市發展程度不同，商品房推動程度不同導致了房產信息統計存在全國不一致的情況。就拿中西部來說，如今不少中西部三四線城市市區內還存在了大量的“小產權房”，甚至有些城市的小產權房還是按照正常的商品房來進行交易，雖然說法律不認可但是在民間的認可度還是比較高的，這也是跟各地的商品房發展階段不同有關係。包括前幾年實行的“棚改”（就是用商品房置換老百姓的小產權或者其他房產）和近幾年開始的農村宅基地登記等其實有部分目的就是要摸清老百姓實際的房產情況，這樣準確的數據才能為未來房產調控和政策出臺提供依據。可惜，因為地方利益存在很多地方都不是那麼配合，這也是為何住建部再次強調“推進全國一張網建設”的關鍵。
房產信息採集是工作的難點也是重點，房地產市場到底問題有多大？必須在陽光底下才能看的明白
幾乎所有人都知道房產過剩，商品房過剩，但是到底過剩多少？地方有多少虛報瞞報？必須信息公開
不僅僅是老百姓，包括對於很多全國性房企來說，其實也是需要一個優良的營商環境的，需要一個地方準確的數據來作為是否投資的關鍵。但從過去到現在來看，絕大多數房企要想在一個城市落根、有項目必須先過“送禮”“吃飯”這關。就我身邊的觀察來看，幾乎每週開發商與房管部門都有所謂的“飯局”，這樣其實背後很容易滋生各種問題。不僅僅加大了房企開發成本也加大了購房者購房的風險成本。這也是為何很多老百姓都會認為他們“串通”的原因。
之所以有很多的“暗箱操作”其實就是信息不公開，房企和地方利用了“信息時間差”
此次指導意見已經很明確的提出了目標“推進房地產領域“放管服”改革，提高房屋交易管理服務效能，向各類房地產市場主體提供規範化、標準化、便捷化的服務，營造穩定、透明、安全、可預期的良好市場環境”。進入2020年了大家一定要意識到“信息價值”，房企一部分的收益其實更多的是來自於“信息價值”。包括之所以很多房企原因跟地方搞好關係，其實也是想要這種所謂的“信息”。大家仔細觀察後會發現一個有趣的現象“本地房企規模不大但是往往能夠得到較好的地塊”，這是為什麼呢？大家可以思考下。圖上所示是過去10年房企土地購置費與土地成交價走勢圖，可以明顯看到從2014年後這兩者之間的差值越來越大，2018年的土地購置費竟然是土地成交價的2.26倍！！這其中真的需要這麼大的資金量嗎？這個真的讓人懷疑。
住建部此次指導意見，對於樓市的影響應該是深遠的，包括真正的房企和購房者在內其實都是需要“良好的市場環境的”
房地產改革的關鍵其實不僅僅是穩定房價，建立一個穩定、透明、安全、可預期的市場環境才是根本，9.8萬家房企中到底哪些才是靠“實力”這個是關鍵
大家可以把這個理解為“遊戲規則”，房地產市場之所以亂象頻出很大一部分原因在於過去20多年我們“粗放式”的管理，規則不明確、各地標準不一導致房企去任何城市都需要重新適應，時間成本有時候真的是最要命的。如果說把“遊戲規則”公開化、透明化，大家來自由競爭這才是一個好的市場。圖上所示是2007-2018年國內房企數量走勢圖，可以看到僅僅2008年就新增2萬多家房企，這樣的數據真的沒有問題？再說如今已經9.8萬多家的房企，到底有多少是靠實力生存，有多少是靠“關係”生存？這就需要把“遊戲規則”重新定義清楚，才能知道到底哪些房企是在“裸泳”。
樓市需要“淨化”，房價需要穩定，改革必須從自身開始，住建部的動作必須“穩、準、狠”
對於住建部此次引發的意見，個人感覺還是有點不夠。其實還可以更快點，雖然說良好的市場打造需要時間，但是也不能夠持續緩慢下去，說句實話留給房地產市場本身的時間已經不多了。雖然說從理論上來說房地產“火熱期”或許還有10-15年，但是真正能夠堅持多久不出問題？還是需要時間考驗的，早做好基礎數據，早採取應對措施才能有效避免“房地產硬著陸”。
綜上，住建部下發《住房和城鄉建設部關於提升房屋網籤備案服務效能的意見》更多的目的還是為了打造一個良好的房地產市場環境，對於樓市的影響比較深遠，短時間內其實看不出什麼影響。各位覺得呢？原創不易未經允許不得隨意轉載，喜歡房產問題的朋友可以訂購勇談的專欄，更多優質內容繼續貢獻中。
勇談樓市壹貳叄
住建部3月26日印發《住房和城鄉建設部關於提升房屋網籤備案服務效能的意見》（以下稱《意見》），從5個大的方面規範和優化房屋登記行為，營造穩定、透明、安全的交易環境，為建立房地產市場監測、落實房地產調控提供數據和技術支撐，有利於促進樓市平穩健康發展。
第一、《意見》的5大看點
不管是國家統計局，還是相關的研究機構（中指院、社科院、恆大研究院、億翰智庫、CRIC等），都沒有完整、準確、實時地掌握全國城鎮房屋數量、租賃數據、商品房備案數據、商品房交易數據，導致國家和社會都不知道全國城鎮究竟有多少套房？有多少房子在租賃？有多少新房在備案？有多少房屋在成交？樓市處在一種“眼瞎”的狀態中發展，而這些數據對樓市健康平穩發展是非常重要的。
