韶關碧桂園新房之殤：漏雨、滲水九年，不嚴格執行法院判決

韶關碧桂園新房之殤：漏雨、滲水九年，不嚴格執行法院判決

導讀：

　　碧桂園作為中國房地產企業的一線品牌，粗暴的應付購房者，故意延長房屋維修時間，致使自己九年來不能安居新家，岳父至死都沒能入住新房，碧桂園必須對開發有質量問題的房屋負責，而且，韶關市住建局也應該擔負起監管責任，不能任由韶關碧桂園隨意延長時間維修房屋，這些損失，必須由韶關碧桂園承擔。

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正文：

全家人掏空錢袋買新房，苦盼九年夢碎心傷

　　衝著廣東韶關碧桂園“給您一個五星級的家”的廣告，韶關人黃先生和父母、岳父岳母在經過多方考察之後，決定和妻子購買碧桂園的房屋。此前，黃先生在韶關市的城中村借住，買房時父母和岳父岳母一起攢了一輩子的錢也用了一些，六個錢包購買的新樓給了幾位老人一些期盼：居住環境好了，養老也就放心了。

　　2011年8月份，黃先生在韶關碧桂園收樓時發現，房屋頂層的三樓出現多處大面積的漏水痕跡，外牆也有不同程度的滲水，就現場要求碧桂園給予維修後收樓，並填寫了一份收樓反映單。誰知，這一維修就是九年，韶關碧桂園九年內經過六次長時間的粗糙維修，至今也沒有修好黃先生一家人期待入住的新居。

新房大面積漏水九年修六次修不好

　　2011年5月，韶關市黃先生夫婦滿心歡喜的和廣東省韶關市的碧桂園開發商簽訂了購房合同，這棟大房子可以滿足了黃先生一家人的居住和渴望改善居住環境的願望。不僅僅當時韶關碧桂園的廣告“給你一個五星級的家”能夠吸引人，而是黃先生夫婦和孩子都居住在韶關市的城中村中，一大家人經常為孩子的學習環境發生爭吵。

　　而韶關市開發的碧桂園的這期房子剛好滿足了黃家的需求，黃先生的父母和岳父岳母也積極的將積攢一輩子的資金拿了出來，都期待著入住新房的美好日子。

　　等待收房的日子裡，黃先生夫婦還購置了一批裝修材料堆放在城中村的借住家中，這樣一來居住環境空間更加捉襟見肘。

　　2011年8月份，黃先生和碧桂園售樓部人員一同收樓時卻發現，房屋頂層的三樓出現多處大面積的漏水痕跡，外牆也有不同程度的滲水，就現場要求碧桂園給予維修後收樓，並填寫了一份收樓反映單。

　　直到2012年1月25日，黃先生以為房屋應該維修完畢了，來到現場的所見情況令他十分氣憤。黃先生拿著當時拍攝的照片說，填寫收樓反映單後幾個月了，韶關碧桂園還沒有任何行動。新房的三樓主人房靠室外平臺牆面和靠空調外機安裝牆角等地大面積滲漏嚴重；三樓書房靠管井地腳大面積滲漏；三樓書房靠平臺窗的左下角大面積滲漏；三樓樓梯間靠頂部牆體大面積滲漏；三樓平臺外牆也出現了開裂等房屋質量問題。

2012年所攝漏雨狀態

2020年狀態

(以上組圖為三樓樓梯間頂部大面積滲水，經過六次維修依然滲水嚴重)

　　經過第二天向韶關市住建局投訴後，2012年2月13日碧桂園開始第一次維修並填寫驗樓反映單。期間碧桂園也沒有通知房主是否維修完畢。到了10月份，按捺不住的黃先生來到新房後發現屋內僅僅有塗抹維修的痕跡，新房的質量依然經受不住春夏雨季的檢驗，依然是整體的房屋漏水嚴重，遂請求碧桂園第二次維修。

