好的產品，永遠都會有人買單。
前幾日，315爆出了以萬科為代表的個別房企質量問題，主要表現在工程品質上，這也算是給行業敲了個警鐘，做好產品。然而做好產品工程品質是一方面，戶型設計也是不可忽視的一環，它是居住舒適度高低的決定性因素。
事實上，不同定位的產品，其戶型設計要點及加分項也是不一樣的。中端高性價比戶型更注重功能性，舒適感是加分項；而高端豪宅型戶型則更注重尊崇感及舒適性，強化主臥配置、附加空間是加分項。那麼，目前市場上中高端項目在戶型設計上的亮點有哪些？如何才能打造出更受市場喜愛的住宅產品？
於是，本文綜合戶型設計亮點較為突出的項目案例，探討中高端戶型設計發展前沿趨勢，以期為同行帶來思考與啟發。
“改需”時代，
首改及深改需求凸顯
改需客戶通常分為剛改和深改兩類。
前者主要是面對家庭結構從“二人世界”轉到“三口之家”帶來的剛性改善居住需求，更傾向於中端高性價比產品；後者是我們常說的“上層富人”一族，金錢往往不是問題，重要的是實現個人尊崇感及品位，大多青睞高端豪宅產品。
目前，這類改需客戶群體佔比多少？
據恆大研究院相關研究報告顯示，中國城鎮主力置業人口數量保持穩定，但年齡中樞上移，住房改善的能力提升。其中，主力置業人口中，20 ~ 34歲以首置需求為主，35 ~ 60歲以改善需求為主。再對改善需求進行細分，35 ~ 45歲一般為二次購房的剛改首改群體，45 ~ 60歲為三次及以上的深改/豪改群體。
結合聯合國預測的未來我國人口年齡結構數據，2020—2030年，首置需求人口占比由36.8%降低至32%，首改需求人口占比由23%提升至28.6%，深改/豪改需求人口占比維持在40%左右。顯然，中國房地產業的改善時代已然來臨，並預計持續到2035年左右。
我們可以看到，一方面是改善時代來臨，消費者將對住宅產品提出了更高的要求；另一方面，在疫情籠罩及宏觀政策調控下，整個行業大環境形勢嚴峻，房地產市場的“馬太效應”正日趨凸顯。這促使地產商們不得不加快產品創新力度，其中最突出的是戶型設計。
然而，對於首改/改善型、深改/豪改型項目而言，其戶型設計趨勢是不一樣的。
首改/改善型，
更注重功能和性價比
做好首改/改善產品，最重要的是瞭解客戶的本質需求是什麼。
首先，很多改善客戶年齡段都在35歲以上，父母年紀大了，需要與子女同住。那麼，對戶型的適老性及相互私密性將提出新的要求；
其次，未來很多改善客戶都是二孩家庭，隨著二孩出生或長大，對於活動空間的要求就會提升。不僅需要增加房間，同時也更看重空間的靈活性；
再次，隨著家庭成員的增加，對於房子的功能性要求也越高，增設玄關及存儲收納性更強等。在滿意功能性提前下，也追求一定的空間感，比如臥室和客廳更大、陽臺更長等。
這類客群通常更加理智，對價格敏感度相對要低一些，總之“高性價比”便是。所以，針對首改/改善客戶需求，市面上做得比較好的戶型主要表現有如下5方面：
1、大面積贈送，最大化提升空間利用率
在有限面積內儘可能提高戶型空間利用率或實際使用面積，是不少高性價比住宅產品增加產品競爭力的重要手段。較為典型的有疊墅類產品，在容積率、建築高度限制條件下，設計將土地高附加值的特點發揮到極致。
例如，雲翔國際研發的5墅產品，實現了上中下疊均贈送兩層地下空間。地下一層5戶個性定製，價值均好分配，天井及下沉庭院、陽光引入。地下二層私家地庫，獨立電梯入戶。
還有一些通過入戶花園、陽臺、飄窗以及室內局部挑空等合規贈送面積、四葉草戶型等方式來擴充室內空間、減少空間浪費。
2、雙套房設計，考慮適老性
