榮安地產（000517）2019年年度董事會經營評述內容如下：
一、概述
（一）2019年房地產市場分析
2019年，行業調控延續“房子是用來住的、不是用來炒的”主基調，各地圍繞穩地價、穩房價、穩預期的調控目標，因城施策，促進市場平穩發展。分區域看，重點城市銷售面積總體保持增長，三四線城市銷售面積有所下滑。全國商品房銷售面積同比微降。
根據國家統計局數據顯示，2019年，全國房地產開發投資132,194億元，較去年增長9.9%。其中，住宅投資97,071億元，增長13.9%，住宅投資占房地產開發投資的比重為73.4%。房地產開發企業土地購置面積25,822萬平方米，較去年同比下降11.4%。商品房銷售面積171,558萬平方米，較去年同比下降0.1%，其中，住宅銷售面積增長1.5%。商品房銷售額159,725億元，較去年同比增長6.5%，其中，住宅銷售額增長10.3%。截止2019年底，房地產開發景氣指數為101.13，處於適度景氣水平。
（二）報告期經營情況總結
報告期內，公司主營業務為房地產開發與銷售。2019年全國房地產銷售形勢相對平穩。公司在適度增加土地儲備的同時，抓住有利的市場銷售形勢，加速推盤，加大銷售力度，快速去化，加快資金迴流，取得了較好的銷售業績。報告期內，公司實現住宅簽約收入201億元（權益金額），較去年同期增長51%；住宅銷售回款170億元（權益金額），較去年同期增長37%，超額完成了年度銷售目標；公司2019年的營業收入約為66.63億元，主要來自於公司心尚園、香園（三期）、桃花源郡、嘉興榮安府等項目樓盤的交付。
1、新增土地儲備項目
報告期內，公司新增土地16宗，計容建築面積135.5萬平方米，土地總價款158.18億元，權益對價112.47億元，具體情況如下：
2、公司可售資源情況
截至報告期末，公司全口徑總可售建築面積113.93萬平方米，其中公司權益佔比約為65%。
注：長三角區域包括：杭州、嘉興、寧波、舟山、台州、溫州等城市，其他區域包括：重慶、西安、河南焦作等城市。
3、主要項目開發情況
報告期內公司新開工面積53.03萬平方米，竣工面積約34.91萬平方米，期末建築面積約272.88萬平方米。
公司主要房地產項目開發情況如下：
4、主要項目銷售情況
報告期內公司實現簽約銷售額201.28億元(權益金額)，銷售回款額170.82億元(權益金額)。公司主要房地產項目銷售情況如下：
5、主要項目出租情況
6、土地一級開發情況
7、融資途徑
8、向商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保
截至報告期末，公司為商品房承購人因銀行抵押貸款提供的階段性擔保餘額為72.77億元，本報告期，公司不存在因承擔階段性擔保責任而支付的金額佔公司最近一期經審計淨利潤的10%以上的情形。
9、公司主要跟投項目情況
董監高與上市公司共同投資（適用於投資主體為上市公司董監高）
（三）發展戰略和未來一年經營計劃
1、發展戰略
公司將繼續堅持“以戰略為導向，向管理要效益，控制風險，穩健發展”的經營發展思路，繼續堅持以房地產開發為絕對核心主業，將房地產做大、做強、做精、做專，兼顧建築施工等相關產業的發展。房地產開發業務注重更加全面均衡的發展，在規模快速增長的同時不斷提升盈利能力，堅持快速開發策略，快速回籠資金，保證現金流絕對安全。公司將以具備優勢的全國化城市佈局、充足高質量的土地儲備、成熟的管理團隊和管理體系、優質的產品與服務、高回報率的持有型物業經營，構築長期競爭優勢，充分發揮產品和品牌的溢價能力，有效利用規模化帶來的成本控制優勢，為公司長期穩定健康發展奠定堅實的基礎。
2、公司2020年經營計劃
2020年，公司將著重提升投資質量，加快資金週轉率；繼續嚴把品質關，堅持品質立身；提高資金效率，拓寬融資渠道；升級激勵機制，提升組織效能，整合資源繼續緊密圍繞房地產核心業務，聚焦國家級城市群，深耕戰略佈局區域，力爭在所進入區域的市場具有較高的市場佔有率和領先的運營管理水平。
