日前，一則信託計劃展期公告將天洋控股集團（以下簡稱天洋）推到了風口浪尖。
“抱歉我在開會，沒有時間接受採訪。”對於記者的採訪，天洋旗下夢東方副總裁楊蕾這樣回應。
而記者近日實地探訪被天洋寄予厚望的天洋創新中心項目和超級蜂巢項目後發現，前者因備案名稱未通過已新改了案名，將於5月開盤；後者則幾乎處於封盤狀態。
接手爛尾樓
3月30日，杭州工商信託官網發佈“天洋燕郊創新中心1號項目集合資金信託計劃展期臨時信息披露報告”，宣佈這一項目延期。
公開資料顯示，成立於2017年的“天洋燕郊創新中心1號項目集合資金信託計劃”，總規模達14億元，預期收益6.9%~7.6%，共分三期發行。而同樣於2017年成立的“天洋燕郊創新中心2號項目集合資金信託計劃”，規模高達34億元。
據瞭解，這兩款基金在續期間內是正常付息，已累計歸還本金11億元，當前創新中心1號和2號信託計劃對應項目的全部風險本金為20餘億元。
4月17日，該信託的發行人杭州工商信託又發佈了最新的《天洋燕郊創新中心2號項目集合資金信託計劃部分優先級信託本金分配報告》，但是相關工作人員回覆記者：“我們是私募，信託產品及項目運營信息為公司處理信託事務所涉及情況，公司負有依法保密義務。”
記者隨即聯繫了天洋旗下的上市平臺夢東方，但該公司副總裁楊蕾告訴記者：“抱歉我在開會，沒有時間接受採訪。”
事實上，現在所謂的“天洋創新中心”只是曾經的案名。案場的銷售人員告訴記者，這裡現在改成了“北京logo”，原因是天洋創新中心“備案名稱沒有通過”。
所謂的天洋創新中心是一個產權為40年的商辦項目，因為屬於河北，燕郊的商辦項目並沒有受到北京“3·26新政”的影響。據銷售人員介紹，現在燕郊的商辦項目個人仍可以合法購買。
記者瞭解到，天洋創新中心項目位於京通快速路的燕郊入口處，隨著2017年燕郊限購政策的出臺，一部分沒有購買住宅資格的客戶轉而購買可居住的商辦項目，致使天洋創新中心的重要性提升。雖然是商辦項目，但是目標人群顯然是針對住宅人群，戶型上以60平方米的小戶型為主，並且格外強調燃氣入戶。
銷售人員告訴記者，創新中心尚未開賣。“我們現在還沒開始預售，價格可能在1萬6左右吧，5月可能就正式開盤了。”
銷售人員表示，這塊地分東西兩塊開發，目前預售的是東區大約1000套房源，2022年才能交房，西區的開發還沒有日程。
記者調查發現，待到交房時，這塊地的使用權限也只剩下20多年了。這也表明，該項目的開發經歷頗為曲折。
事實上，天洋創新中心的前身“成功大廣場”是燕郊東大門的一座地標性“爛尾樓”，2015年才被天洋接手。
早在2005年，馬來西亞企業成功集團就獲得了該地塊，當時計劃總投資4.8億美元，一期投資2.6億美元，計劃於2008年完成全部建設，打造“北京及渤海經濟圈內首個大型城市綜合體”。
資料顯示，主營業務在燕郊的成功房地產公司在2013~2014年間一直處於虧損狀態，“成功大廣場”也一直處於投入的狀態，在持續的入不敷出中，該項目最終爛尾。
2015年底，天洋接手了這個棘手的項目，在配合燕郊整體規劃的基礎上開始拆除重建，天洋為這筆收購需付出超過20億元。
但是故事還沒有結束，在天洋將首付款10.15億元支付給成功集團之後，雙方在居民安置等經濟損失未達成一致。2018年1月19日，成功集團向香港國際仲裁中心提起仲裁，訴求天洋支付剩餘合同款9.74億元，香港國際仲裁中心正式受理該案。
也正是由於上述諸多糾紛，天洋創新中心遲遲未能達到預售條件，影響了公司回款。
同時，天洋旗下上市公司夢東方的2019年年報數據也差強人意：公司2019年收入僅為1.2億港元，較2018年減少24.9%。年報同時顯示，公司虧損2億港元，流動負債50億港元，其中一年內到期銀行及其他借貸16億港元，非流動負債也有28億港元。
天洋整體業務如此，該筆信託展期就不難理解了。
天洋的沉浮
自從2015年天洋收購燕郊“成功大廣場”以來，天洋的業績就如坐上了過山車。
起家於秦皇島市電器銷售的周政和他的天洋早在2001年就涉足房地產業。彼時，天洋位於秦皇島的天洋購物西廳A座正式開盤，成為了其房地產的開端。
而真正令天洋走進大眾視野是的是2007年，隨著燕郊天洋城正式動工，該公司的地產業務也與燕郊樓市一樣暴發性擴張。
2013年，燕郊的樓市一路高歌猛進，由均價6000元/平方米漲到了11000元/平方米。天洋也順勢成為燕郊地產的一匹黑馬，借殼在香交所上市。
然而，就在房企紛紛看好燕郊樓市之際，已在當地做得風聲水起的天洋，卻在住宅地產之外做出了兩個重要決定：一方面成立夢東方品牌進入了文化產業；另一方面決定以產業地產的方式進入北京。這兩個決定一定程度上帶來了天洋今天的尷尬處境。
2014年，天洋向文旅邁出了第一步。