適老性設計的兩個核心，一是安全，二是方便。老人年紀大，行動不便，心思敏感，擔心給子女添麻煩，但又不得不需要被照顧。因此，雙套房設計很有必要，當然若是做不到雙套房，老人臥室也要儘量朝南，並且離衛生間比較近，不受噪音干擾。
比如下面這個130㎡的四房戶型就採用了全套房設計，弱化因家庭成員較多、生活習慣不同而造成的影響。
某房企130㎡戶型
再如融創華中135+創新戶型，則是將老人房朝南設計，並且房間外設計了推拉門和方便老人起夜的小衛生間。拉上門時，同樣也變成了老人套房。值得注意的是，老人衛生間設計時，考慮預留上下水點位，方便不同的家庭根據自己的需求確定它的功能。
融創華中135+創新戶型，圖源：融創華中
老人房衛生間調整示意圖，圖源：融創華中
3、戶型靈活性，強調互動、情感交流
改善客戶的家庭結構一般為二孩家庭或者三代同堂家庭，但家庭在不同階段對於產品的功能需求有很大不同，所以在戶型空間上，很多項目都會強調空間的可變性和靈活性。
融創華北通過對全生命週期戶型設計探討，將融果初婚、一小果來臨、二小果來臨、兩果成長時光、家有小果初長成、三代居、活躍長者等7個階段9種可變戶型。
會生長的戶型，圖源：融創華北
此外，杭州·景瑞·天賦139㎡洋房戶型，通過牆體的轉移變化，可實現不同功能空間的打破-重組-切換，不同搭配對應不同時期需求，全人群精確覆蓋，營造功能化、精細化、人性化的敏銳且理性的定製空間。
杭州·景瑞·天賦自由系PRO戶型
上海·萬科·天空之城125㎡—創新3+1戶型，根據都市生活者對於生活空間個性與實用性的需求，特打造3+1可變戶型，採用子母套房設計，即使是兩代人同住，也能享受到私密與親密兼得的美好。
上海·萬科·天空之城125㎡戶型
4、玄關設計，保護隱私、增強收納
改善戶型中，玄關的設計重要度還相對比較高。玄關要實現的功能除了優化入戶動線、保護隱私以外，增加收納空間也是很重要的一點。比如萬科雲城135㎡的四房戶型，玄關收納功能非常強大。
深圳萬科雲城135㎡戶型， 圖片來源：搜建築
除了傳統的玄關櫃外，融創華中在135+創新戶型廚房的旁邊設計了一個次淨儲藏間，以增加生活的便利。比如，而當前疫情下，外出購買的生活物資，取回的快遞、外出的防護服可以放在次淨儲藏間做消毒處理，避免對生活區產生影響。
平時歸家雙流線（左）疫情期間消毒（右），圖源：融創華中
5、構建家庭活動核心區，強調互動和趣味性
1）方廳和空間合併，家庭核心區強調互動。近兩年比較流行寬廳和方廳，進而取代了傳統的長廳，以此強化家庭核心區。
2）空間合併，LDK客餐廚一體化，強調互動和交流。這樣的設計可以大大擴展了室內共享空間，且縮短了家務動線形，讓整體空間變得通透美觀，戶型社交和互動性大大增加。
以融創華北創界F5戶型中建築面積約140㎡戶型，其50㎡超大LDK使整體空間更為開闊舒朗，採光、空氣流動媲美奢華大平層的空間感受。此外，作為LDK延伸，9米大面寬南向陽臺則承載了詩意家庭生活的所有想象。
融創華北，創界F5-140㎡
上海·靜安府120㎡戶型中，為實現南北通透，廚房設置在了端角的半獨立位置，有效隔絕了廚房的油煙及噪音。此外，約3.4米大面寬獨立餐廳，可容納8人同時用餐，LDK客餐廚一體化，空間流動性、家庭互動性增強。
上海·靜安府120㎡戶型
深改/豪改型，
強調空間舒適感及尊崇感
針對深改/豪改需求推出的住宅，我們通常稱之為“豪宅”，而最大化提升客戶居住舒適性和尊崇感是其戶型戶型設計的核心。
其常規做法是在普通住宅或普通高端住宅的戶型佈局的基礎上，加大空間尺度，提高配置規格，同時通過室內設計的深度介入，完善功能設置，使空間組織更加精細流暢，創造奢華享受。代表樓盤有北京星河灣、湯臣一品、金色海岸等。
