用户67600538
大家好，我是勇谈。4月17日住建部下发了《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》，其中对于楼盘信息采集、自动核验服务、优化网签备案服务、提高数据使用效能、推进全国一张网建设等方面进行了规定和指导意见。此次可以说是对于过去房屋网签备案工作的进一步细化，目的也是为了通过现代信息技术来推动房屋网签备案和房屋信息、楼盘信息的采集速度与效率。那么对于楼市有什么影响呢？只能说目前住建部在做的只是基础工作，影响是深远的，短时间内看不出来。借此机会简单谈谈我的观察。
商品房网签备案数据一直是所有房产数据的基础，也是制定房产政策的依据之一
市场上到底有多少在建房产？到底有多少准备预售的房产？这些数据的基础就是网签备案情况
包括国家统计局在内对于在售、在建房产的判断依据也是各地提供的网签备案数据，而各地也把网签备案作为“卡”房企的关键指标。因为这样或者那样的原因导致很多老百姓看到的现象与各地曝出来的数据不完全一致。其实很大一部分原因就是地方为了完成住建部等部门提出的“指标要求”开始故意延缓或加快网签备案速度，这样的数据说到底其实还是“失真”的。一组失真的数据，自然容易导致在房产调控政策上有所偏差，这也是很多时候国家开始放松调控、进行“去库存”效果打折扣的原因。
商品房数据尽量接近实际才能决定“房产税”“房租税”等是否执行，这也是为何很多人呼吁的“房产税”无法按时出台的原因（因为基础数据建设都没有做好）
从上世纪90年代开始实行商品房销售到现在为止，因为各个城市发展程度不同，商品房推动程度不同导致了房产信息统计存在全国不一致的情况。就拿中西部来说，如今不少中西部三四线城市市区内还存在了大量的“小产权房”，甚至有些城市的小产权房还是按照正常的商品房来进行交易，虽然说法律不认可但是在民间的认可度还是比较高的，这也是跟各地的商品房发展阶段不同有关系。包括前几年实行的“棚改”（就是用商品房置换老百姓的小产权或者其他房产）和近几年开始的农村宅基地登记等其实有部分目的就是要摸清老百姓实际的房产情况，这样准确的数据才能为未来房产调控和政策出台提供依据。可惜，因为地方利益存在很多地方都不是那么配合，这也是为何住建部再次强调“推进全国一张网建设”的关键。
房产信息采集是工作的难点也是重点，房地产市场到底问题有多大？必须在阳光底下才能看的明白
几乎所有人都知道房产过剩，商品房过剩，但是到底过剩多少？地方有多少虚报瞒报？必须信息公开
不仅仅是老百姓，包括对于很多全国性房企来说，其实也是需要一个优良的营商环境的，需要一个地方准确的数据来作为是否投资的关键。但从过去到现在来看，绝大多数房企要想在一个城市落根、有项目必须先过“送礼”“吃饭”这关。就我身边的观察来看，几乎每周开发商与房管部门都有所谓的“饭局”，这样其实背后很容易滋生各种问题。不仅仅加大了房企开发成本也加大了购房者购房的风险成本。这也是为何很多老百姓都会认为他们“串通”的原因。
之所以有很多的“暗箱操作”其实就是信息不公开，房企和地方利用了“信息时间差”
此次指导意见已经很明确的提出了目标“推进房地产领域“放管服”改革，提高房屋交易管理服务效能，向各类房地产市场主体提供规范化、标准化、便捷化的服务，营造稳定、透明、安全、可预期的良好市场环境”。进入2020年了大家一定要意识到“信息价值”，房企一部分的收益其实更多的是来自于“信息价值”。包括之所以很多房企原因跟地方搞好关系，其实也是想要这种所谓的“信息”。大家仔细观察后会发现一个有趣的现象“本地房企规模不大但是往往能够得到较好的地块”，这是为什么呢？大家可以思考下。图上所示是过去10年房企土地购置费与土地成交价走势图，可以明显看到从2014年后这两者之间的差值越来越大，2018年的土地购置费竟然是土地成交价的2.26倍！！这其中真的需要这么大的资金量吗？这个真的让人怀疑。
