房價奇高的年代，對於年輕人來講，買套房子常常會掏空一個家庭的6個錢包，父母一輩子的積蓄加上提前透支自己未來二三十年的收入，七拼八湊才能夠有個安身之處。
面對如此大的成本投入，讓很多人在買房的時候格外謹慎，生怕買在高點，買完之後會貶值，又生怕沒有及時出手，以後就更買不起了。
這些困惑說白了就一個問題，不瞭解目前的樓市現狀，也看不清未來房價會怎麼走?
今天我就從底層用數據為大家解開這個謎團，看看中國現在有多少套房子?夠不夠住?以後會不會過剩?未來10年，房價到底是跌還是漲?
中國現在有多少房子呢?
我們只談城鎮，官方公佈的數據，去年我國有3.03億套，面積267億平，人均居住面積34.4平。
這些數據太宏觀了，大家可能沒什麼概念，但有一個數據更有參考意義。
套戶比。
套戶比就是房子套數跟家庭戶數的比值，這個是最直接反應供需情況的指標。
按家庭戶計算，2017年城鎮套戶比為1.11。意思就是平均1戶擁有1.11套房子。
這個比例低於美國的1.15，日本的1.16，考慮到休閒度假需求、因人口流動帶來的人宅分離等情況，成熟市場的套戶比一般在1.1左右。所以從總體看，中國目前並不存在總量過剩的問題。
總體情況大家瞭解了，看似跟國外差不多，但是仔細一分析，還是存在諸多問題。
最突出的一點就是不均衡。
第一個不均衡體現在每個家庭擁有的房屋面積有很大差距。
有些家庭富裕些，人均居住面積就會大，有些家庭貧困一些，人均居住面積就小，數據告訴我們，有20%的家庭擁有40%的居住面積，還有20%的家庭居住面積只佔總的6%。
這種現象很好理解，大家從身邊也都能感覺到，家庭條件好的朋友名下有很多套房子，而且空著不租出去，那他家的人均居住面積當然就大。
而條件一般的朋友，一家老小五六口人擠在一個七八十平的兩居室的也很常見。
還有更慘的買不起房的家庭，只能長期租房住，這部分群體多數都是低收入者，所以租住面積小的佔大多數。
大家注意，上面說的人均居住面積和套戶比，是以使用權計算的，不管你是租的還是買的，只要你住在裡面就算你的居住面積。
2010年的時候，有過一個普查，咱們國家有74.1%的城鎮家庭戶是自己有房的，有20.5%的家庭租房，還有5.4%是其他的住房來源，比如，借住親友住房但不付租金，住單位單人或夫妻宿舍但不付租金等。
雖然看套戶比，住房矛盾並不突出，但是仔細分析，供需矛盾還是比較突出的，畢竟40%的居住面積只控制在20%的富裕家庭裡，更何況還有接近30%的家庭是租房子住的，所以房子在中國還是短缺的。
下面我們再看看每個省份的情況是什麼樣的，到底房子多還是少呢?
還是看套戶比這個指標， 2017年青海、吉林、黑龍江、貴州等4省城鎮住房套戶比超過1.15，內蒙古、江西等7省套戶比在1.10-1.15之間，這說明這些省份目前的房屋供應比較充足，房價上漲的動力不大。
海南、新疆等8省套戶比在1.05-1.10之間，雖然看指標這幾個省的房屋略有緊張，但是具體情況分化就比較嚴重了，比如新疆的喀什，吐魯番等城市，住房並不緊張，所以房價上漲的動力不是很大，但是海南的三亞，套戶比肯定要低於1的，三亞屬於嚴重供不應求，房價還會上漲。
河北、江蘇、湖南等7省套戶比介於1.0-1.05之間，北京、天津、重慶、廣東等4省套戶比在1.0以下。以北京和廣東的廣州和深圳為例，房子嚴重供不應求，套戶比肯定是低於1的。
還有個現象，就是一線和二線城市的套戶比明顯低於三四線城市。一二線城市人口多，外來人口多，很多人沒有房子，租房子住，住房供應遠遠滿足不了需求，所以套戶比就比較低。
三四線人口流出，又加之這幾年大規模的造城和棚改，新房供應迅速增長，房屋供應相對充足，套戶比自然就高。
未來房價怎麼走?
要判斷房價怎麼走，還得看住房需求會不會增長。
我認為，未來十幾年住房需求還是會增長，一方面隨著離婚率的升高和不婚主義流行等社會現象的出現，1人戶，2人戶的小型化家庭會越來越普遍，此外隨著老百姓收入水平的提高，改善型住房需求也會越來越多，這一些都會增加對住房的需求。
增加住房需求的還有個最重要的影響是城鎮化，2017年我國的城鎮化是58.5%，到2030年，城鎮化率要達到70%，這期間會有2億農村人口進城，進城居住就要買房，所以對城鎮住房的需求長期看還是增長的。
當然每個城市的房價能否上漲，上漲多少還要看這個城市未來的發展對人口有多大的吸附能力。
一線城市，對人口的吸附能力是毋庸置疑的，又加之本身房屋供應短缺，所以一線城市的房價長期看漲。
二線城市，尤其是省會城市，會迎來較快的發展，因為一線城市出於交通和環境承載力的考慮，肯定對人口的流入嚴格限制，二線城市在經濟發展、社會福利資源、就業機會等方面僅次於一線城市，所以會有越來越多的年輕人去二線城市發展，二線城市的房價長期看漲。
三四線房價的走勢，分化就比較明顯了，套戶比比較高且經濟發展落後，人口流出的城市，房價會下跌。相反套戶比低於1，存量住房少，且經濟發展強勁，人口能不斷的流入的城市，房價看漲。