此外，在豪宅戶型設計上，家庭室、展示空間(如設有酒吧、酒櫃、畫廊的空間）、附加空間（泳池、健身房等）都是其重要的加分項。針對市場上的部分豪宅戶型，歸結起來主要呈現出如下5大發展趨勢：
1、入戶升級，增加私密儀式感
為了提升入戶空間的私密感，不少疊墅、平墅、洋房產品會通過獨梯或者類一梯一戶的入戶設計來增加業主居家的私密性，避免鄰里間進出的干擾。
如上海大寧金茂府上中下疊每一戶都配備入戶花園及私家電梯，且電梯是通往地下室，這樣不管是從地上還是地下回家，可通過電梯直達，私密性很強；再如，康橋美廬灣235㎡大平層採用雙電梯入戶設計，尊享感油然而生。
上海大寧金茂府
鄭州·康橋·美廬灣235㎡大平層
2、雙開門、玄關組合設計，強化居住尊崇感
高端住宅項目還會通過雙開門、玄關組合入戶設計，強化尊崇感。如深圳龍華金茂府185㎡雙開門設計，相較於傳統的單門入戶，更具儀式感和尊崇感的雙開門設計正在被更多的住宅尤其是高端產品應用。
深圳龍華金茂府185㎡戶型
而玄關設計除了提升居住私密性和收納存儲功能外，還有裝飾和展現居住品位的作用。瀋陽金地峰匯多個戶型採用電梯廳+入戶玄關設計，居住品位感十足。
成都中鐵建西派國樾230㎡戶型
3、為保證空間尺度，各空間功能做到位
對於改善型產品，最簡單直接的方式是通過面積來劃分。而不同面積段細分為3個階段，功能型、舒適型以及享受型。顯然，深改/豪改項目主要是享受型，整個戶型面積較大，當然大並不一定就是豪。
真正豪宅的“豪“實際更主要體現在每個功能區的開間和進深上，尤其是強調開間，重中之重的是客廳、餐廳和主臥的開間。一般來說，優質豪宅的客廳開間都會超過5米，主臥開間不低於4米，餐廳開間不低於3.5米，次臥的開間不低於3.2米。
以中海半山壹號平墅208㎡戶型為例，全屋開間高達18.1米，進深達13.4米。其中，主臥開間5.6米、客廳開間5.6米、餐廳開間3.6米、陽臺進深高達3.9米，陽臺面積約65㎡且全贈送，主臥+客廳+客臥+次臥大開間，全部朝南，這樣的戶型設計夠不夠豪橫？
中海半山壹號平墅208㎡戶型，圖源：鳳凰網房產南寧站
4、增設“家庭廳”，嚴格區分活動空間
為了嚴格區分活動空間，不少豪宅項目增設了“家庭廳”，這是豪宅戶型重要的加分項。深圳龍湖金茂府248㎡戶型中，除了常見的入門處獨立客廳外，還在臥室區域獨創家庭廳，方便日常起居。早期的中海紫御豪庭295㎡戶型，同樣增設了“家庭廳”，其設計效果便是利於舒適和私密生活的同時，還盡顯尊崇氣度。
深圳龍華金茂府248㎡戶型
5、書房、衣帽間搬進主臥，全套房設計
對於大面積的高端項目而言，常規臥室+衛生間的套房設計自然滿體現不出“豪”、“高貴”氣質。而是加入了書房、衣帽間、浴缸＋雙臺盆、露臺等更多功能，構成全套房設計，且空間尺度感極強。
深圳龍華金茂府248㎡戶型
以上，無論是首改/改善，還是深改/豪改戶型，每一處創新背後，我們更多的是看到產品研發的不易。
近些年受限價影響，地產商們不斷的降標減配，這樣的結果導致研發上受到的束縛和要求變多，戶型創新越來越少。與此同時，即便設計出了好戶型也敗給了工程品質，產品口碑直線下滑，得不償失。
所以，在改善需求成為主流的市場下，只有認真踏實做好產品的房企，才能贏得市場尊重，走得更遠。
參考資料
[1] 2020上半年產品測評入圍項目解讀
[2] 豪宅好戶型，應該是怎樣的？鳳凰網房產南寧站
來源：房地產觀察家（ID：realestareview）已獲得授權，向原作者表示感謝。