住建部此次指导意见，对于楼市的影响应该是深远的，包括真正的房企和购房者在内其实都是需要“良好的市场环境的”
房地产改革的关键其实不仅仅是稳定房价，建立一个稳定、透明、安全、可预期的市场环境才是根本，9.8万家房企中到底哪些才是靠“实力”这个是关键
大家可以把这个理解为“游戏规则”，房地产市场之所以乱象频出很大一部分原因在于过去20多年我们“粗放式”的管理，规则不明确、各地标准不一导致房企去任何城市都需要重新适应，时间成本有时候真的是最要命的。如果说把“游戏规则”公开化、透明化，大家来自由竞争这才是一个好的市场。图上所示是2007-2018年国内房企数量走势图，可以看到仅仅2008年就新增2万多家房企，这样的数据真的没有问题？再说如今已经9.8万多家的房企，到底有多少是靠实力生存，有多少是靠“关系”生存？这就需要把“游戏规则”重新定义清楚，才能知道到底哪些房企是在“裸泳”。
楼市需要“净化”，房价需要稳定，改革必须从自身开始，住建部的动作必须“稳、准、狠”
对于住建部此次引发的意见，个人感觉还是有点不够。其实还可以更快点，虽然说良好的市场打造需要时间，但是也不能够持续缓慢下去，说句实话留给房地产市场本身的时间已经不多了。虽然说从理论上来说房地产“火热期”或许还有10-15年，但是真正能够坚持多久不出问题？还是需要时间考验的，早做好基础数据，早采取应对措施才能有效避免“房地产硬着陆”。
综上，住建部下发《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》更多的目的还是为了打造一个良好的房地产市场环境，对于楼市的影响比较深远，短时间内其实看不出什么影响。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈楼市壹贰叁
住建部3月26日印发《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》（以下称《意见》），从5个大的方面规范和优化房屋登记行为，营造稳定、透明、安全的交易环境，为建立房地产市场监测、落实房地产调控提供数据和技术支撑，有利于促进楼市平稳健康发展。
第一、《意见》的5大看点
不管是国家统计局，还是相关的研究机构（中指院、社科院、恒大研究院、亿翰智库、CRIC等），都没有完整、准确、实时地掌握全国城镇房屋数量、租赁数据、商品房备案数据、商品房交易数据，导致国家和社会都不知道全国城镇究竟有多少套房？有多少房子在租赁？有多少新房在备案？有多少房屋在成交？楼市处在一种“眼瞎”的状态中发展，而这些数据对楼市健康平稳发展是非常重要的。
如《意见》实施到位，全国“一张网”得以建立，那无疑将对楼市健康平稳发展起到监测、预警和保障作用。小菜对此已经盼了很多年了，让我们一起来研究下《意见》的几大看点吧：
01、全面采集楼盘信息
这是关于楼盘建档、备案、销售、网签、物业、维修基金、房屋征收等状态监测和统一数据标准的规定。
也就是说，以后每个小区在不动产管理机构中就是一张“楼盘表”，而且是电子版的。
02、系统自动核验
不动产管理机构的“一张网”将与公安、民政、税务、社保、市场监督、自然资源、法院等部门的信息系统联网，实现公民各类信息共享。
03、优化网签备案服务
主要包括网上办事大厅、网络端口延伸至房企和中介机构、网签即时办理，让产权交易及备案更便捷。
04、提高数据使用效能
不动产部门的“一张网”与公安、民政、社保、税务、市场监督、法院、学校、公积金等部门连接后，将可以实时共享不动产信息，在贷款、积分落户、子女上学等事情办理时，不用重复跑路。
05、建立全国“一张网”
目前市县不动产信息多数是联合网的，但跨越市级范围，市与市，省级范围内不动产信息是没有联网的。