　　2012年11月18日，韶關市碧桂園對黃先生所購房屋開始第二次維修。

　　2013年3月30日，仍然沒有接到維修通知的黃先生來到現場查看時發現維修用的腳手架已經移除，室內牆體滲漏的情況未得有效改善，這次維修僅僅是更換了三樓主人房大面積滲漏的外牆磚，而三樓有兩面外牆的牆面仍然凹凸不平。

以上組圖為外牆狀態

　　黃先生很是氣憤，聯繫碧桂園售後服務部相關人員，得到的消息是近期由於韶關碧桂園領導有變動，待領導調整完畢後就會繼續維修黃先生的新房。

　　眾所周知，之前碧桂園集團家族化管理嚴重。碧桂園企業高管中，創始人楊國強和其他創業元老的子女及親戚也多在碧桂園工作，這種家族化的管理在碧桂園對外擴張的時候也比較明顯。據傳，和碧桂園合作的韶關碧桂園開發商對這次領導調整就是去韶關碧桂園的總部高管親戚地方化現象。

　　不過，這讓黃先生又等了兩年之久。直到2015年6月13日韶關碧桂園才同意開始第三次新房維修。

　　這年，期待入住新房的黃先生岳父因病去世，這名1961年畢業於桂林步兵學院的軍人至死也沒有入住進韶關碧桂園的新房，成為黃家最大的遺憾。

黃先生岳父的桂林步兵學校畢業證書

　　由於韶關碧桂園的施工管理問題，這個第三次的維修依然是塗塗抹抹，未能阻止新房漏水問題，在之後的2016年10月11日進行的第四次維修和2017年8月15日開始的第五次維修中，韶關碧桂園對於黃先生所購新房的維修僅僅停留在修修補補的表面上。而且，碧桂園的每次修理房屋都在數月以上，並且維修之後也不通知房主。在歷經五次維修後，房屋依然達不到維修的要求，黃先生也無法進行裝修入住。

　　至此，黃先生在新房上投入了大量的時間和精力，依然一方面寄希望於韶關碧桂園能夠完好的對新房進行修理，另外一方面還要為生活奔波。他只好將韶關碧桂園開發商告上了法庭，希望韶關碧桂園能夠重視起來，真正的認真對新房進行修理。

　　等了數年，他再也等不及要入住韶關碧桂園了。

三樓多處出現的滲水修補，效果不好

兩次判決碧桂園限期修理，執行局對碧桂園也無能為力？

　　2017年11月23日，黃先生向韶關市湞江區人民法院遞交了訴狀，請求法院判令韶關碧桂園的開發商韶關市順宏房地產開發有限公司兩個月內徹底維修好屋頂漏水、外牆滲水和外牆破壞性維修後的修繕復原問題，否則追加每月一萬元物業佔空經濟賠償；並請求法院判令六年來多次維修仍然無法交樓，已經不是簡單工程質量問題，當中涉及法人對企業的管理失當，對原告及家人造成極大精神困擾，法人應當面道歉或書面致歉;保留追究六年多來無法收樓的經濟賠償。

　　令黃先生夫婦起訴韶關碧桂園的主要原因和無法忍受的是，新房的第五次維修是在黃先生向韶關市住建部門信訪反映新房漏水數年沒有修好，得到了韶關市住建部門的及時反饋和重視。2017年8月經韶關市住建局有關人員現場調研、指導維修後，韶關碧桂園的維修服務依然是做表面文章，隨便修補。黃先生看到碧桂園第五次維修的新房屋頂漏水、牆身滲水等問題仍然存在，無法收樓入住。碧桂園的敷衍了事令黃先生徹底失望，他無奈之下才決定訴諸法律來解決問題。

　　被告韶關市順宏房地產開發有限公司在庭審中辯稱的主要觀點是涉案房屋可以居住使用，不存在漏水等現象。被告已經按照法律規定及合同約定積極履行保修義務，根據雙方在合同附件四附錄一關於涉案房屋的質量保證書的約定，最長的屋面防水保修期限是五年，結合涉案房屋的交付時問，涉案房屋在2016年6月4日已過保修期限，被告不再承擔保修義務。被告在保修期限已過的情況下收到韶關市住建局有關投訴反饋意見後，經住建局的協調下，無償為涉案房屋進行維修，不表示被告仍有法定或約定的義務。