在土地儲備方面，公司將緊緊圍繞國家城市群發展規劃進行戰略佈局，重點在長三角城市群、成渝城市群、中原城市群、京津冀城市群進行項目拓展，不斷深耕浙江本土，紮根寧波，杭州、嘉興、溫州、台州、重慶、西安等城市，繼續提高品牌競爭優勢，擴大當地市場佔有率。2020年計劃新增超過120億元金額的權益土地儲備。
房地產項目營造方面，公司2020年預計交付項目：玉水觀邸、桃源西溪裡、桃李郡、堇裡、海上明月、新悅府、崇德府、侯潮府、明月江南、林語春風等項目。
營銷與招商方面，根據2019年土地儲備增加情況，結合報告期末商品房庫存情況，公司2020年計劃實現住宅銷售簽約收入約260億元，較2018年實際完成增長29%；銷售回款210億元，較2018年實際完成增長23%。
2020年計劃開盤項目：柳岸風荷、望江南潤園、春和景明小區、祥宸府、嘉興晴雪園、九龍壹號、九龍貳號、江楓曉月府、悅瓏庭、芙蓉印月、金成華府、江望雲著裡等項目。
二、核心競爭力分析
公司以企業文化為基礎，以市場化運作為依託，結合公司特點及城市佈局不斷形成並完善自身的經營優勢，逐步確立了具有榮安特色的核心競爭力。
1、科學的管理機制
公司建立了流程管理體系及績效管理體系，貫徹實施標準化運營，優化流程環節，進行充分授權，加強資金預算管理，不斷完善公司績效考核機制。流程管理體系對公司房地產項目開發過程中所涉及的各項業務均規定了明確的工作及管理流程，使房地產開發全流程明確到每道工序、完成每項任務的具體天數、負責單位，最大限度地保證了公司各個項目按照統一標準、流程進行開發，保證了工程質量與效率，並且形成了標準化的運營體系。
2、擁有一流的開發團隊和合作夥伴
榮安地產是一家擁有二十多年房地產開發經驗的專業房地產公司。在多年的發展過程中，公司培育並形成了一個知識結構和專業結構合理、實戰經驗豐富、具備戰略發展眼光的管理團隊。公司董事長王久芳先生具有二十多年的房地產開發管理經驗，市場意識敏銳並超前，在公司發展的關鍵時期能把握住機會，做出有利於公司持續性發展的戰略決策；公司總經理及其它高管人員、城市公司總經理，他們是營銷、工程建設、投融資、財務管理等方面的專家能手，在房地產行業具有較高的理論水平及豐富的實踐經驗。這樣一支高水平管理團隊具備了帶領公司進一步做大做強的經營管理能力。公司實施快速開工、快速開盤、快速回籠資金的項目運營模式，大大降低了項目的開發成本以及政策變動的風險。
同時，榮安地產一直與優秀企業保持著戰略合作伙伴關係，如浙江綠城建築設計有限公司、浙江南方建築勘察設計院、西門子、科勒、漢斯格雅、上海三菱、亞廈股份（002375）、棕櫚園林等合作單位均是行業中的佼佼者，榮安堅信，只有一流的團隊，一流的合作單位才能打造一流的產品，創造一流的業績。
在土地市場競爭日益激烈的環境下，公司積極與招商地產（000024）、碧桂園、陽光城、金茂、濱江集團（002244）、旭輝、金科等品牌開發商進行強強聯合，合作開發房地產項目，通過合作的方式使公司利益最大化，並積累了豐富的合作開發管理經驗，能夠有效控制風險。
3、理性、靈活的土地儲備策略
公司嚴格遵守拿地操作規範，秉持“寧可少拿一塊地，不可拿錯一塊地”的原則，積極拓寬拿地渠道，嚴控土地成本，增加優質土地儲備。報告期內，公司通過合作、公開市場競拍等方式新增權益建築面積約95萬平方米，土地區位優勢明顯，且當地房地產市場健康穩定發展。理性、靈活的土地儲備策略為公司未來發展奠定了堅實的基礎。
4、區域品牌優勢