如《意見》實施到位，全國“一張網”得以建立，那無疑將對樓市健康平穩發展起到監測、預警和保障作用。小菜對此已經盼了很多年了，讓我們一起來研究下《意見》的幾大看點吧：
01、全面採集樓盤信息
這是關於樓盤建檔、備案、銷售、網籤、物業、維修基金、房屋徵收等狀態監測和統一數據標準的規定。
也就是說，以後每個小區在不動產管理機構中就是一張“樓盤表”，而且是電子版的。
02、系統自動核驗
不動產管理機構的“一張網”將與公安、民政、稅務、社保、市場監督、自然資源、法院等部門的信息系統聯網，實現公民各類信息共享。
03、優化網籤備案服務
主要包括網上辦事大廳、網絡端口延伸至房企和中介機構、網籤即時辦理，讓產權交易及備案更便捷。
04、提高數據使用效能
不動產部門的“一張網”與公安、民政、社保、稅務、市場監督、法院、學校、公積金等部門連接後，將可以實時共享不動產信息，在貸款、積分落戶、子女上學等事情辦理時，不用重複跑路。
05、建立全國“一張網”
目前市縣不動產信息多數是聯合網的，但跨越市級範圍，市與市，省級範圍內不動產信息是沒有聯網的。
下一步不動產信息不但要實現市與市聯網，省與市聯網，還要實現全國不動產信息聯網，最終實現全國不動產信息“一張網”。
綜合看，得益於“新基建計劃”的資金支持，不動產信息全國“一張網”，居住小區“一張表”，房屋交易“一個證”，將從規劃走向現實。
第二、《意見》的落地將對樓市產生哪些積極影響？
01、建立樓盤“一張表”，樓市交易更安全
通過建立和完善“樓盤表”，房屋的各項數據和動態信息都能在這個表上查詢到，比如，產權人身份信息，抵押貸款信息，法院查封信息，稅務信息，維修基金信息，維修記錄等。
瞭解清楚房屋的完整信息和歷史信息，有助於交易各方全面掌握房屋權利狀況，做出合理決策，進而保障交易安全。
02、房屋交易“一個證”，樓市交易更便捷
不動產部門“一張網”將與民政、公安、社保、市場監督、法院等機構聯網，實現公民財產、身份、婚姻、老賴、社保、稅務等信息共享，通過提供一張身份證，即可辦理不動產抵押、交易的各項事宜，不用再提交其他證件或證明，讓樓市交易更加便捷。
另外，不動產網絡辦事大廳端口延伸至房企、中介機構，也將進一步分流辦事人員聚集，緩減不動產交易大廳交易壓力，同時也能讓公民辦事更便捷。
03、不動產信息“一張網”，樓市監測更準確
全國房屋信息“一張網”建立後，國家能實時、準確地監測到全國城鎮房屋存量數據、新房網籤備案數據、實時交易網籤數據、物業管理數據、房屋租賃等數據，有利於摸清“家底”，掌握交易價格、面積、按揭等數據，為樓市決策和調控政策制定提供動態數據支持。
04、不動產信息與其他部門系統信息共享後，樓市調控政策實施更到位
不動產信息與公民的社保、身份、婚姻信息共享後，在執行限購、限售、限貸政策時，將能有效地防止假社保證明、假婚姻證明“闖關”，讓限購、限售、限貸等政策執行無“漏洞”可鑽。
05、不動產信息管理和使用更安全、便捷後，有利於促進樓市平穩健康發展
不動產信息管理和使用更加規範、透明、高效、便捷後，反過來會刺激更多的人購置不動產，通過擁有不動產獲得其他事情上的便利，這將刺激樓市成交。
同時，行業信息全面、信息透明、信息實時監測、調控實施到位，對保持行業自身的健康、平穩和發展具有積極意義。
06、有利於不動產管理部門向樓市提供標準化的管理服務
目前，各地網絡不聯通，信息不共享，政策尺度不統一，“土政策”很多。
比如，在北京能辦的事情，在其他一些城市就不能辦；在上海賣房提交這些證件和資料就可以了，到縣級城市就得多提交一些證件和資料。
全國“一張網”建立後，工作規範是標準化的，在北京的要求和在昆明的要求是一樣的，不管是個人交易，還是開發商辦預售，又或者是維修基金使用，政策尺度都是一樣的。
你能想象這個提升對樓市的積極影響有多大嗎？工作效率會提高數倍，人力資源利用會節省數倍，大家的行為預期都是相對穩定的，無疑有利於樓市交易安全和樓市穩定發展。
因此，《意見》的印發是眾望所歸，萬眾期待，對樓市平穩發展意義重大，對普通公民、其他機構和組織都有積極意義。
第三、這麼好的事情，為什麼到現在才開始做？
首先，《意見》這個時候出臺，說明這個構想已經在前期做了很多調研和論證，形成成熟的方案以後，才會正式立項、批准和出臺。
其次，要實現《意見》的全部構想，也就是辦事“一個證”、小區“一張表”、全國“一張網”，需要複雜的技術支持和市場網絡普及率。
以前可能技術積累不夠，網絡覆蓋率和移動智能終端普及率不達標，推廣這個構想的技術條件和市場技術基礎還不成熟。
最後，“新基建計劃”是契機。要實現《意見》的全部構想，說總比做容易，實踐起來估計會很難，最難的就是需要龐大的資金支持。
以前可能住建部也想做，但缺錢，預算緊，往往需要將有限的預算用到“刀刃”上。新基建計劃提供了契機，能把這個事情辦了，惠及的不僅僅是產權人、房企、中介機構、住建系統和樓市，也將惠及民政、公安、司法、法院、學校、公積金等部門。
因此，《意見》出臺並實施，功在當代，利在千秋，值得點贊！