　　一審法院認為該案是房屋買賣合同糾紛，原被告雙方簽訂的《商品房買賣合同》及附件、附錄等，依法成立並生效，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。雙方合同約定，如存在屬於工程保修範圍的質量問題的，原告有權要求補修，被告按約定承擔保修責任。根據査明的事實，被告雖對房屋滲漏水問題進行多次維修，但原告均未確認已修復，且經韶關市住建局協調，被告進行防水維修後，原告仍發現三樓主人房右牆角和三樓樓梯頂有滲水點，被告辯稱已過保修期限，但滲漏水問題發生在保修期內，被告沒有提供證據證明雙方確認該滲水點已修復，故被告仍應對該滲水點維續履行保修義務。原告要求被告在二個月內修復屋頂、外牆滲漏水及維修外觀復原間題的訴訟請求，有事實和法律依據，予以支持。依照《中華人民共和國合同法》相關規定，判令韶關碧桂園的開發商韶關市順宏房地產開發有限公司兩個月內徹底維修好屋頂漏水、外牆滲水和外牆破壞性維修後的修繕復原問題。

　　黃先生認為，在一審中，韶關碧桂園在辯護中充分體現了和碧桂園知名度不符的不誠信企業行為，很明顯的房屋及外牆多處漏水，碧桂園的出庭人員竟然睜眼說假話，突破了一個知名企業誠信底線。

　　在二審終審中，韶關市順宏房地產開發有限公司在上訴中依然稱已經按照合同約定履行保修義務。涉案房屋已過保修期，按照合同約定不再負有保修義務。

　　二審認為韶關市順宏房地產開發有限公司涉案房屋已過保修期，按照合同約定不再負有保修義務是該案的爭議焦點。

　　對於一審中認定的韶關市順宏房地產開發有限公司仍需應該對滲水點繼續履行維修義務等問題，二審法院韶關市中級人民法院查明一審判決認定事實清楚。

　　韶關市中級人民法院認為，該案是房屋買賣合同糾紛，根據《建設工程質量管理條例》第四十條第一第二項關於在正常使用條件下，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆畫的防滲漏的最低保修期限為5年及第四十ー條“建設工程在保修範圖和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，並對造成的損失承擔賠償責任”的規定以及黃先生夫婦與順宏公司簽訂的《商品房買賣合同》附錄一《住宅質量保證書》的約定，案涉房屋的屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏的最低保修期限為5年。依據附件四《補充協議書》第二條的約定，順宏公司應當在2011年6月5日前，依照國家和地方人民政府的有關規定，將具備經驗收合格，並符合合同約定的案涉房屋交付黃先生夫婦使用。

漏水與修補

　　該案中案涉房屋的屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏的最低保修期限為5年，至2016年6月4日。根據黃先生提供的2012年2月13日《驗樓反映單》、2015年5月16日《房屋維修記錄表》、雙方於2016年8月13日簽署的《房屋修申請記錄表》、以及韶關市住房和城鄉建設管理局《關於購買碧桂園的商品房因漏水至今元法收樓問題的答覆》等證據可以認定，順宏公司出售給黃先生夫婦的案涉房屋一直存在屋頂、外牆滲、漏水質量問題。雖然順宏公司多次履行保修義務、但至黃先生夫婦提起本案訴訟時止，案涉房是仍存在房屋滲水等問題。

　　所以，二審法院認為，雖然從雙方當事人約定的交樓日期起計算，至今已經超過5年的最低保修期限，但鑑於黃先生夫婦在驗收之時就發現案涉房屋屋頂、外牆有滲漏水質量問題，並持續向順宏公可主張權利，且至一審法院受理本案之時，順宏公司對案涉房屋屋頂、外牆滲漏水質量問題未能完全解決好，因此，案涉房屋存在的屋頂、外牆滲漏水質量問題不因合同約定的保修期限已過而免除順宏公司的維修義務。韶關市順宏房地產開發有限公司主張按照合同約定不再負有維修義務的理由不成立。

