相信一直有關注我們這個系列的讀者應該都學會了法拍入門的知識，現在院長要給大家說一點
進階的技巧了，是時候展現真的技術了。
首先，院長想要跟大家聊的就是如何看懂法拍的競買公告，注意，院長要強調的是“看懂”。
院長總結經驗之談，給大家列幾個競買公告裡非常重要的點，大家在閱讀競買公告的時候對於這方面要多加註意。
壹丨是否有租賃
買賣不破租賃，這句話相信接觸過法拍房的人應該都聽說過。
看到低價房源上拍，不要被價格迷暈了眼，先仔細看看競買公告，有的房屋目前仍有租賃情況，那麼即使自己拍下過戶，可能也無法入住。
一些兩到三年的租約對於不是急著入住的競買人還算可以接受，但如果長至10年甚至20年，那麼就是一個大麻煩了。
院長順帶一提，拍下帶租賃的房產，後續的租金是屬於買受人的，具體需要買受人和實際使用人交接。
而有的“老賴”會惡意簽訂長期的租賃合同的手段來給競買人帶來困擾，遇到這種情況不要慌，有幾點可以入手。首先看租賃合同年限，超過20年的租賃合同，超過部分不受法律保護。其次，看租賃合同簽訂日期是在房產查封之前還是查封之後。最後我們還可以通過看是否該房產有租賃備案，以及是否定期有銀行流水等方法解決這一難題。
貳丨繳納尾款
法拍時候資金方面如果不是很有把握的同學，在法拍之前一定要做好這方面的功課，比如注意查看競買公告裡繳納尾款的期限。
法拍房拍下後繳納尾款的時間各自都不相同 ，
通常為10-15天，而有的標的甚至只給予一週的時間繳納尾款。時間到了，則必須要繳清尾款，否則將沒收保證金。而有的標的對於資金方面要求可能比較大的，或者比如受疫情影響等客觀因素不能及時繳清尾款的，競買公告裡也會寫明是否允許競買人向法院申請延期繳納尾款，如果有寫明，買受人也可以提前與法院溝通申請。
院長也是看過不少拍下房子之後，銀行遲遲不放貸，最終導致“房財兩空”的情況，提醒大家，資金方面的問題一定要趁早解決好，繳納尾款儘量要趁早。
叄丨是否被佔用
租賃和被佔用都是有可能讓買受人搬進新家就立刻擁有“熱心新室友”的情況。
法院對於上拍的房產是否有佔用情況大多會註明，如果競買公告裡寫上有人佔用，有意向的競買人就要小心了。
最好的情況就是，競買公告裡有寫明
法院將負責拍賣之後的騰退清場，不用買受人出面，法院負責騰退，如果佔用人拒不配合，法院將強制騰退。而有的法拍房的競買公告裡會寫著佔用人願意在拍賣成交之後配合騰退，這樣的佔用人還是比較通情達理的，但也不排除事後毀約的可能。
最壞的情況就是，競買公告裡寫著法院不對法拍房成交後的騰退做擔保，這樣就是要求買受人自行解決了，至於是用警察援助法還是搬進同住法就看各人選擇了。
有佔用情況的房子還是需要競買人在買之前看清楚的，法拍裡後期騰退產生的糾紛實在是數不勝數了。
肆丨稅費、欠費
法拍價格雖美麗，還是需要睜大眼睛，天價稅費、欠費可能讓買受人叫苦不迭。
對於稅費或欠費法院在競買公告裡都會告知競買人，但是法院不會給出具體的數字，這個就需要我們自己調查或者委託調查清楚了。
法拍房過戶的全部稅費都由買受人承擔，買受人一定要清楚瞭解、計算過戶可能涉及的稅費。法拍房種類非常多，如繼承性質的房屋、商業性質的房屋等，有的房屋過戶涉及的稅費非常高，買受人競拍前一定要有充分準備，計算好成本。
1、契稅：法拍房契稅的徵收稅率與普通二手房交易是一致的，目前契稅的徵收稅率是根據房屋套數來確定的；提醒各位，房屋套數可是以家庭（購房人、配偶及未成年子女）為單位來計算的，最終以不動產登記中心出具的住房查詢證明為準；
2、營業稅（各地方不一）：2年以上房屋不再區分普通住宅與非普通住宅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵營業稅；目前，國家對銷售不動產的營業稅徵收標準是銷售額的5%，加上城市建設維護稅、教育費附加、地方教育附加，一共是銷售額的5.6%；
3、個人所得稅：一般賣方承擔，如果是賣方唯一一套房子，且居住五年以上沒有此稅，但雖然賣方居住此房五年，可是這套房子不是他唯一的房產，則此稅要交；
4、普通住宅免徵：非普通住宅3年內：房屋成交總額×0.5% ；3年至5年：房屋成交總額×0.25%；5年或5年以上：免徵；
5、印花稅：總房款的萬分之五；
6、交易手續費：平方米數*3；
7、產權證工本費：80元。
同時，還可能存在原業主欠繳的房屋物業管理費、水電費等。買受人要承擔原業主房屋欠費，包括但不限於水、電、燃氣、物業管理費等，買受人要自行去有關部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續，並承擔相關費用。
好了，院長講了這麼多得喝口水歇歇，以上幾點就是需要競買人在法拍的時候一定要多加註意的點了，相信只要多關注這些細節，就能真正“看懂”競買公告，避開雷區，成為法拍達人了。
