未來10年，深圳工改工入市的工業樓宇面積將超過3000萬平方米 ，而同期入市的商業辦公物業將超2000萬平方米。5000萬平方米的供應量將對市場造成較大的消化壓力。兩種同質產品，也會形成白熱化競爭。
市場對工改工的態度從趨之若鶩到棄之如敝履，也不過短短5年時間。
政策的突變，讓寄託於工改高回報的開發主體們痛苦不堪。
但有趣的是，新形勢，卻迎來了新的入場者，不少企業顯示出對“詩和遠方”的興趣。這些前赴後繼的開發商，能夠全身而退嗎？
工改工三大政策週期：10年潮起潮落
深圳城市更新工改工發展經歷了三大政策週期。
起步階段為2007年-2012年。2007年，深圳市政府出臺《關於工業區升級改造的若干意見》， 提出加快產業結構優化升級，堅持“產業第一”，加快推進舊工業區升級改造，促進節約集約用地的發展思路，從此拉開了深圳工改工的序幕 。
2008年，《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》頒佈實施，規範工業樓宇分割轉讓條件和交易規則。2009年12月1日，《深圳市城市更新辦法》發佈。至此，深圳成為全國首個對城市更新立法的城市，城市更新工改工項目的實施也因此逐步走向規範化。
發展階段為2013年-2017年。2013年深圳頒佈“1+6”系列城市更新政策，鼓勵工改工，對產業用地供應機制、創新型產業用房、地價測算、工業樓宇轉讓等內容系統化明確，標誌著工改工進入快速發展階段。
在這個階段，工改工項目數與量齊增，現階段呈現井噴式發展，巨量供應，多個區域均有大數量、大規模項目規劃開發建設，競爭日趨激烈，利用產業商辦指標擅改居住項目開始湧現。
2018年，深圳進入工改工的政策大年，由此走入工改工3.0時代。
深圳市政府於2018年6月發佈《深圳市綜合整治舊工業區升級改造操作規定(徵求意見稿)》，鼓勵舊工業區進行綜合整治。其後深圳陸續發佈《深圳市工業區塊線管理辦法》、《深圳市工業及其他產業用地供應管理辦法》（修訂稿）等一系列嚴控政策，表明要嚴控工改用途以及實施工改工全流程產業監管，工改工迴歸產業升級本質。
工改工項目佔總城市更新項目22%
由於政策轉變過快，市場哀鴻一片，深圳的工改工主體們目前申報工作基本處於停滯觀察狀態，而已經簽完合同的都慌了神。一位工改工主體的吐糟很具代表性：“我們就像馬戲團外面排隊買黃牛票的，擠個半死搶到票，進入被通知說這場表演已經提前結束了。”除非可以結合工改商住類產品一起進行，否則新規之下，工業樓宇整體轉讓面積由原來的100%可入市銷售到如今只剩下40%，使得開發主體的現金流回款直接受限。
數據顯示，截至2018年12月31日，深圳市已列入計劃的工改工項目共計165個，佔總城市更新項目22%；拆除規模共計約862.8公頃。其中，2018年計劃項目數量及規模最高，數量為42個，拆除規模為283.5公頃。
截至2018年12月31日，深圳市已通過實施主體確認的工改工項目共計43個，拆除規模合計121.3公頃。其中，2018年實施主體確認項目數量最多為13個，2016年拆除規模最高為25.8公頃。從已通過實施主體確認的數量來看，工改工項目佔所有城市更新項目的比例上升趨勢較明顯，占城市更新項目總數量的17%。
截至2018年12月31日，從深圳市各區已批更新單元計劃工改工項目、已批更新單元規劃工改工項目、確認實施主體工改工項目數量對比可得，寶安、南山、龍崗的項目最多，該三區工改工項目城市更新需求較高，南山在項目推進力度上較大。
風向已變：產業為主，非房企主體佔54%
但有趣的是，新形勢，卻迎來了新的入場者。
目前“舊工業區改造”已經成為投資城市更新項目類型的首選，佔比高達37%。在這一改造中，工改工佔比高達39%。
申報工改工的開發主體也已經發生了極大的改變。截至去年年底，深圳市更新單元計劃立項的工改工項目共計165個，申報企業類型中非房企佔比54%，房企佔比34%。
非房企共89家，其中製造業佔比30%，批發零售企業佔19%，金融服務業和信息持術服務業各佔9%，其餘包括建築企業、道路運輸企業以及醫藥生物企業為主導。而房企主要是民營非上市企業進行工改工投資，佔比高達65%，其餘為國企。
在新政之下，工改工高週轉的現金流模式已經被阻斷。非房企的進入代表著以產業為主體的開發主體的崛起。相比需要購買土地資產的開發商而言，他們擁有著土地、產業、運營、人才等各方面優勢。但無論是新人還是舊人入場，產品最終都要進入市場進行消化。
如今，政府監管政策加碼，開發商產業運營能力缺失與融資成本不匹配導致工改工項目實施風險極大，但同時業界也面臨持有運營低地價的機遇，政府從地價補繳政策層面給予自持的工業樓宇極大的優惠。此外，工改工的年限和容積率也進一步放寬。這表明，工改工產品對於不同運營主體而言，是汝之蜜糖，彼之砒霜。
工改工的本質是做優質資產，這需要業界重構投資邏輯，聚焦產業落地。開發商需要基於未來的資產證券化考慮三個關鍵數據——持有運營資產樓面成本、首五年年均租賃回報率、中長期資金成本。
產業地產的核心是產業，而非地產。工改工既需要結合資產證券化做資產運營，也更需要通過產業運營適應長週期產業迭代革新的挑戰。
