這幾天廣州南站人滿為患，全國各地打工者戴著口罩，拿著大包小包排隊在擁擠的人潮中。等到體溫檢測結束的那刻，他們便再次踏入廣東大門。
他們害怕疫情嗎？害怕。但是在疫情面前，無法阻擋的是工作，以及工作背後的生活。
正如我一朋友所言，每年一過初七就開始緊張，公司裡的員工要養，自己的房貸車貸要還，孩子學費要交……自己必須是永動機，才能維持這魔幻的人生。
這次疫情是華夏民族新世紀二十年以來最大的歷練，但在天災人禍面前，我們發現了唯利社會中的世間溫暖，懂得了“永遠沒有從天而降的英雄，只有挺身而出的凡人”，更知道了在李醫生背後，社會文明的路還有很長。
但我堅信，“禍兮福之所倚，福兮禍之所伏”，災難過後便是又一村的光景，作為一名樓市研究者，這段時間思考了很多，我把它們總結為“審時度勢”，“中庸之道”，“運籌帷幄”，送給大家。
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審時度勢
“成大事者，審時度勢，順勢而為”，這是曾國藩老先生的人生信條，同樣適用於樓市。那麼如何能做到精準的審時度勢呢？
這和生活又是一個道理，觀察和思考。
這段時間，全國防疫措施升級，所有售樓處關門謝客，小區外人禁入，從交易路徑上看，賣方端已經被疫情完全阻斷。
所以這段時間，你會看到的市場行情是：房子無法交易，各地成交量暴跌，但價格無法表現，所以房價趨勢無動於衷。
同時，這段時間有些城市的市場在暗流湧動。例如最近研究的日照、石家莊、太原等三四線城市，業主通過網絡渠道下調二手房報價的現象有很多，這是在行情不好甚至冷凍的情況下，投資客急於套現求生的具體表現。
這是我們觀察到的現在的情況。然後我們還要去思考，思考疫情結束後，樓市行情的走勢。
我在《疫情對房價的影響》一文中寫到過，從去年9月份開始到疫情結束時間（推測大約4、5月份），幾近半年時間所積攢的需求需要釋放。小陽春被疫情消滅了，但是需求不會被消滅，這是符合常理且必然的趨勢。
但是2020年又不同於2003年，十七年的房地產產業發展下，所有城市的房子庫存都要遠高於2003年。再者，疫情結束，售樓處開始集中開盤放量，二手房業主加急掛牌報價，在需求集中爆發的時候，供給量也在爆發。
這麼一來一去，原本強勢的需求也被消化了。
在我看來，疫情就是一塊隕石，這次會把原本有泡沫的三四線城市砸出巨坑。而一二線因為人口流入還有強需求，房價會適度反彈。
所以對於買房者來說，即使疫情結束，三四線也不用著急，可以把時間線拉到2020年的年底，但是一二線尤其是年前有翹尾行情的，疫情結束之時，就是入場之日。
疫情結束時，市場逐漸恢復，開發商們為了彌補虧損，會開盤放量搶客源，折扣優惠很大；二手房業主也存在競爭關係，置換需求會爆發，對市場信心不足，議價空間很大；地方會用適當用房地產彌補這幾個月的經濟虧損，會下調房貸利率或者放鬆限政。
這些都是利好購房者的。
正所謂，市場反人性，大家都不看好的行情，大概率會成為市場底部，大家一定要把握好。
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中庸之道
“禍兮福之所倚，福兮禍之所伏”，這是我的座右銘，所以在大喜大悲面前，始終能自我安慰和警戒，保持清醒。
這次疫情給市場經濟帶來的副作用很大。西貝集團董事長賈國龍說，西貝的現金流抗不過3個月，服務行業是吸納社會就業人口的主要產業，如果西貝倒下，3萬多勞動人口就會失去工作，後果不堪設想。
其實不止服務行業，中國85%的民營企業都扛不過三個月。所以現在對疫情的阻擊是中國經濟最大的挑戰。
藉此，近期樓市空軍開始躁動，認為中國這些年積蓄的房價泡沫會被疫情粉碎，房價會大跌。
其實疫情對於中國經濟發展只是短暫的突發因素，如果按照近幾年總體趨勢來講，存在著6+1空頭，即：去產能、去商能、地方債務、環保風暴、第四次金融危機、大國摩擦+政策波動。
其中每一項對於中國都是刮骨療傷。
