來源：寧夏法治報
轉自：寧夏高級人民法院
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小區業主維權有依據
民法典為你撐腰
【案例一】
某小區業主認為現物業服務企業無法滿足業主需求，想設立業主大會、業主委員會及解聘原物業服務企業，應該如何組織開展？
（網絡圖片）
【法官說法】
民法典第二百七十七條第二款規定，地方政府有關部門、居民委員會應對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。
民法典第二百七十八條規定，選舉業主委員會或者更換業主委員會成員、選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人，由業主共同決定。
業主共同決定事項，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決。決定前款規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。
民法典第二百七十八條的規定對業主共同決定事項的表決規則進行了重大調整，從總體上降低了事項表決通過的標準，如對於選舉業主委員會、選聘或解聘物業服務企業或其他管理人應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，實際上相當於整體專有部分面積佔三分之一以上業主且佔總人數三分之一以上業主同意，較此前的經專有部分佔建築物
總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意的表決標準明顯降低。
民法典第九百四十六條規定業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前60日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責於業主的事由外，業主應當賠償損失。
民法典第九百五十條規定物業服務合同終止後，在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務人應當繼續處理物業服務事項，並可以請求業主支付該期間的物業費。
【案例二】
某小區的物業合同中約定，“如業主不按期繳納物業費，物業公司將有權採取停水、停電、停氣的方式來催交物業費”。某業主以物業服務不達標為由，拒絕交納物業費，物業服務企業對該業主採取了停水停電措施。物業公司這樣做合法嗎？
（網絡圖片）
【法官說法】
民法典第九百四十四條規定，物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。
物業合同中約定，“如業主不按期繳納物業費，物業公司將有權採取停水、停電、停氣的方式來催交物業費”，屬涉他合同條款，該條款需經過供水供電供氣人同意，否則是無效的。
【案例三】
為增加收入，某小區的物業公司佔用小區公共道路，設置車位並對外開放收費，在小區公共電梯設置廣告位並收取廣告費，收費後未向業主公開。利用小區業主共有部分開展經營活動，那麼，所獲得的收益應歸誰所有？
（網絡圖片）
【法官說法】
民法典第二百八十二條規定，建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之後，屬業主共有。
民法典第九百四十三條規定，物業服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開並向業主大會、業主委員會報告。
