12月19日，保利物業和時代鄰里兩隻物業股同日登陸港交所，股價走勢卻截然不同。
保利物業(06049.HK)發售價為35.1港元/股，開盤即漲24.79%。截至19日收盤，其股價報45.35港元，漲幅達到29.2%，市值241.87億港幣，成為僅次於碧桂園服務、雅生活的第三大物業股。
時代鄰里(09928.HK)則首日破發，收盤價4.88港元，比招股價下跌5.24%。市值44.25億港幣。
- 保利物業——規模為央企最大
保利物業是央企保利發展控股的子公司。截止2019年6月30日，保利物業合約面積約4.6億方米，遍佈全國27個省、直轄市及自治區的148個城市，在管面積達2.6億平方米，管理項目數量達846個。
保利物業收入也快速增長，從 2016年的25.6億元增至2018年42.3億元，年複合增長率為28.4％。與目前在港上市公司相比，公司營業收入僅次於綠城服務和碧桂園服務。
2019年保利物業在中國物業服務百強企業中位列第4名，2014—2019年連續六年保持在百強排名前5，充分體現出保利物業的較強綜合實力和行業領軍地位。
- 時代鄰里——深耕粵港澳大灣區
時代鄰里在“2019中國物業服務百強企業”中排名13。公司主要佈局粵港澳大灣區。截至2019年6月30日，時代鄰里位於中國的204個在管項目中有191個位於粵港澳大灣區，粵港澳大灣區在管面積2948萬平方米，總在管面積佔比為85.0%。
物業公司為什麼要赴港上市？
隨著房地產行業從“增量”向“存量”轉變，物管行業作為房地產產業鏈的尾端，通過服務有效盤活存量的模式，已逐漸被市場認可。
而內地物業公司偏好香港，與融資環境縮緊有關。分拆物業公司上市是地產公司拓寬融資的一條途徑，目前上市19家物業公司，有17家背靠房企，保利物業正是由保利發展分拆而來。
物業管理行業具有成長性高、現金流好、輕資產擴張快、週期屬性弱等特徵。因此，在港股主板市場平均市盈率14左右的大環境下，物業板塊的市盈率均值26左右，龍頭物業股的估值普遍超過30倍。其中，碧桂園服務的動態市盈率約49倍，遠遠高於同期地產板塊7左右的市盈率。
圖：港股上市企業市盈率情況（截止2019年12月17日）
我們可以看到，今年上市的物業股表現差距非常大，比如今年鑫苑服務， 12月17日股價報收1.54港幣，較上市首日收盤的2.95港幣，已經跌去了47.8%。10月25日上市的銀城生活，其股價已經跌去36%。而同期奧園健康股價漲幅31.08%。
物業公司估值為什麼不同？
不同規模、收入層級和不同類型的物業公司在資本市場不同的表現。
目前，登錄香港的19家物業服務中，既有管理規模超3億平方米或年收入超60億元的頭部企業，也有管理面積不足1000萬平方米、年收入不足5億元的企業。
圖：截至2019年6月30日港股上市企業在管面積情況
圖：港股上市企業2018年營業收入情況
從企業市值來看，截止12月17日收盤，在港上市物業企業平均市值為111.29億港元，其中碧桂園服務的市值達723.81億港元，成為港股物業板塊領頭羊，獲資本市場認可度較高；雅生活服務、綠城服務、中海物業三家企業的市值突破百億；市值最小的銀城生活服務，僅為4.27億港元。
圖：港股上市企業市值表現（截止2019年12月17日）
結合物業公司營業收入和盈利狀況來看，管理規模顯得至關重要，而擁有高增長開發業務支撐的物業企業估值會更高，比如碧桂園服務、永升生活服務、綠城服務、中海物業、保利物業等。
與時代鄰里相比，背靠著母公司保利地產，保利物業的儲備面積更為雄厚，同時保利物業的業態更全面，住宅物業之外，接管的第三方物業絕大多數是公共及其他物業，業績的穩定性和增長性都更高。
結語：
根據中指院數據，2018年我國物業管理行業的管理面積達211億平方米，同比增長7.8%。
根據測算2030年我國住宅物業管理面積將達303億平方米，複合增長率5.6%，物業公司，尤其是頭部企業，未來還有很大發展空間。
今年，在港交所排隊等待上市的物業公司還有興業物聯、正榮物業、燁星控股、建業新生活、時時服務及華髮物業等。
大量物業公司赴港上市的背後，是物管公司擴大規模和提升市佔率的訴求。2018年物業行業十強企業市場佔有率僅11.4%。管理規模最高的彩生活市場佔有率僅1.7%，遠遠低於同期TOP10房企集中度26.9%。
未來幾年將是物管行業高速發展的時代，物業行業集中度持續提升，管理面積穩步增長，業務結構持續優化。同時，行業馬太效應也會更加明顯，物管服務資源會加速向頭部企業集中。