　　二審終審法院2018年6月27日判決駁回上訴，維持原判。

　　從黃先生在2017年憤而將韶關碧桂園開發商告上了法庭，經過兩級法院一審和終審的審判，終於判定了韶關碧桂園的開發商韶關市順宏房地產開發有限公司限定在二個月內修復黃先生所購房屋。

　　黃先生卻高興不起來，雖然終審法院也判定韶關碧桂園應該在兩個月內將房屋漏水問題完全修復好，而實際上，半年過去了，韶關碧桂園根本沒有把法院的判決當回事，也沒有履行兩級法院的判決結果。

　　實在受不了的黃先生半年後只能申請法院強制執行，在執行局的督促下，韶關碧桂園終於在2019年3月6日開始了漏水新房的第六次維修。據黃先生了解到，這次的維修又是僅僅做了一個樣子，外牆做了防水處理，內牆修修補補的，一下雨又出現了之前出現的各種漏水現象，並且外牆還出現了向內陷入現象。

　　對此，黃先生向執行局提出將韶關碧桂園開發商韶關市順宏房地產開發有限公司納入失信黑名單的要求，韶關市湞江區人民法院卻認為被執行人有履行義務的行為，不符合納入失信名單條件!

　　圍繞韶關碧桂園的房屋質量問題，不僅僅黃先生將韶關碧桂園告上了法庭，韶關碧桂園的另一位業主也曾將韶關市住房和城鄉建設局告上了法庭。

　　2017年廣東省高級人民法院的一則終審判決顯示，碧桂園業主朱某因所購韶關碧桂園房屋存在質量問題，多次向韶關建設部門投訴，未能得到有效處理，憤而進行了行政訴訟。

　　法院審理後認為，依據《建設工程質量管理條例》、《房屋建築工程質量保修辦法》，朱某其反映的涉案房屋質量問題仍未得到妥善解決。而對朱某反映的房屋質量問題是否屬實，導致維修停滯的具體原因和責任由誰承擔等問題，韶關市住建局並未查清。韶關市住建局仍應繼續履行其法定職責，對朱某反映的房屋質量問題進行有效的監督管理。

　　黃先生也認為，韶關市住房和城鄉建設局也應該對自己所購房屋數年來監管不到位，對於自己所反映的問題涉嫌不作為，也有包庇碧桂園之嫌。

專家觀點：退房賠償或完成合同後賠償

　　在前些年房地產價格快速上漲的背景下，很多剛需購房者對於房屋是能買到便宜一些的就抓緊入手，只要買到就好，甚至不會考慮開發商的品牌和口碑，僅僅在乎的是價格和位置。一些開發商所就急於開發更多的樓盤來滿足市場，在住宅迴歸居住的理性時，一些房屋的質量問題也開始浮現出來。

　　檢索中國裁判文書網發現，關於新房漏水的訴訟基本上都是以房主勝訴為主，而碧桂園所建房屋也因質量問題常見諸於媒體，也有人分析碧桂園的房屋質量問題來自於碧桂園急於擴張而忽視了對房屋質量的把關。

　　在韶關碧桂園的這期樓盤中，記者在現場還發現有兩個以上的樓房出現了外牆開裂現象，其中一家和黃先生同期購買的樓房也沒有裝修入住，外牆明顯有大的裂縫出現。

維修後的外牆雖然用防水塗料做了維修

　　黃先生說，他所購買的房屋出現的漏水主要是韶關碧桂園在該樓施工時存在設計和施工質量問題，女兒牆沒做反樑設計，女兒牆與樓板間熱脹冷縮後有間隙，容易滲水到內牆，施工的材料不達標。在施工中屋頂沒做卷材防水才是三樓多處大面積漏水的主要原因，而碧桂園的每次維修都是做個表面文章。

