《三國演義》中，有一個有趣的故事：
一日，曹操大營發現糧草不夠，於是就讓糧官用小斛分糧，剋扣分量。等到士兵們都鬧起來的時候，曹操就殺了糧官，說他貪汙糧食，士兵們就安靜了。
資本寒冬下，眾多地產人捲入離職潮。有媒體統計，僅今年10月，就有超30家房企高管職務發生變動，超20位高管離職，刷新了單月行業內高管離職記錄。
“熬過這個寒冬，將會有無限種可能。”不過，他們已不願繼續煎熬。
這些離職的高管中，有多少人在扮演著“糧官”的角色？又有多少人是自己心甘情願的走掉的？估計每個人都有自己的看法。
①
高頻人事變動，是目前房產發展縮影！
公司人事變動不是啥稀奇事，但令人唏噓的是，行業內高管出現了“打包式”的跳槽、離任。
在這些離職名單中，不乏大家耳熟能詳的名字，其中包括碧桂園集團副總裁劉森峰、正榮集團行政總裁王本龍、新力集團副總裁兼首席財務官王炎、鴻坤集團總裁袁春、奧山控股副總裁談銘恆……
房企高管扎堆離職，折射的是：國內房地產市場已進入高速分化階段，房企在銷售壓力下，只能無奈地迎接一波又一波的走馬換將！
我們知道，近20年我國房地產行業都處於蓬勃發展期，房企高管也都坐享行業紅利。房地產過去的澎湃發展，動輒造就1000個百萬富翁，100個千萬富翁、10個億萬富翁。
按理說都快到年底了，還有不到兩個多月就能拿到年終獎了，房企高管為何如此急不可耐地要“出走”？
村長認為，最大可能就是：業績、融資壓力太大了！
今年的8-10月，正是房企還債最為密集、還債壓力最大的日子。
按照過往房企打法、更習慣“借舊還新”，但在樓市政策持續收緊的大背景下，融資變的越來越難、越來越貴了。
2019年上市公司房企海外融資的平均利率已經達到了8.67%，甚至不少中小房企海外發債利率達到了15%。雖說利率更高了，但房企借錢規模一點沒降，僅到2019年8月，房企的借錢規模已超過了2018年全年，房企也很無奈啊。
要想解決資金壓力，最常見有三種路徑：
一、加速賣房子、同時儘可能縮短回款週期
二、利用自身資源或渠道優勢，想辦法以低於市場平均利率的方式借到錢
三、賣資產“回血”
除非房企被逼無奈或者想加速轉型，一般情況下不會選擇第三種。
前兩者無論是加速賣房、回款，還是想辦法融資，最後壓力都落到了經營、財務、營銷等崗位的高管身上，在今年這波離職潮中，這三類高管崗位“溜得最快”。
②
高管離職背後：企業“隱患”，不容忽視
正所謂：“春江水暖，鴨先知！”
作為公司高管對公司的瞭解程度，一定不知道比大眾高到哪去了~
出乎大家意料，這些離職高管原來所在的企業，並非日漸式微，這裡面不乏高速增長的房企。
這些高管的出走，在不經意間或向我們透露了企業可能存在某些“潛在隱患”：
高增長是否能長期維繫？
比如這波離職潮中的正榮地產總裁王本龍，作為正榮地產的掌舵人，這6年在他的帶領下，正榮地產有過高光時刻，他曾率領正榮地產突破千億銷售額。
然而好景不長，到了2019年，年初定下的銷售目標就有可能完不成。
今年年初，正榮地產定下的目標是1300億元，且要求在未來三年保持30%以上增速。但截止到第三季度，正榮地產的銷售額只達到了900.1億元，只完成了全年目標的69%，還有將近400億要完成。
可以預判，除非正榮地產第四季度業績大爆發，要不年初定下的目標，完成的難度極大。
除此之外，正榮地產今年的銷售金額數據與去年形成了鮮明對比。根據財報顯示，去年上半年正榮地產銷售金額同比增長逾170%，但到今年，同比增長僅0.82%。
銷售增速放緩，高管離任，正榮地產處境略顯尷尬。
至於離職的王本龍，是因為“無力迴天”才選擇出走正榮，亦或者有其他原因。估計也只有他自個清楚了。
高速擴張後，是否留下了債務“無底洞”？
此波離職潮中，還有前兩天在港股上市的新力控股集團（H.K. 02103）的CFO王炎。
王炎的離職時間節點，讓人浮想翩翩。因為他離職時，新力控股正處在上市的衝刺階段。
新力控股這幾年的發展速度不可謂不快。克而瑞數據顯示，其銷售額從2016年的160億，到2018年的915億，銷售排名也從2016年的103名，到了2018年衝到了第34名。
但在高速發展背後，一直讓人擔憂的是其高負債率。
易居房地產研究院數據顯示，2018年上市房企淨負債率均值為92.52%。新力控股的淨負債率達到了行業平均水平的3倍。
2016~2018年新力控股淨資本負債比率分別為1.9倍、2.7倍、2.4倍，淨負債率分別約為300%、205%、285%。
我們在狂奔時，更應該回過頭去看看以前走過的路，根基要是沒築牢，摔下來的時候會很痛！
③
“離職潮”背景下，房企該如何破局？
當經濟收益沒那麼好時，公司高層就會花更多精力去管理，這是亙古不變的道理。
不過在村長看來，如果企業戰略方向錯了，哪怕開掉幾個高管也無濟於事。
對趨勢的研判，不同企業自身規模不一樣就會有不同看法，比如萬科開始手握比以前更充足的現金，這筆現金足以讓其熬過寒冬。再比如碧桂園、恆大，開始大手筆砸錢拓展其他業務。
不過從目前房企龍頭拿地和情況來看，倒是呈現出了高度一致的看法：
一方面今年以來包括萬科恆大、新城等多家房企巨頭，放緩了拿地節奏。另一方面，迴歸一二線城市幾乎已成為房企共識。
我們不妨看下今年下半年以來，各房企的公開表態。
萬科副總裁張旭表示：“拿地的時候，我們是根據收了多少錢回來，才去拿地，所以沒有固定的拿地計劃。我們拿地集中在長三角、珠三角這些區域，三四五線城市不會去進。”
融創業績會上，孫宏斌表示，在拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。
④
總結
高管的離職是一個“訊號”，離職的背後預示著：一場轟轟烈烈地“行業出清”行動正在進行。
未來幾年，中國房地產將進入“能力為王”的階段，這對跳槽的CEO、CFO既是機遇、也是挑戰！
沒有人願意輸，但總有人要輸，這就是地產行業現狀。
附10月房企高管變動名單（不完全統計）：
以下是往期內容
