[文/胡立善 山哥看财经原创文章，转载请注明出处]
今年是我国全面放开二胎政策的第三年，在全面放开二胎政策刚推出时，有部分专家认为将会出现一波婴儿潮。
然而数据表明，全面放开二胎政策带来的效果并不明显，生育率反而出现了逐年下降的现象。
2016年，受刚放开二孩政策的影响，我国出生人口显著增加，达到1786万人，同比增长了7.9%。2017年，根据当时的卫计委预测，我国新生儿数量应该在2023万人左右，然而，2017年实际出生人口仅1723万，不仅没有到达卫计委预测的数量，反而比2016年的人口总量增长数量减少了60余万人。
时间到了2018年，新生人口更是出现急剧减少，准确的数据需要等到明年1月由国家统计局公布。从部分媒体报道情况来看，不少城市18年出生人口较17年有较为显著的下滑，许多城市出生人口同比增速下滑接近20%。
长期研究人口与生育问题的专家何亚福预测，今年的出生人口将比去年减少100多万到200多万。另一人口专家黄文政则预测，从各地出生人口的同比下降数据来看，2018年出生人口很可能跌破1500万，甚至跌至1400万左右的水平。
新生人口减少的现象同样在我们的邻国日本发生，日本厚生劳动省12月21日公布的人口数据显示，2018年出生的婴儿为92.1万人，连续三年不足100万人，为1899年开始统计以来的最低值。
与此同时，日本今年的死亡人数为136.9万人，达到二战后的新高。死亡人数与出生人数的差值也达到创新高的44.8万人，日本人口已连续12年自然减少，并且少子化没有得到遏制，人口减少趋势更加显著。
中国的新生人口为什么会下降？对我们国家的经济会产生什么样的深远影响？
笔者认为，新生人口下降的最主要原因是育龄人口数量在下降，同时育儿成本提高等因素也导致了生育意愿的下降，两者叠加，导致新生人口数量急剧下降。
对于我国经济来说，未来两年，我国育龄人口数量将急剧下降，房价面临巨大的下跌压力。如果生育率长期不见起色，则中国的房地产市场就会像日本一样，在下跌之后保持平稳，不会出现任何趋势性的投资机会，房地产丧失投资价值。
育龄人口下降是新生儿减少的主要原因
笔者认为，育龄人口下降是新生儿减少的主要原因，根据有关机构统计，1990-1998年，我国新生儿数量连续9年大幅下滑，1998年出生人口数量较十年前减少约1000万，而这部分人群为当下生育的主力军，进而带来当前出生人口的下降。
晚婚不婚及生育意愿的下降是新生儿数量减少的另一个重要原因，在当今中国社会，晚婚甚至不婚的现象正在变得越来越普遍，未婚比例的提高降低了一孩生育率，而一孩生育率的降低带来了新生儿数量的减少。分析原因，当今年轻人有更独立、更完善的生活与教育经历，使他们更愿意追求自己的价值，更重视个人自由，推迟乃至始终不愿走入婚姻的年轻人正越来越多，结婚生子带来的一系列时间、金钱、精力上的成本，尤其是大城市高昂的房价，也足以让许多人望而却步。
新生儿减少的影响：房地产失去投资价值
笔者长期以来一直不看好未来中国房地产市场，育龄人口数量的下降，新生人口的减少是笔者看空的主要理由。
中国1990年-2000年出生的人口，陆续到了婚育阶段，这阶段出生的人口数量与1980年代出生的人口数量相比，出现了大幅下降。婚育人口数量的大幅下滑将对购房需求产生重大负面影响，甚至对其他消费需求的影响也是负面的。
国泰君安今日发布的研究报告也持和笔者类似观点，根据国泰君安的研究，我国的20-50岁人群——主体购房人群、主力消费人群和生产人群——的下行拐点是2013年，现在是第二拐点——加速向下的拐点。我国20-50岁将会在2019-26年之间开启加速下降的大幕，7年间将下降7000多万人口，房价下行压力将逐步加大。
我们的邻居，日本的相关经验也证明婚育年龄人口和房价高度相关。
上图是日本公布的历年出生人口情况。
1947-1949年日本出生人口达到高峰，在30年后达到婚龄，1980年代日本房价开始起飞。1955-1960年日本出生人口到达纪录新低，30年后到达婚龄，而此时房价到达顶峰，开始崩盘。最近30年，日本生育率基本保持水平状态，日本房价在2007年以后也基本保持水平状态。
考虑到日本人口的低出生率，笔者认为未来日本房价不会出现明显的趋势性机会。
笔者认为，中国未来很大概率会出现类似日本的长期低生育率，笔者预计，中国的房地产市场在未来几年出现下跌后，会长期保持水平状态，不会出现明显的趋势机会，靠房产投资实现暴富的时代一去不复返。
此外，低生育率及人口老龄化也带来了新的投资机会，人们普遍会在年轻时储蓄，年老时消费，相对低风险的固定收益类产品会更受到老年人的青睐。养老和医疗方面，也会有较多投资机会。