但你因此就認定中國經濟必然會下滑嗎？別忘了，中國還有6+1多頭：第二次城市化、大交通、大消費、大通信、大文化、金融大發展+外部空間。
所以整體來看，2020年的經濟趨勢是一個多空6+1錯綜博弈的局面，是複雜多變的，身邊搞經濟學的沒一個能做到準確預測。
當年非典結束，創造了互聯網的輝煌。這次疫情又讓人們認識了人工智能、5G、生物醫學等產業的前景，如果機器人代表醫生，如果口罩可以自我淨化，如果萬物互聯……
但有幾點我們必須要肯定的。
1、樓市是絕對性政策市場；
2、中國房地產總市值450萬億，是M2的2.27倍；
3、房產佔比家庭總資產達到75.6%；
所以中國經濟無論在哪個發展階段，房價不能大跌，因為承載的東西過多，累及根本。
而我所謂講的中庸之道，就是不要因為政策大喜大悲，網上一個利好欣喜若狂，一個利空哭天喊地。
要以微觀的心態去觀察自己的一畝三分地，尋找自己所在城市的機遇。那麼唱空的可以歇歇了，因為房價大跌一定會伴隨著是企業破產和大規模失業，首先你要考慮自己是否能承受住。
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運籌帷幄
在理清心態和對趨勢有一定掌握之後，當下最要緊的就是運籌帷幄，正所謂“運籌帷幄，決勝千里”。
近期我在朋友圈做了一個調查，發現95%的準購房者疫情期間都不會關心房子。
一位讀者的對我說，房價不漲誰還會買房子啊，房子只有在漲價的時候才會受關注，典型的“買漲跌思維”。要知道我們對待市場情緒以中庸之道處之，但在行動上一定要積極，因為機會永遠只屬於20%的人。
所以在市場恢復之前，作為一位合格的購房者，起碼要做好以下幾點準備。
1、評估自己的購房能力。
這裡的購房能力不只是首付能力，而是首付+還貸能力。例如這次疫情，我的一個學生公司破產成了失業者，每個月將近1.5萬的房貸把他直接壓垮了，他的現金流捉襟見肘，根本無法抵禦房貸風險。所以在買房的時候，一定要評估風險，除了首付，自己的儲蓄是否能償還半年房貸。
2、根據購房能力尋找標的。
對自己購房能力有了清晰的認識後，要根據自己的資金池配比標的。這些錢，到底能買到城中哪些地段的房子？新房還是二手房？是否能達到自己的購房目的？這些都是要及早考慮清楚的。
例如我的一個重慶讀者小張，總共有200W的資金池，準備買一套二手房。這段時間他根據地鐵、學區、醫療、商業確定了3大地段，又通過戶型、樓齡、環境、物業篩選出了5個小區。當然這些都是基礎的做法，還可以把小區成交信息都找出來，對比小區房價同期的成長性。
小張現在每天的主要工作就是研究這5個小區，為此他找了3個片區中介為他服務，能第一時間知曉小區房源的動向，例如掛牌房源的歷史房價走勢，業主賣房的目的等等。這是高階購房者的做法，買二手房要比新房複雜，但如果挖到一個筍盤，獲利要比新房多得多。
3、用心儲備房產知識。
在所有商品中，唯有房產是最值得花時間去研究的，雖說一生中買房沒有幾次，但因為交易額巨大，一個知識點可能就是幾萬元到幾十萬元的反饋。
所有房產知識心中都要有所涉獵，怎麼看戶型、綠化率、容積率這些硬核指標，怎麼籤合同，如何利用房子的優缺點和業主砍價，這些都會讓你在交易過程中佔得先機。
現在買房不像過去那般艱難，網絡發達，各種實景地圖，房源信息平臺，都可供查詢。大家應多下一份辛苦。
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柳暗花明
羅胖說，2020年是未來10年中最好的一年。但我說，世間萬物紛紜，若波瀾便會有無窮的機遇。
2020年是庚子年，60年甲子一循環。1960年大饑荒，北京大學校園內，學生們餓得飢腸轆轆，爬到樹上摘榆錢吃，卻在樹上看到了實驗室裡原子彈的雛形，勝利油田也在這時候孕育而生。
世界上沒有任何一個國家可以走出中國的路，五千年文化、14億人口趟出來的路。我們每個人都是這條路上的踐行者，不必太看重萬千種種對自己的影響，只需要做好自己的本分，經營好這一畝三分地。
最後，願大家“雄關漫道真如鐵，而今邁步從頭越”。