通過多年耕耘和積澱，公司在長三角、浙江省內擁有較高的品牌知名度和較強的品牌影響力，尤其是在寧波市場已具有較強的品牌溢價能力。獲評2020中國房地產開發企業百強第85位，區域運營10強（由中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合測評）。公司秉持精品理念，開發的產品屢獲人居環境獎，寧波榮安府項目榮獲國家級“廣廈獎”，樹立了“住宅專家、豪宅巨匠”的專業房地產品牌形象。公司堅持區域深耕，無論走到哪裡都將精品理念帶到哪裡，為當地市場打造安居、樂居、宜居的住宅精品，成為當地市場“品質地產”的有力倡導者，為公司樹立起良好的客戶口碑，極大地提升了公司跨區域發展的品牌影響力。
5、穩健的財務管理
現金流是企業的生命線，利潤是企業的成長線。公司在同行業中一直保持較低的負債水平，積極拓寬融資渠道，優化資產結構，降低融資成本，控制財務風險。多年來，公司的綜合資金成本在同行業中均保持較低水平。這為公司未來繼續擴大規模提供了充足的槓桿空間，也成為現階段公司重要的核心競爭優勢之一。公司堅持快速開工、快速開盤、快速回籠資金的開發策略，確保充足的現金流，增強公司抗風險能力。
三、公司未來發展的展望
1、行業發展趨勢
2020年是我國全面建成小康社會和“十三五”規劃收官之年，一季度受新冠疫情影響，中國經濟下行壓力巨增，在抓好疫情防控、防止反彈的同時，“穩就業、穩增長”已成為當前中國經濟面臨的首要任務。相比其他行業，房地產及上下游產業佔中國GDP的比重仍較大，對“穩增長”具有壓艙石的作用。2020年，房地產市場經過1-2月份的銷售低迷期後，已開始恢復正常，隨著較為寬鬆的貨幣政策的實施，居民合理的購房信貸需求將得到有力支持；隨著國家城市群發展戰略的加快推進，在大量改善型需求及適婚人群首次置業需求的持續推動下，在“穩房價、穩地價、穩預期”的市場調控目標下，中國房地產市場規模將繼續保持穩定，部分重點城市房地產市場仍有較大增長空間。
2、未來面臨的風險及對策
（1）政策風險
公司主營業務為房地產住宅市場的開發，房地產行業屬國家重點調控對象，受國家宏觀調控政策影響較大。如果不能適應國家政策的變化，則有可能對公司的經營和發展造成不利影響。
因此，公司將繼續加強對宏觀政策的跟蹤研究，把握國家經濟形勢的變化，及時採取應對措施，理性投資，優化產品結構，把控項目開發節奏，順勢而為。
（2）資金風險
房地產企業是資本密集型企業，現金流是企業的生命線。一方面企業需要大量的資金投入；另一方面，房地產項目開發週期長，企業必須能夠有效分配有限的資金，完成項目開發。國家通過金融、稅務等措施來調控房地產市場，進而影響公司的財務管理和資金籌措，給公司的戰略執行帶來風險。
隨著公司業務規模的不斷擴大，資金需求量的增加，公司將積極採取措施，合理安排融資計劃並運用各項融資工具，在融資、貸款利率等環節加強資金管理，確保資金鍊安全，並儘可能的降低財務費用。
（3）項目運營風險
房地產項目開發具有開發週期長、投入資金大、涉及合作方多的行業特徵和較強的地域特徵。一個完整的房地產項目運作和開發流程複雜，從開發土地的獲取、產品的定位、產品營銷以及工程管理，其中任何一個環節出現問題，都會造成項目預期經營目標難以如期實現。因此，房地產項目的運營風險貫穿項目開發的整個過程。
公司將堅持“不囤地、不捂盤”的原則，快速開發，快速回籠資金。在項目定位上，公司重點關注剛性需求和首次改善需求人群，積極推出適銷產品。在項目開發上，公司依託標準化體系建設，實現快速開發，嚴控項目里程碑節點，有效縮短項目開發週期；在項目銷售上，公司以合理的產品定價和靈活的營銷策略，實現項目的快速去化。在成本管控上，全面執行費用預算、實時跟蹤控制。通過合理管控，全面提高項目經營能力和管理水平，提升產品品質，降低業務經營風險。
（4）人力資源風險
公司積極的項目拓展策略導致公司經營規模、業務區域範圍不斷擴大。而每一個新進城市都需要一支優秀高效的團隊來運營，並且需要快速熟悉當地的政策、人文環境，團隊成員之間的相互協作也需要磨合，對項目公司能否按照公司要求的開發節奏快速開發項目帶來一定的風險。
公司將繼續廣攬適合企業發展的各類專業人才，加強人才梯隊建設和內部培訓，通過不斷完善“選、用、育、留”的人力資源管理體系，打造業內一流的經營團隊。