　　黃先生認為，在韶關市住建局及有關部門的有效督促下，韶關碧桂園處理問題其實是敷衍了事。作為一家房地產企業，韶關碧桂園應該有專業的施工隊伍和工程師，應該不難發現由於屋頂設計、施工問題引起的滲漏水，而將全屋的其他房間修了個遍。維修的施工人員在六次維修中都是簡單對滲漏水點填補維修（忽悠式維修），對於實在不懂維修的滲漏水部位，僅僅用透明防水塗料刷外牆了事。

　　中國城鄉統籌科學發展工程辦公室總規劃師、中國城鎮建設發展中心馬繼全研究員認為，新房漏水問題，就兩個解決方案，要麼修好要麼退房。房屋作為商品房，屬於大宗商品，還沒有收樓就發現多處漏水，應屬商品的產品質量問題，屋主作為消費者，消費者有權按照《消費者權益保護法》相關規定要求開發商做出合理賠償。另外，在合同約定時間內沒有交付合格商品也屬於合同違約，違約方應該承擔合同約定的違約責任。這中間顯然韶關碧桂園作為強勢一方，應該對弱勢權益受損的黃先生作出相應的賠償。

　　知名律師、北京霆盛律師事務所主任賈霆結合韶關碧桂園房屋質量問題，認為雖然對於黃先生的新房漏水問題房產商多次進行維修，但房屋的漏水等質量問題並未能得到有效的根本改善。 韶關碧桂園雖然履行了保修義務，但從維修質量和維修時間上都未能達到公眾所認知的常理。

　　對於房屋買賣糾紛，最高法在《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條中有著明確的規定：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔”。該案中，黃先生對韶關碧桂園的失望來自於碧桂園已經失去了信任的基礎。黃先生購買房屋是為了實現自家居住的目的，倘若黃先生入住新房並且裝修後因為漏水造成了裝修被損壞，碧桂園還應該額外賠償黃先生的裝修費用和實際居住佔空損失。

　　賈霆律師還認為，新的《民法典》將於2021年1月1日生效，《合同法》及其相關解釋有效時期為2020年12年31日止，屆時與《民法典》相沖突的條款失效，由新的司法解釋頒佈替換，總的來說無論是《民法典》還是《合同法》甚至是《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中，黃先生所購買的新房在沒有裝修的情況下已經漏水，並且六次維修都沒有維修好新房的漏水問題，可以預見的是該房屋就算是裝修也會造成裝修損失。黃先生可以依法向房屋所在地的人民法院提起訴訟，並申請法院委託建設部門對涉案房屋的質量問題進行鑑定。由於涉案房屋經多次維修仍不能有效解決漏水問題，嚴重影響了黃先生的居住，致使黃先生的合同目的無法實現。如果黃先生請求解除合同，要求返還購房款和賠償損失，這也符合法律規定。房地產公司應按照房屋評估價與購買價的差價賠償因解除合同造成的房價損失。如果韶關碧桂園經過第三方檢測機構確定了新房漏水的問題所在，並積極給予了完全修理成功，也應該支付這九年來黃先生一家未能入住碧桂園所造成的佔空等損失。

天眼查

　　碧桂園的房屋質量問題一直為人詬病，在碧桂園全國到處建房快速發展的房地產黃金時期，各地也都有對碧桂園的投訴。在《天眼查》檢索，涉及韶關碧桂園的“司法風險”竟高達620次，其中“法律訴訟”達301次，這些訴訟大多涉及房屋質量問題。韶關市廣播電視臺《民生關注》曾經報道過韶關碧桂園的房屋質量問題和牆體漏水問題，引來不少網友吐槽和反映問題，

留言說：碧桂園，給你一個五星級的坑

　　對此，黃先生表示，碧桂園作為中國房地產企業的一線品牌，粗暴的應付購房者，故意延長房屋維修時間，致使自己九年來不能安居新家，岳父至死都沒能入住新房，碧桂園必須對開發有質量問題的房屋負責，而且，韶關市住建局也應該擔負起監管責任，不能任由韶關碧桂園隨意延長時間維修房屋，這些損失，必須由韶關碧桂園承擔。

（以上圖片由黃先生提供）

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