前幾天杭州出臺了新的《浙江省常住戶口登記管理規定》 ，其中“酒店式公寓可落戶，且可申請就近的公立學校”引起了很多人的關注，小房也被諮詢過很多次，今天剛好在篇文章統一解釋下，順便科普下關於公寓的基礎知識。
首先“允許酒店式公寓設立集體戶口 ≠ 買公寓就能落戶”，大家千萬不要理解錯了，政策只是允許酒店式公寓的管理單位可以申報設立集體戶口，用於掛靠實際居住人才或者產權人的戶口，落戶公寓也不是買了就能落，掛靠人必須滿足杭州的落戶政策才能落戶公寓（大專學歷及以上或者滿足積分）。
也就是說當你滿足了酒店式公寓落戶條件的情況下，你也可以落戶到單位的集體戶口，沒有單位的你還可以落戶到杭州的人才市場，這三者並沒有什麼本質性的差別，如果單純為了落戶，那買公寓落戶性價比是最低的。
另外關於杭州政策中的“如果父母雙方都落在集體戶口中，小孩可以就近上學”引發的公寓是否能上學的問題，其實你在杭州長期租住並繳納社保的情況下，你也可以給小孩申請就近的公立學校。
但現實都是很骨感的，杭州學校招生都是按梯度排表招生的，先招一表生（有房有戶），學校生源還沒滿的情況下，再招二表生（有房無戶），然後才能輪到集體戶口這批，最後是外來務工人員的隨遷子女，雖然集體戶口的優先度比租房高一點，但都屬於排不進去的那批，五十步笑百步而已。
綜合以上得出，這些政策對酒店式公寓並沒有實質性的改變，和你要不要購買公寓沒有太大關係，根據自己實際需求來，下面給大家列一些關於公寓的問題解答，幫助大家快速瞭解公寓。
Q1:酒店式公寓產權分類型為幾種？
答：酒店式公寓產權類型可以分為三種；
無產權：無產權公寓地塊一般都是村集體用地，不經過房管局的，所以不能擁有產權，你買的時候籤的也不是購房合同而是租賃合同或者使用權轉讓合同，可以理解為你花錢租了個房子，只不過時間比較久，當然無產權公寓價格也會很便宜。
集體產權：有產權但不是獨立產權，不分割到戶，而是一層一本證，甚至有一幢樓一本證的，本質上和無產權公寓沒有什麼太大的區別，除非你買一整層。
獨立產權：購買人擁有該公寓的獨立產權，可以上市交易，購買時有完整的合同流程，買的放心，住的安心，但價格相對上面倆要高。
PS：有條件的情況下儘量選擇獨立產權公寓。
Q2：酒店式公寓戶型分為哪幾種？
答：市面上酒店式公寓主要都是以30—50方左右的小戶型為主，其中分為平層、LOFT、多鑰匙；
平層：之前市場上比較常見的戶型，單價低、好出租是它的優勢，但房間內動、靜生活區混在一起，舒適度略差。
LOFT： 自住比較推薦，挑高的客廳會讓房間採光非常棒，看起來也很有逼格，得益於兩層的空間還可以分隔出休息區和生活區，居住舒適度高。
多鑰匙：簡單理解就是把LOFT中間隔開，分成了2個平層或多個平層，因為多鑰匙可以讓租金收益最大化，成為目前市場上最常見的戶型，自住不推薦，因為隔出來的層高會比較壓抑，而且樓上樓下隔音會比較差。
Q3:酒店式公寓相對住宅有什麼優勢？
答：酒店式公寓對比住宅的所有優勢都可以歸納為一個——門檻低，戶型小總價低且無政策限制，在同等價位內公寓的地段肯定是優於住宅的。
Q4：酒店式公寓能貸款嗎？
答：可以貸款，但貸款類型和住宅不一樣，首付最低5成起。
Q5：貸款購買酒店式公寓會影響住宅的首付比例嗎？
答：不影響，兩者貸款類型不一樣，但辦理住宅貸款時，會計算你公寓貸款的負債，流水要求相應要提高。
Q6：公寓的稅費如何計算？
答：公寓新房需要繳納3個點的稅費（辦證時繳納），二手公寓稅費分為全額徵稅法和差額徵稅法兩種，基本在10個點左右，具體構成比較複雜，後面會再專門寫一篇關於稅費的文。
Q7：投資公寓和投資住宅有什麼區別？
答：公寓投資收益主要來源於租金收益，租賃市場波動不會太大收益穩定，像銀行的穩定理財，而住宅買賣市場會因為政策或者規劃變送存在較大波動，住宅投資像是風險理財，賺的多但有一定的風險。
Q8：自住可以考慮買公寓嗎？
答：如果有條件，儘量優先住宅，公寓比起商品房有各種缺點，例如不能落戶、商業水電、容積率高等等，但是它可以提供一個擋風遮雨的地方，如果你資金有限或者受政策限制 ，又想在大城市尋找一份踏實，公寓其實是一個很好的選擇。
Q9:同地段老破小和酒店式公寓價格差不多的情況下選哪個？
答：對自住來說老破小和公寓後期都是需要置換的，這兩者轉手週期都不短，除非老破小有好學區，老破小優勢就在於能讀書，劣勢在於居住舒適度差且影響住宅首付比例，後面再置換住宅對資金要求較高，而公寓的居住舒適度優於老破小，且不影響住宅首付比例，未來置換難度相對低，如果小孩急著讀書，那就選老破小，不著急的話可以根據兩者的優劣勢匹配自己的核心需求。
微信公眾號： 杭州小房 （持續更新杭州樓盤跑盤記，足不出戶看房）
性感小房 在線答疑 免費諮詢 歡迎來提問
