随着“金九银十”序幕的拉开，接下来的100天是房企抢收的大好机会，冲刺行动不断加码，竞争加剧，行业不确定性再度升级，加上外部环境的“大变局”，大量房企即将在四季度遭遇一次极限挑战。
一、偿债高峰临近，房企需保持现金流稳定
1、行业偿债高峰临近，大量销售任务压到四季度
据相关数据表明：2020年9-12月房企到期债务规模高达3603亿元，较2019年同期2149亿规模增加68%，房企偿债压力猛增。结合前3季度平均59%的目标完成率，今年大量的销售任务要在四季度完成，使得行业业绩压力显著增加。
2、“第一批”踩红线的房企开始降杠杆，价格战一触即发
目前，融资新规“三条红线”已经从12家头部房企开始试点，未来三年中，这些房企不仅要保证每年降档，还要每个月上报“全口径统计”负债数据。这意味着，要想降负债，只能加快销售回款。
未来几个月，市场面临的将是产品、品牌、价格的综合比拼，对任何房企来说，都将是一场“硬仗”。
3、多个城市增加预售资金监管比例，房企现金流更紧张
房地产行业最大的杠杆，其实是预售制度。开发商通过预售，提前回笼资金，投入新的项目，实现滚动开发。地方政府为防止开发商挪用资金，要求对商品房预售资金进行监管，监管力度越高，项目资金链越紧张。
▲来源：国家统计局
今年下半年，衢州、福州、桂林、泸州、黄石、惠州、汕头等多个城市，都陆续加强了预售资金监管。这对于城市公司来说，现金流和资金计划都会受到巨大的影响。
二、房企回款还债迫在眉睫，市场却出现消化不良
1、供应端：房企集中推货冲业绩，造成库存积压
最新报告显示，8月份，全国100个城市新建商品住宅供应量5748 万平，成交量只有5341万平，连续3个月出现“供大于求”态势。 1-8月，全国的新建商品住宅库存总量为48438万平，同比增长了7.5%。
四季度作为传统的推货高峰期，供应将进一步加大。一方面，房企资金紧张，有强烈的出货意愿。另一方面，市场的消化能力却不如人意。
2、需求端：金融杠杆明松暗紧，买房门槛进一步提高
随着行业库存的不断上升，买房需求受到严格控制。
受进阶版的调控政策影响，热点二线城市：无锡、南京、杭州，在8月出台了收紧房地产市场的政策后，成交量分别大幅下降11.9%、12.3%、36%。与此同时，热点城市的首套房贷利率普遍上调，买房门槛进一步提高。
企业想要实现高效的资金回笼，除了要提振销售规模之外，也要加快回款节奏。目前，竞争加剧，银行收紧房贷，双管齐下，对于急需回款的房企来说，更是雪上加霜，同时也面临巨大的业绩压力。
房企短期战略分化明显，四季度危机与机遇共存
通常情况下，房企的周期性节奏都是一季度冲刺回款、轻度投资，二季度运营提效、机会投资，三季度回顾调整、盘点资源，四季度冲刺经营、重度投资。但在今年降杠杆的背景之下，标杆房企的做法出现了很大的分化。当下房企必须要有独立的判断，结合自己的实际情况来调整战术。
一、负债率高的房企，果断抢跑
对于高负债房企来说，目前最重要的任务是狠抓销售和回款。
1、四季度要避开销售竞争高潮期，果断让利，抢收客户。
恒大9月一马当先，全国楼盘7折特惠，多重额外折扣叠加最低可享58折。促销政策一出，各地恒大楼盘遭“秒杀”，深圳恒大时尚慧谷3天内售罄。不管在哪个城市，1000组客户从市场上退出，都会让其他项目很被动。
2、组合运用各种技术手段，稳抓回款
（1）采用优惠等方式提高客户的首付比例乃至全款。
在市场火热的城市，提高筛选客户的门槛。在行情一般的城市，可以通过特殊优惠，提高客户首付比例。
（2）提升银行准入标准，提高银行放款速度。
项目可以优先选择额度充足、政策优势大的主力行进行合作。引入竞争机制，在一个项目引入多家银行驻点，并且每月考核筛选优质合作方。
（3）设置专项考核，成立回款小组。
将回款作为项目团队最主要的考核和激励指标。并且专门成立回款小组，全责分清。
二、负债率合理的房企，加强布局结构调整，增强抗风险能力
每个城市随着分化程度的不同有着独立的城市周期，城市严重分化带来的短周期、小机会较多，对企业提出很高的挑战。对于财务状况良好，经营稳定的房企来说，要好好把握战略方向、投资布局、经营节奏。
1、大框架上，找到适合自己的开发战略
未来房企之间的竞争，不再是抢占规模，而是比谁的安全边际更高，更少犯错。在不增加负债的基础上，大部分房企的规模战略难度加大，企业首先要做的是保证现金流充裕，避免跟风出错。
2、都市圈内，不同城市分化严重，更加重视周期轮动
房企可以通过周期轮动的打法来寻找投资机会。利用历史房价走势找出房价波动的规律，再结合各种指标，输出该城市周期规律，从而预判出该城市未来一年的房价走向。
3、适度聚焦，提前做好布局策略调整
四季度是拿地的好时机，也是房企进行布局管理的窗口期。从大方向上，企业投资依然要围绕主要的都市圈，适度将投资聚焦。
千亿房企，在广泛布局的基础上，要强调核心区域的深耕。
中型房企，要稳住基本盘，同时也可以在适合轮耕的城市，寻找适合快周转的地块，快进快出，谋求增长。
小型房企，要坚持机会主义和精细化拿地。做投资决策时，坚持流动性覆盖安全性，安全性大于盈利性。
三、负债率低的房企，要把握机会，增加土储
目前资金面普遍紧张的环境，对于负债率较低的房企来说，反而是个机会。
1、竞争对手减少，拿地难度降级
目前降杠杆的压力下，不少房企已经明确表示四季度将减慢拿地速度，甚至停止拿地。对于手上还有投资预算和现金的房企，应该抓住机会扩大土储。
2、守住安全边际，用现金流计算公式衡量抄底能力
现金流是企业的血液，四季度要设置好安全垫，计算好一笔账，今年预留的拿地资金+去化回款资金=逆周期拿地的最大资金额，并且动态监控企业的现金短债比，守住安全线。
3、精细研判土地价值，建立客户拿地视角
第四季度各地密集推地，在资源有限的条件下，需要建立行之有效的预测体系来判断投资潜力，挖掘没被发现的投资“遗珠”。
（1）读透城市规划
城市规划开发与房地产开发有着千丝万缕的关系，城市规划包含了城市的发展方向，在了解一个地块前，先了解地块所在城市的发展方向，更能判断地块是否有潜力。
（2）建立投资分析指标体系，从客户需求的角度研究可行性
可行性指标体系，体现的是房企的开发导向。从客户需求的角度去分析土地的可行性，尤其是产品和品牌有追求的房企，要建立以客户为中心的研判思路，开发高品质、个性化、高性价比的产品，在市场竞争中保持高位，给房企打响品牌知名度。
房企在财务上保持克制，精细打磨产品和运营效率，终将会获得市场的奖励。进入四季度，把握机遇，适当增加土储，为未来几年的经营打下坚实的基础。