下一步不动产信息不但要实现市与市联网，省与市联网，还要实现全国不动产信息联网，最终实现全国不动产信息“一张网”。
综合看，得益于“新基建计划”的资金支持，不动产信息全国“一张网”，居住小区“一张表”，房屋交易“一个证”，将从规划走向现实。
第二、《意见》的落地将对楼市产生哪些积极影响？
01、建立楼盘“一张表”，楼市交易更安全
通过建立和完善“楼盘表”，房屋的各项数据和动态信息都能在这个表上查询到，比如，产权人身份信息，抵押贷款信息，法院查封信息，税务信息，维修基金信息，维修记录等。
了解清楚房屋的完整信息和历史信息，有助于交易各方全面掌握房屋权利状况，做出合理决策，进而保障交易安全。
02、房屋交易“一个证”，楼市交易更便捷
不动产部门“一张网”将与民政、公安、社保、市场监督、法院等机构联网，实现公民财产、身份、婚姻、老赖、社保、税务等信息共享，通过提供一张身份证，即可办理不动产抵押、交易的各项事宜，不用再提交其他证件或证明，让楼市交易更加便捷。
另外，不动产网络办事大厅端口延伸至房企、中介机构，也将进一步分流办事人员聚集，缓减不动产交易大厅交易压力，同时也能让公民办事更便捷。
03、不动产信息“一张网”，楼市监测更准确
全国房屋信息“一张网”建立后，国家能实时、准确地监测到全国城镇房屋存量数据、新房网签备案数据、实时交易网签数据、物业管理数据、房屋租赁等数据，有利于摸清“家底”，掌握交易价格、面积、按揭等数据，为楼市决策和调控政策制定提供动态数据支持。
04、不动产信息与其他部门系统信息共享后，楼市调控政策实施更到位
不动产信息与公民的社保、身份、婚姻信息共享后，在执行限购、限售、限贷政策时，将能有效地防止假社保证明、假婚姻证明“闯关”，让限购、限售、限贷等政策执行无“漏洞”可钻。
05、不动产信息管理和使用更安全、便捷后，有利于促进楼市平稳健康发展
不动产信息管理和使用更加规范、透明、高效、便捷后，反过来会刺激更多的人购置不动产，通过拥有不动产获得其他事情上的便利，这将刺激楼市成交。
同时，行业信息全面、信息透明、信息实时监测、调控实施到位，对保持行业自身的健康、平稳和发展具有积极意义。
06、有利于不动产管理部门向楼市提供标准化的管理服务
目前，各地网络不联通，信息不共享，政策尺度不统一，“土政策”很多。
比如，在北京能办的事情，在其他一些城市就不能办；在上海卖房提交这些证件和资料就可以了，到县级城市就得多提交一些证件和资料。
全国“一张网”建立后，工作规范是标准化的，在北京的要求和在昆明的要求是一样的，不管是个人交易，还是开发商办预售，又或者是维修基金使用，政策尺度都是一样的。
你能想象这个提升对楼市的积极影响有多大吗？工作效率会提高数倍，人力资源利用会节省数倍，大家的行为预期都是相对稳定的，无疑有利于楼市交易安全和楼市稳定发展。
因此，《意见》的印发是众望所归，万众期待，对楼市平稳发展意义重大，对普通公民、其他机构和组织都有积极意义。
第三、这么好的事情，为什么到现在才开始做？
首先，《意见》这个时候出台，说明这个构想已经在前期做了很多调研和论证，形成成熟的方案以后，才会正式立项、批准和出台。
其次，要实现《意见》的全部构想，也就是办事“一个证”、小区“一张表”、全国“一张网”，需要复杂的技术支持和市场网络普及率。
以前可能技术积累不够，网络覆盖率和移动智能终端普及率不达标，推广这个构想的技术条件和市场技术基础还不成熟。
最后，“新基建计划”是契机。要实现《意见》的全部构想，说总比做容易，实践起来估计会很难，最难的就是需要庞大的资金支持。
以前可能住建部也想做，但缺钱，预算紧，往往需要将有限的预算用到“刀刃”上。新基建计划提供了契机，能把这个事情办了，惠及的不仅仅是产权人、房企、中介机构、住建系统和楼市，也将惠及民政、公安、司法、法院、学校、公积金等部门。
因此，《意见》出台并实施，功在当代，利在千秋，值得点赞！