該公司同涿州市政府簽訂了框架協議，約定在當地開發旅遊度假區、文化創意產業區及配套設施。項目初步預期總建設面積約為1300萬平方米，建設期約5年。初步估計總投資額約為人民幣600億元(相當於約756億港元)，其中約人民幣200億元(相當於約252億港元)預期用於建設及發展文化園。
然而，該協議是否已執行並無下文。
2017年，天洋的香港上市平臺正式更名為“夢東方集團有限公司”，又用1.31億元在衡陽競得面積約33萬平方米的土地用以打造文旅項目。2019年1月22日，天洋又以共計4.74億元投得位於江江陰市徐霞客鎮的三塊商住用地的使用權，用以打造徐霞客夢東方旅遊度假區項目。
然而，這些大手筆的文旅項目並未對企業的經營業績帶來直接利好。
天洋旗下上市公司夢東方2019年收入僅1.2億港元，較2018年約1.6億港元減少24.9%。而在這1.2億港元中，其中的8400萬港元仍然是傳統的物業銷售收入，遊樂園運營的收入還不足2000萬港元。
可以說幾年間，文旅項目為天洋帶來的收益幾乎可以忽略不計。
夢東方公司秘書陳德光向記者描述了文旅項目的現狀：“我們每個樂園項目都還在開發階段，因而目前公司收入主要靠房地產銷售和租金。”
並且，他也說明了夢東方文旅項目的操作邏輯：“文旅項目都會配建一定的住宅，前期用住宅項目銷售的現金流去平衡文旅的投入，後期文旅項目帶來收益後也拉動住宅價值，達到良性循環。”
但是當記者詢問盈利的時間表時，陳德光回應：“我們的文旅項目是長線的盈利預期，目前不方便透漏盈利時間表。不過，我們每個項目都是經過評估認為能產生盈利才去做的。”
商辦的尷尬
一邊是遲遲未見收益的文旅項目，而另一邊天洋能夠直接銷售的地產項目已經不多了。
“我們公司目前主要收入來源是超級蜂巢。”陳德光表示。
2014年，天洋在北京房山購得3宗地塊使用權用以打造商辦項目超級蜂巢。位於房山區地鐵蘇莊站的這3宗地塊共約11.3萬平方米，規劃建築面積約32萬平方米，規劃建設25座公寓、寫字樓及高級會所等。
2016年，超級蜂巢開賣，併為天洋旗下的上市公司夢東方帶來了大幅收入。
夢東方年報顯示，2017年持續經營業務收入約12.8億港元，較2016年約3000萬港元大幅增加41.3倍。對此，該公司的解釋是超級蜂巢項目的銷售所帶來的的增加。
彼時，超級蜂巢項目的規劃是北區及中區將於2017年竣工，南區預計於2018年竣工。
但是，北京商辦市場的寒冬在2017年到來。
當年3月26日，北京發佈《關於進一步加強商業和辦公項目管理、嚴格控制商業辦公項目使用和嚴格管理待售商業辦公項目的公告》，其中規定了這些商辦類項目不能居住使用，另外新建的項目也不能出賣給個人。
夢東方在年報中這樣表述，“2017年下半年，北京政府推出多項調控政策，使得當地之房地產市場熱度有所降溫，因此本集團作出相應調整，暫緩該項目之建設及銷售。”
因而超級蜂巢項目的工期也一再延後，年報中對其的預計變為：中區預計於2018年竣工，南區預計於2019年竣工。
該項目的受阻極大地影響了夢東方的整體收入。以2018年為例，當年收入約1.6億港元，較2017年減少了87.5%。該公司坦言：“收入減少主要是由於中國北京房山之物業發展之收入減少所致。”
近日，記者實地探訪了超級蜂巢項目。在售樓處記者看到，沙盤和桌椅依舊擺放整齊，但裡面僅有一名安保人員充當前臺。
記者在售樓處等了大約5分鐘後，才有一名身穿便裝的銷售人員出現。他告訴記者：“我們這裡幾乎是封盤狀態了，北區在‘3·26新政’前就已經售罄了，中區可能近期會開售。不過我們現在更傾向於整體出售，公司已經看不上散售的小生意了。”
“南區還在建設，已經在進行大客戶的整體入駐，什麼時候投放市場還不清楚。”該銷售人員還表示：“我們北區還有一兩套頂賬房，2萬元/平方米,不受限購政策影響，你可以正常購買。”
記者在項目現場看到，超級蜂巢的南區的確正在建設，但是並沒有聽到建築工地應有的轟鳴聲。
夢東方年報中也沒有透漏超級蜂巢項目具體的面市計劃，只是說：“2019年，目前南區持續建設中，2019年已有約17.6萬平方米達到結構封頂，南區剩餘6.8萬平方米將加快建設推進。”
目前在燕郊，天洋在售項目有天洋城4代和前文所述的即將開盤的天洋創新中心。
位於燕郊南城的天洋城4代幾乎處於銷售尾聲。事實上，該項目早在2017年燕郊禁售前便已經竣工，目前是現房狀態。現場銷售人員告訴記者：“我們目前剩下了一棟樓在售，均價在2萬1左右。”
而在這不足的存量下，天洋需要面對的是高昂的債務。
天洋創新中心的銷售人員告訴記者：“我們最近在頻繁的開銷售會議，大約有80名銷售準備力推我們的天洋創新中心。”
的確，當下的天洋太需要緊緊抓住這根現金的藤蔓了。
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